안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 계약 중 '1년 뒤 상향' 조항에 대해 여쭙니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 임대인이 계약 중간에 보증금을 5% 더 달라고 할 수 있는 내용일까요? -> 해당특약이 있더라도 계약기간 중 임대료인상을 임의대로 할수는 없습니다. 특약에 해당 내용이 있더라도 임차인에게 불리한 특약의 경우 효력이 없다고 볼수 있고 계약기간 내 인상의 경우는 합의없이 특약만으로 임의적인 인상은 임대차보호법 취지를 벗어나는 사항으로 효력이 없습니다. 2. 임대인이 요구했다면 계약을 갱신해야 되고, 이런 경우 전세보증보험 같은 것들도 다시 들어야 하나요? 요즘 역전세라 보증보험 가입이 거절될 수도 있을 것 같은데 말이죠... -> 1이 성립되지 않기에 적용될여지는 없으나, 2년을 거주한 뒤에 재계약시에는 본인선택에 따라 추가거주를 하거나 퇴거를 하시면 되는 부분이고 전세보증보험의 경우 년마다 갱신하므로 신규가 아닌 연장을 하시면 됩니다. 다만 연장시에도 심사과정에서 해당 기준을 초과할 경우 거절될수 있는데, 이에 대한 정확한 판단은 위 사항만으로 답변이 어렵고 갱신시점에 보증보험을 통해 문의를 해보시면 될듯 보입니다. 만약 거절이 실제 거절된다면 보증금은 그대로 하고 인상분에 대해서 월세전환을 하는등의 방식으로 진행하시는 방법도 있습니다.
부동산
Q. 4월 서울 오피스 시장 거래 규모가 1조원을 넘겼지만 경기 둔화로 인해 공실률은 3%대라는데, 오피스를 너무 과도하게 많이 지은거 아닌가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재의 상가,사무실의 공실률이 높은 이유는 과잉공급과 더불어 경기침체에 따른 상권붕괴, 지방의 경우 지방소멸화에 따른 수요감소도 큰 이유가 될수 있습니다, 보통 시장이 상승기에 있고 경기가 좋은 경우 공급이 지속적으로 늘어나더라도 수요가 더 크게 늘어나면 공실은 발생되지 않는게 일반적인데, 현재의 공급은 부동산 시장 호황시기에 주택을 대신한 투자처로써 급격하게 많은 건설사업이 동시에 진행되었고 건설기간을 고려하여 실제 시장에 해당물량이 공급되는 2~3년후인 현재 부동산 시장급락과 경기침체가 나타나면서 임대차등의 수요가 크게 줄어든 이유라고 볼수 있습니다. 다만 오피스 시장 거래규모가 늘어난 것은 실제 원자재가격상승등에 따라 건축비가 상승하면서 오피스텔 단가가 높아져 동일 거래량으로도 거래규모자체는 커지는 현상과 얼마전 정부의 오피스텔 건축시 제한되던 규제를 전체 면적에 대해 폐지한 효과로 단가 높은 대형 면적의 오피스텔 매매수요 늘었기 때문으로 보입니다.
부동산
Q. 금리를 과도하게 낮추면 부동산·환율 상승 우려된다는데요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 금리를 낮추면 기존 대출상품들의 대출금리도 낮아지게 됩니다. 대출금리가 낮아지면 원리금의 부담이 줄어들게 되고 사람들의 소비는 늘어나게 됩니다. 소비가 늘면 기업의 생산활동 및 시설투자가 늘고 고용이 늘어나면서 경기가 살아나게 됩니다, 그러한 과정이 지속되면서 시장내 자금유동성이 커지고 이는 화폐의 가치는 떨어지게 됩니다. 이러면 원화가치가 하락하기에 환율은 오르게 되고, 시장내 많은 자금들은 이제 투자시장으로 유입되게 됩니다. 주식이나 부동산에 대한 적극적인 투자와 구매가 이루어지고, 이는 주식상승과 부동산 가격상승으로 이어지게 됩니다. 문제는 최종적으로 인플레이션이 시장에 일어나게 되고 이때부터는 정부는 기준금리를 서서히 높이면서 시장내 유동성을 흡수하게 되고, 그에 따라 투자자금이 줄어들고 대출이자는 늘어나면서 점차 인플레이션이 감소하게 되는 순환구조로 경제는 돌아가고 있습니다. 현재는 기준금리를 낮추어 경기회복을 하는게 우선되는 시점이기에 점차 금리는 낮아질것으로 예상되며 실제 기준금리도 최고 3.5%에서 현재 2.5%까지 1%낮아진 상태이며 앞으로도 추가적인 인하가능성이 높습니다.
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Q. 전세종료기간이 다가와서 집주인한테 연락 하려고 하는데 어떤내용을 담아서 연락해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님이 임차인으로 보이고, 전세연장을 원하시는 경우 그냥 가만히 있으시면 됩니다. 이게 무슨 얘기인지 하실수 있는데, 임차인의 경우 연장을 원할 경우 스스로 연락하여 연장을 요청할수 있지만 임대차보호법상 만기 6~2개월전까지 의사통보가 없으면 묵시적 갱신이 법에 따라 성립되고 묵시적 갱신은 동일조건으로 연장이 되는 만큼 임차인에게 유리한 연장방법입니다. 그러므로 해당기간내 임대인이 먼저 연락온다면 연장의사를 밝히고 조건에 대한 협의를 하시면 되지만, 연장을 원하는 임차인이 미리 연락하여 묵시적갱신의 성립을 막을 필요는 없습니다. 다만, 임차인이 퇴거를 원하는 경우라면 해당기간내 반드시 의사통보를 하셔야 하나 질문의 경우는 연장을 원하시니 필요하지 않을듯 보입니다.
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Q. 장기전세(서울리츠) 대출 관련 문의 드립니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세대출에 대한 부분으로 보입니다. 정부가 정책자금으로 제공하는 저금리 공공전세대출을 이용할수 있고 대표적으로 버팀목전세대출이 있을수 있습니다, 다만 해당 대출이용시에는 자격요건, 소득요건, 자산요건등이 충족되어야 하며 자세한 조건에 대해서는 주택도시기금 홈페이지등을 통해 확인하시고 실제 이용가능여부는 연계은행을 통해 확인하시면 됩니다.