안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 내일 이산데 집주인이 전세금 반환을 5일만 미뤄달랍니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 반환이 되지 않았을 경우에는 만기일 이후 임차권 등기가 가능하나 반환 예상기간이 짧아 실효성이 있는지는 잘 모르겠습니다, 질문처럼 미룬 날짜만큼의 이자청구는 임대인과 협의를 통해 합의하시면 되나 법적으로도 퇴거이후 지연이자에 대한 청구는 가능할수 있습니다. 문제는 상대방이 지급을 거절하면 결국에는 소송을 통하셔야 하는데 이게 기간이 짧기에 실질적인 이득이 있을지는 잘 모르겠습니다.
부동산
Q. 대출 실행일 전에 주소지 이전 해도 상관 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 심사가 완료되어 대출 실행이 결정된 상황이라면 현재 주소지 이동에 따라서 문제가 발생될 가능성은 낮습니다. 대출신청시점이 대출자격의 기준이 되기 때문에 이후 변동된 사항은 문제가 없습니다. 다만 대출상품이 공공저금리 대출로써 무주택자격요건이 있는 경우 부모님과 합가에 따라 주택수변경등의 문제가 있을수 있기에 이에 대한 우려가 있다면 은행을 통해 정확히 확인해보시는게 필요해 보입니다. 개인적 판단으로는 아무런 문제가 없을것으로 예상됩니다.
부동산
Q. 전세권과 임차권은 어떤 차이가 있는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권은 물권으로서 등기부상 등기가 되는 권리입니다. 그리고 용익물권에 해당되기 때문에 그 자체로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 임차권은 임대차계약에 따라 형성되는 권리이나 , 이는 물권이 아닌 채권으로 볼수 있고 등기되지 않는 권리입니다. 즉, 제3자가 등기부를 볼떄 전세권은 등기를 통해 등기부상 존재하므로 확인이 가능하나, 임차권은 등기가 되지 않아 등기부상 존재하지 않기에 실제 권리확인은 임장등을 통해서만 확인 가능합니다, 그리고 임차권은 채권이기 떄문에 그자체로는 대항력과 우선변제권이 없으며, 이러한 권리불안정성으로 인해 주택임대차보호법에 따라 전입신고,확정일자 부여를 조건으로 부여해주는 것입니다. 그리고 임차인입장에서 가장 큰 차이는 보증금 미반환시 임차권만 있다면 반환소송을 통해 승소판결문을 가지고 경매를 신청하여야 하지만, 전세권은 그자체로 소송없이 바로 목적물을 경매신청할수 있습니다. 즉 전세권이 임차권에 비해서는 강한 권리가 부여된다고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 남편 보금자리론 1주택 상태로 공동명의 주택 신규 취득
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 보금자리론의 경우 질문처럼 신규주택을 구입한 직후 은행이나 정부로부터 처분요청을 받지 않습니다. 이유는 매년마다 사후검증과정에서 신규주택취득이 확인되면 해당 시점으로부터 처분요청을 받기 떄문입니다. 이런 경우 기존주택 처분기간은 취득시점이 아닌 처분 요청을 받은 날로부터 6개월이기 떄문에 사후심사를 받자마자 구매를 하였다면 최대 1년 6개월까지도 처분을 미룰수 있습니다. 즉, 본인의 대출신청시점을 기준으로 남은기간과 6개월정도를 플러스 하여 산정해보시면 거의 비슷한 시기가 될듯 보입니다.
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Q. 부동산 투자 중 수익형부동산과 차익형부동산에 대한 대략적인 구분이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 투자목적에 따른 매물이 구분되어 있는 것은 아닙니다만 일반적으로 시세차익을 노리는 투자의 경우는 상승세가 빠르게 나타나는 부동산에 대해서 선택을 하게 되는 것으로 보입니다. 그런 관점에서보면 구분자체는 잘 하신듯 판단됩니다. 자신증식을 위해서는 수익형이냐 차익형이냐는 정확한 정답이 없습니다. 수익형의 경우 단기간내 수익실현이 가능한 특징이 있지만, 차익형의 경우 일정기간 보유에 따라 수익발생이 가능하고, 각 투자방식에 따른 리스크도 늘 존재하기 떄문에 결국은 투자시점에 유리한 방식을 적절히 선택하여 그에 맞는 매물에 투자하시는게 자산증식을 위한 가장 중요한 부분으로 볼수 있습니다. 예를들어 주택가격이 상승하는 시점에서는 갭투자등을 통한 시세차익확보가 유리할수 있고, 반대로 상권이 형성될 가능성이 높거나 이미 형성중인 곳에서는 임대수익이 유리하기 떄문에 상가투자를 선택할수도 있습니다. 참고로 토지의 경우는 장기간 보유를 하여야하고 다른 매물에 비해 각종 규제와 법률에 따른 이용가능성이 복잡하기 떄문에초보투자자에게는 투자수익을 창출하기 어려운 경우 환경이며, 시간도 많이 소요되므로 투자대상으로써 쉽게 선택할 대상은 아닙니다.