안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 전세 재연장에 따른 보증금 증액 영수증(전체금액에 대해서 받아야하는건지?)*내용업데이트
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.영수증이라는게 사실상 받은 금액에 대해서 발행을 하는 것이기에 임대인이 전체금액에 대한 영수증을 거절하는듯 보입니다. 이전 최초 계약시에 이미 3억원에 대한 영수증을 받았을 것으로 보이기에 특별히 은행등에서 요청하지 않는다면 전체금액에 대한 영수증은 필요하지 않으실듯 보입니다. 그리고 사실 이체를 통해 잔금을 지급하셨고, 대출이 끼어 있다면 이후에 이런 이체내역을 통해 확인이 가능하기 떄문에 꼭 필요하지 않습니다.
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Q. 무순위 청약 당첨 후 잔금 확보 방법 알려주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1번,2번 : 무순위의 경우라도 시점에 따라 달라지게 됩니다. 보통 입주시기가 가까워진 경우 중도금 없이 바로 잔금을 지급하여야 하기 떄문에 중도금대출 과정자체가 사라지게 됩니다. 질문의 경우는 사실상 중도금없이 바로 잔금을 치루어야 하기에 바로 주택담보대출을 알아보셔야 합니다. 3번 : 현재 주택담보대출은 생애최초가 아닌 이상 ltv70%까지 거기에 dsr적용에 따라 한도는 이보다 낮아지게 됩니다, 평균적으로 분양건의 경우라면 분양가를 기준으로 50~60% , 혹은 감정평가가격을 기주준으로 50~60%까지 대출이 가능하다고 보시면 됩니다. 정확한 대출 가능한도는 은행을 통해 확인이 필요합니다. 4번 : 가능은 한데 보통은 후순위 담보대출은 거의 한도나 승인이 나오지 않습니다. 그리고 1금융권에서는 거의 해당 상품을 취급하지 않는 경우가 많고 높은 이자율을 부담하더라도 필요에 따라 2금융권등을 통해 신청을 하실수는 있습니다.
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Q. 중개수수료 내야하나요??????
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지시에는 상대방의 동의가 필수이고, 상대방은 해지동의를 위해 여러 조건을 제시할수 있습니다. 질문에서는 임대인은 남은기간월세와 중개수수료 부담을 요구한 것으로 보입니다. 그에 따라 중도해지를 원하시면 위 조건에 맞추셔야 합니다, 다만 사실상 월세 2달치를 다 낸다면 계약만료까지 거주하는 것과 차이가 없기에 차라리 만기까지 거주하고 만기퇴거를 하시겠다고 하시고 만기일에 보증금 반환 및 주택인도를 하신다면 중개수수료를 부담하지는 않아도 됩니다.
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Q. 저는 어떻게 세대분리해야하는가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 전입신고를 다른 곳에 한다고 해서 무조건 세대분리가 되는것은 아닙니다. 질문자님 혼자 단독세대로 인정받기 위해서는 주소지 변경외 일정한 소득, 만30세이상, 기혼 이 세가지중에 하나는 충족이 되셔야 가능합니다. 만약 위 요건 중 하나에 해당된다면 다른 주소지로 전입신고를 세대주로써 하시면 됩니다.
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Q. 금리가 오르면 왜 집값이 하락할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고가의 부동산을 구매할 경우 대부분은 자금조달을 위한 대출을 받게 됩니다. 이러한 대출시 발생하는 대출이자는 기준금리와 연계되어 있으며, 만약 기준금리가 낮아지면 대출금리도 낮아지게 되고 이러한 경우 대출을 통한 자금조달이 용이해지면서 주택수요가 늘어나고 자연스럽게 주택가격도 상승하게됩니다. 반대로 기준금리가 상승하면 대출금리가 상승하고 이는 수요감소로 이어지면서 주택가격은 하락하게 됩니다 . 그리고 금리상승이 시작되는 시기에는 오히려 투자상품보다는 안정적인 예적금에 대한 투자가 늘어나게되고, 금리가 인하하는 시기에서는 예적금 보다는 적극적인 투자행위를 하는게 일반적입니다.
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Q. 전세계약기간 중 주인분이 집 매매를 한다는데요ㅜㅜ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 임대인이 변경되더라도 기존의 계약기간동안은 거주하시는데 문제가 없습니다. 물론 연장에 대한 합의를 한 경우에도 임대인이 변경되어도 해당 연장합의는 유효함으로 퇴거를 할 이유는 없습니다. 다만 문제는 본인이 연장을 합의하시면서 임대인의 주택매매시 퇴거를 해달라는 요청에 본인이 승낙을 한 부분입니다, 즉 계약갱신청구권을 사용을 하였더라도 본인이 이러한 요청에 동의를 하시면 사실상 협의가 된것으로 볼수 있고 이렇게 되면 매매가 되는 경우 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 물론 해당 의견에 대한 다툼의 여지는 있겠으나, 협의시 일단 알겠다고 한부분은 상대방에게는 동의하였다는 의미로 볼수 있는 여지가 있고 이를 임대인이 주장하면서 퇴거를 요구한다면 사실상 어떻게 될지 알수 없는 상황입니다. 결론적으로 원칙상 연장합의를 하였고 그에 따라 임대인 변경과 관계없이 추가거주가 가능하나, 본인의 연장협의로 인해 퇴거를 하실수도 있다는 부분이고, 이렇게 되면 이사비용이나 다른 것들은 전혀요구할수 없게 됩니다.
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Q. 부동산 매도 이후 신규 주택 잔금 전까지 부모님 집으로 전입신고 관련
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 거주지(저와 와이프 공동명의, 세대주) 매도 및 잔금 완료 후 당일 전입신고를 바로 하면 되는지? -> 네, 잔금일에 전입신고를 하시면 됩니다. 보통 매도한 주택에 새로운 매수자가 거주할 경우 전입신 고를 하게 되는데, 본인이 전출되지 않으면 전입신고가 어렵기에 잔금일 당일에 다른 곳에 전입신 고를 해주셔야 합니다.부모님 집(어머니 1명, 단독 세대주 거주)으로 저와 와이프 2명을 그냥 전입신고 하면 되는지? -> 직계존속 세대에 전입이 되는 만큼 세대주동의만 확인되면 전입신고에는 문제가 없습니다. 보통 은 주민센터별로 요구하는 서류가 있을수 있기에 미리 연락하여 필요서류는 확인이 필요합니다. 전입 신고를 하게되면 세대주가 부모님인 상태에서 저와 와이프는 어떤 상태로(세대주/세대원)으로 전입이 되는지? -> 세대원으로 전입되며, 동일세대로 구성이 되고, 원하시는 경우 세대주는 변경이 가능합니다,혹시라도 세대주로 전입이 되었을 경우 신규 주택의 주택담보대출을 심사받고 대출 진행 과정에 문제가 없는지? -> 해당 주택이 부모님 소유주택이라면 세대가 묶이기 떄문에 2주택자로써 대출시 영향을 줄수는 있습니다 . 다만 예외로써 세대를 구분하는 경우가 많기에 정확한 사항은 은행등에 확인을 하시는 게 가장 안전할듯 보입니다.세대원으로 들어갈 수 있는 방법은 따로 없는지? 문의드립니다. -> 전입시 질문자님 가족모두 세대원으로 속하게 됩니다.
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Q. 전세 재연장에 따른 보증금 증액 영수증
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.영수증은 부동산과 임대인 모두에게 말을 하셔야 합니다. 보통 영수증에는 임대인 인감이 날인되기 떄문에 당연히 임대인에게 요청을 해야하지만 보통 해당 영수증 양식등은 부동산에서 제공하기 떄문입니다. 즉 부동산에 영수증이 필요하다는 말을 전달하시고 양식을 준비해달라고 하시고 임대인에게는 해당영수증에 날인을 요청하시면 됩니다.
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Q. 인천에 신혼부부 1000원 주택, 즉 한달 월세 3만원 주택이 6년계약으로 있다는데요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.천원주택의 경우 지자체 지원한도내에서 일정규모로만 운영을 하게 됩니다 . 즉 공급제한을 두고 모집하는 부분이고, 천원주택 역시도 매입임대주택등을 활용하여 진행하는 사업인 만큼 질문에서 걱정하는 만큼의 손실금이 발생되지는 않습니다. 물론 해당 주택등을 일반임대를 했을떄의 수익성에 대한 기회비용은 발생될수 있습니다. 그리고 현재 인천시에서 처음으로 공급한 세대수는 500호로 한정된것으로 알고 있으며 해당 모집에 지원자가 3680명이 접수하면서 관심이 높았던 것으로 알고 있습니다.
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Q. 해외 부동산에 투자할 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해외부동산 투자에서는 우선적으로는 투자를 하고자하는 국가에서의 외국인 부동산취득관련 규제를 확인하셔야 합니다. 이는 국가별로 상이하기 떄문에 우선 투자자체에 대한 가능여부를 판단하셔야 합니다. 그리고 취득이 가능하여 실제 취득을 하신다면 자금에 대해서 해외 송금이 이루어지는 만큼 외국환은행이나 한국은행등에 별도로 사전신고등을 하셔야 합니다. 일반적으로 국내에서는 취득세가 부과되지 않고, 취득하는 국가의 취득세법에 따라 해당 국가에 납부를 하시면 됩니다. 그리고 보유하는 과정에서의 임대수익등이 발생할 경우에는 이는 국내에서도 종합소득세 신고를 하셔야 합니다,