안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 이스라엘과 이란간 전쟁은 우리나라 주식시장 및 부동산에 어떤 영향을 줄까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선적으로 안좋은 영향으로써 악재임에는 틀림이 없습니다. 다만 이전부터도 이란과 이스라엘간 전쟁에 대한 예측이 있었고, 그에 따른 중동지역 분쟁은 시장내에서도 예상치가 있었으나, 예상보다 빠른 실행에 따른 충격정도는 있을수 있습니다. 보통 전쟁등이 발생하면 세계자본시자에서 안전자산에 대한 선호도가 높아질수 있고,이는 주식시장에서의 투자자금 유출에 따라 시세하락이 나타날수 있고 유가상승에 따른 물가인상 가능성등으로 기업이익활동에 마이너스가 될수 있기에 시장흐름 자체는 하방으로 이동되게 됩니다, 다만 그 충격정도가 현재 우리나라 주식시장의 긍정적인 상승세와 부딪치면서 어느정도의 영향을 줄지는 지켜봐야 할듯 보입니다. 그리고 이러한 전쟁이슈에서는 개별종목이나 섹터 주로 방산, 국방관련주는 상승세가 나타날수 있습니다, 개인적으로는 해당 이슈가 장기간 지속되는 경우에는 점차 시장에 미치는 마이너스 효과가 커질수 있기 때문에 단기적이슈로 끝난다면 관계없겠으나, 장기적으로 이어지면 결국 시장하방 요소로 영향을 크게 줄수 있어 보입니다.
부동산
Q. 보통 대출이 연체가 되거나 할때 경매로 넘어가는데요. 얼마나 연체가 되어야 넘어가나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 기간이 정해져 있는 것은 아닙니다. 각 채권자(금융사)별 차이는 있으며, 일반적으로 은행권에서는 1~2회연체로 경매를 바로 신청하지는 않습니다. 보통 1~2회 연체시 채무자에 대해서 알람이나 전화를 통해 변제를 촉구하는데 해당과정을 통해 상환의지가 있는지, 일시적인 이유로 인해 연체가 발생되었는지를 판닪게 됩니다 ,3개월 이상 연체시에는 부실채권으로 구분하여 실질적인 독촉장 발송과 이후 담보물에 대한 권리행사로써 경매절차를 시작하게 됩니다, 다만 앞에서 말했듯 금융사별 대출 계약서에 명시된 사항에 따라서, 혹은 채무자와의 의사협의등으로 위에서 말한 기간과 차이가 발생할수 있습니다.
부동산
Q. 보증보험 가입 가능여부 확인 부탁드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 융자와 근저당은 단어상 차이는 있으나, 주택 임대차 또는 구매시 두 가지 단어 모두 주택담보대출이 있다는 의미로 보시면 됩니다. 융자의 경우는 넓은 의미로 대출을 받았다는 의미이고, 근저당권은 물권중 하나로 설명하자면 그 의미가 있으나, 부동산 거래과정에서는 등기부상 기재된 채권최고액을 기준으로 주택담보대출이 있다고 생각하시면 됩니다. 그리고 전세보증보험의 경우 주택가액은 시세기준이 아닙니다. 현재 오피스텔이나 빌라등의 경우 공시지가 기준으로 140%, 담보인정비율 90%을 적용하게 됩니다. 질문에서는 공시지가를 기재하지 않아 정확한 평가가 어려우나, 시세6억라면 공시지가는 4~5억수준으로 보이고, 이를 기준으로 보면 선순위 채권 + 보증금이 4.7억이기에 가입자체는 가능할것으로 생각됩니다.
부동산
Q. 가게 월세를 안 내서 보증금으로 까이면 나가라고 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인입장에서 보증할 금액이 더는 없기 때문에 나가라고 할수 있습니다. 문제는 보증금이 까이는것과 별개로 계약의무위반에 따라 계약이 해지된 만큼 그에 따른 손해배상등의 책임을 지셔야 합니다. 잘 모르는 분들이 보증금이 다 소진되면 임대인이 알아서 나가라고 할때 나가면 된다라고 하는데, 이는 임대인 성향에 따라 더 높은 손실을 불러올수 있습니다, 암대인이 법을 통해 계약해지에 따른 손해배상을 청구하는 경우 법적 다툼으로 인한 비용손실과 판결에 따른 보증금 외 손해배상등 여러 문제를 추가로 만들수 있습니다. 반드시 임대인과 협의를 해서 일정 패널티를부여받고 중도해지로 깔끔하게 마무리하는게 최선입니다.
부동산
Q. 임대사업자 등록한 아파트에 임대인이 직접 실입주가 가능한가요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대사업자가 등록된 임대주택에 실거주하는것도 가능은 합니다. 다만 위처럼 전세계약자의 권리를 침해하지 않는 상황으로 계약기간 만료후에 입주하는 경우라면 가능합니다. 그리고 두번째 질문의 경우는 상황에 따라 달라질수 있는데, 등록주택임대사업자 기간내 매도계획이 없고, 실거주의무등의 해소가 필요한 경우라면 등록이 유리하겠지만, 그게 아니라면 세제혜택을 위해 매도를 하시는게 유리하지 않을까 생각은 듭니다. 일반 임대차에 대한 여부는 세금을 고려하여 비교하여 판단을 해보시는게 좋을듯 보입니다.