전세 계약 중 '1년 뒤 상향' 조항에 대해 여쭙니다.
서울에서 전세계약을 했습니다.
"물가 변동 및 주변 시세를 반영하여 입주 후 1년 뒤 5% 상향될 수 있다"라고 명시된 부분이 있는데, 이 조항을 어떻게 봐야할까요?
1. 임대인이 계약 중간에 보증금을 5% 더 달라고 할 수 있는 내용일까요?
2. 임대인이 요구했다면 계약을 갱신해야 되고, 이런 경우 전세보증보험 같은 것들도 다시 들어야 하나요? 요즘 역전세라 보증보험 가입이 거절될 수도 있을 것 같은데 말이죠...
답변하여 주시면 정말 감사하겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 임대인이 계약 중간에 보증금을 5% 더 달라고 할 수 있는 내용일까요?
-> 해당특약이 있더라도 계약기간 중 임대료인상을 임의대로 할수는 없습니다.
특약에 해당 내용이 있더라도 임차인에게 불리한 특약의 경우 효력이 없다고 볼수 있고 계약기간 내 인상의 경우는
합의없이 특약만으로 임의적인 인상은 임대차보호법 취지를 벗어나는 사항으로 효력이 없습니다.
2. 임대인이 요구했다면 계약을 갱신해야 되고, 이런 경우 전세보증보험 같은 것들도 다시 들어야 하나요? 요즘 역전세라 보증보험 가입이 거절될 수도 있을 것 같은데 말이죠...
-> 1이 성립되지 않기에 적용될여지는 없으나, 2년을 거주한 뒤에 재계약시에는 본인선택에 따라 추가거주를 하거나
퇴거를 하시면 되는 부분이고 전세보증보험의 경우 년마다 갱신하므로 신규가 아닌 연장을 하시면 됩니다. 다만 연장시에도 심사과정에서 해당 기준을 초과할 경우 거절될수 있는데, 이에 대한 정확한 판단은 위 사항만으로 답변이 어렵고 갱신시점에 보증보험을 통해 문의를 해보시면 될듯 보입니다. 만약 거절이 실제 거절된다면 보증금은 그대로 하고 인상분에 대해서 월세전환을 하는등의 방식으로 진행하시는 방법도 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
대한민국 주택임대차보호법상, 계약 기간(통상 2년) 동안에는 임대료(전세보증금 포함)를 일방적으로 변경할 수 없습니다
해당 문구가 있더라도, 효력이 없거나 매우 제한적으로만 해석됩니다
특히 계약서에 1년 뒤 5% 인상이라는 조항이 있더라도, 그것이 임차인의 동의 없이 자동으로 적용되는 것은 아닙니다
결국, 임대인이 보증금 인상을 요구하려면 임차인의 동의가 있어야 하며, 그 경우 사실상 계약을 변경(재계약)하는 것과 같습니다
단독으로 보증금을 요구할 수는 없고, 임차인이 동의하지 않으면 기존 계약이 우선됩니다
또 1년계약을 했더라도 임차인이 원해서 1년 더 살겠다고 하면 1년 전 계약 그대로 더 살수 있습니다
2년미만의 계약은 2년으로 봅니다
법규정을 알고 대처를 하시면 됩니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세 계약을 1년 하신 경우 1년 후 특약으로 1년 5% 상승을 할 수 있다는 뜻인데 사실 임대차보호법에 의거를 하게 되면 2년 이하 임대차계약은 2년으로 본다는 규정이 있습니다. 따라서 특약사항에 아무리 기재를 해도 임대차보호법을 능가할 수는 없습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세 게약의 주기 기간은 1년계약도 가능하나 인성율 적용은 2년기간을 준용합니다
따라서 1년계약 후 5%인상할 것을 특약사항에 기재하였다고 하는데 이는 상위법규위반 내용이므로 취소사유가 됩니디
다시말하면 임대차 3법에서 5%인상 규정은 2년 주기를 의미함으로 법규정 위반 내용을 기재한 것으로 무시해도 가능하고 최초게약기간 이후 2년이 지나야 월세5%인상 규정을 적용할 수 있다는 의미입니다
그리고 만약 임대인이 거부하면 주민센터에 설치된 임대차분쟁조정위원회에 제소하여 해결하시기 바랍니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
전세금 때문에 고민이 많으시군요. 해당 특약을 이미 승인하시고 계약서에 서명하셨나요? 원래 전세계약은 2년이 일반적이고 중간에 전세금을 올리자는 특약은 질문자님께 너무 불리한 계약인것으로 보입니다. 2년후 개약갱신 청구권을 사용하면 2년 더 5%이내범위 증액으로 거주할 수 있는것인데 너무 임대인 위주의 특약입니다. 다른집 알아보셔서 대안을 마련하시고 그 특약 변경해달라고 협의하심이 좋을 것 같습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
1. 1년뒤 임대인이 임대료를 5% 올릴 수 있다는 내용입니다. 하지만 기본적으로 전세계약은 2년이라 임대 기간 중간에 올릴 수 없습니다.
2. 보통 조건이 변경되면 전세보증금반환보험은 계약서에 적힌 보증금 금액과 임대차 기간에 맞춰 발급되야 합니다. 따라서 새롭게 다시 가입하거나 변경절차를 거쳐야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
일반적으로 임대인은 계약 후 1년이 지나면 최대 5% 범위내에서 증액을 요구할 수 있습니다. 이에 임차인이 반드시 응할 의무는 없지만 협의가 안되면 계약 종료도 가능합니다. 증액 계약이 이루어지면 전세 보증보험도 새로 가입하거나 조건변경 신청을 하시기 바랍니다