안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 집 계약자와 전입신고자가 다를때 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금의 경우 만기시반환은 계약서상 명의자에게 지급하는게 일반적입니다. 이게 누구에게 권한이 있는지를 물어본다면 당연히 최초 보증금을 지급한 사람에게 있으나, 계약서상 명의자가 아닌 b가 보증금을 지급하였더라도 임대인 입장에서는 반환을 b에게 할 경우 문제가 될수 있기에 보통 계약자인 a에게 하게 됩니다. 그리고 계약자가 아닌 타인이 거주를 하는 경우 전입신고에 따른대항력이 발생하지 않기 떄문에 보증금 미반환시 임차권등기등을 할수 없고, 당연히 임대인이 중간에 주택을 매도할 경우 새로운 임대인에게 대항할수 없기에 퇴거요구시 퇴거를 하셔야 할수 있습니다, 질문과 같은 상황은 임차인권리보호에 매우 리스크가 큰 경우라고 볼수 있습니다. 또한 임대인 입장에서는 계약자 a가 아닌 b가 거주를 한다면 전대차로써 의심할수 있고 이럴 경우 계약해지통보 및 손해배상등을 요구할수 있기에 절대 질문처럼 임의대로 하셔서는 안됩니다,
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Q. 임대 상가 계약 직거래 주의사항에 대한 궁금증
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직거래에서 확인하셔야 할 부분중에 임대인의 신분증 진위여부가 아닌 등기부상 소유자와 실제 계약자가 일치하는지를 신분증을 통해 확인하시는 과정입니다 . 그리고 등기부등본의 경우 대법원 인터넷등기소를 통해 열람 및 발급받으시면 되고, 건축물 대장이나 토지대장은 정부24를 통해 지번입력후 출력하시면 됩니다. 그리고 임차인은 인감이나 그외 필요서류는 없으며, 보통 임대인의 경우 계약서에 인감을 사용하고 인감증명서를 통해 확인하시면 됩니다. 다만 매매가 아닌 임대차에서는 명의자와 일치여부를 확인하였다면 특별히 해당 부분까지는 확인하지 않는게 일반적이고, 잔금은 건물인도와 동시이행관계이기에 잔금일에 지급하시고 건물은 인계받으시면 됩니다. 임차인 입장에서는 그외 계약서에 대한 작성 및 특약확인을 잘하시면 됩니다.
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Q. 건물주가 되면 아무일도 안하고 살아도 되나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건물주가 되면 매월 일정한 임대수입이 발생하기 때문에 이를 통해 경제적 자유를 얻는 단계를 기준으로 질문처럼 말하는 것일수 있습니다. 다만 모든 건물주가 그러한 것은 아니며, 일부 소수 건물주가 가능한 부분이고 일반적인 건물주들은 해당 본업이 별도로 있는 경우가 많습니다. 그리고 건물을 소유하고 있을때 해야할 부분들이 많은 것은 사실이나 보통은 임대, 건물관리등을 외주를 통해 할수있고, 세금에 대한 부분도 세무서등을 통해 진행하기 떄문에 부수적인 업무를 직접하는 경우는 많지 않은 편입니다. 물론 그만큼의 비용이 발생되기 때문에 수익을 줄어들수는 있습니다.
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Q. 공인중개사가 공인중개사한테 전세사기를 치는 경우는 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기라는게 목적을 가지고 발생하는 것도 있지만 대부분은 반환시에 미반환으로 인한 사고가 많기 떄문에 공인중개사라도 충분히 미반환사고등은 당할수 있습니다. 다만 이게 공인중개사가 작정하고 하기 보다는 임대인 경제사정이나 가격변동에 따라 2년 혹은 4년뒤 만기시에 발생하는 부분으로 볼수 있고, 대신 흔히 알고 있는 신탁등기에 따른 전세사기나 권리상 전세사기 가능성, 주택임대차보호법에 따른 권리확보를 하지 않은경우등에 대해서는 중개사라면 기본적은 등기부상 권리판단이나 계약상 주의사항을 알고 있기 때문에 일반인들 보다는 사전에 판단하고 회피할 가능성이 높습니다.
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Q. 서울 상급지 부동산 불장은 언제까지 이어질까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 진정가능성은 잘 예측되지 않습니다 질문에서 말한 이유처럼 내년부터는 서울시내 공급물량이 크게 줄어 공급절벽이라는 이야기가 나오고 있고, 시간에 따른 양극화도 심화되고 있기에 투자수요나 실거주수요 모두 서울 상급지에 집중될 가능성이 더 높기 떄문입니다. 거기에 금리인하와 시장내 유동성증가도 가격상승을 압박할수 있는 요인이 될수 있습니다. 다만 정부가 정책을 통한 규제나 공급의 활성화를 얼마나 하느냐에 따라 시장 안정화는 달라질 가능성은 있어보입니다. 그리고 이전과 다르게 가격상승이 나타나더라도 급등이 나타나기에는 현 시장상황이나 추세적상황이 제한적이기 떄문에 급등보다는 완만한 기울기로 나타날 가능성이 있습니다.