안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 환율이 변하면 수출과 수입은 어떻게 달라질까?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.환율이 오르면 해외여행이나 해외 직구에 어떤 영향을 미치는지 궁금해서. -> 환율이 오르면 원화가치는 하락하는 것이기에 해외여행이 해외직구시 동일상품에 대해서 구입 및 지출 금액은 더 높아지게 됩니다. 우리나라 기업들이 환율 변화에 따라 얼마나 큰 영향을 받는지 알고 싶어서.-> 원자재를 수입하는 기업의 경우에는 수입원가가 상승하기 때문에 제품원가가 상승하게 되고 동일판매자가격을 유지한다면 수익성은 악화될수 있습니다. 그리고 제품을 수출하는 기업의 경우는 해외에서 볼때 원화가치 하락으로 제품가격이 낮아지는 효과가 있기 때문에 가격경쟁력이 높아질수 있습니다. 환율이 높아지면 외국 제품 가격이 오르는 이유가 궁금해서.-> 화폐 교환에 있어 환 차이라고 보시면 됩니다. 즉, 상품 가격은 동일한데, 이를 원화로 교환하는 경우 더 높은 금액을 지불하여야 하기 떄문입니다. 원화 가치가 떨어지면 내 자산의 실질 가치가 줄어드는지 알고 싶어서.-> 자산에 따라 달라질듯 보입니다. 보통 원화가치가 떨어지는 만큼 자산별로 가격 상승이 일어날수 있고 특히 부동산의 경우 물가상승 만큼 지가가 상승하기에 실질 가치는 동일하게 유지가 됩니다. 이와 다르게 보유하고 있는 현금자산등은 원화가치 하락에 따라 실질 가치는 하락할수 있습니다.
부동산
Q. 경매로 아파트 낙찰 받을때 대출금은 어찌되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다. 낙찰자는 본인이 써 낸 입찰금액에 대해서만 지급을 하고 부동산을 인수받게 되며, 권리관계상 말소기준권리보다 낮은 권리는 모두 소멸하게 됩니다. 다만 말소기준권리보다 순위가 높은 권리에 대해서는 인수가 될수 있는데, 대표적으로 대항력 있는 선순위 임차권이나 유치권등이 이에 해당됩니다. 그리고 질문에서말하는 근저당은 최선순위일 경우 말소기준권리가 되고 이후에 권리라도 경매이후 소멸되는 권리에 해당될수밖에 없기에 낙찰후 인수되지 않아 기존 대출금은 상환하지 않으셔도 됩니다.
부동산
Q. 부동산 실거래를 허위로 공개할수도 있는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실거래가에 있어서 허위로 신고는 원칙적으로 금지하고 있으나, 이전까지는 시세 조정을 위해 매매계약서를 작성한 후 신고한뒤 이후에 취소를 하는 방식으로 허위,거짓신고가 있긴 하였습니다 . 다만 이는 불법행위에 해당되고 부동산 교란행위로써 형사처벌 및 과태료처분등을 받을수 있는 범죄에 해당하게 됩니다. 그리고 최근에는 신고후 정정이나 취소에 대해서는 별도 규제를 적용하고 있기 떄문에 단순 취소나 정정이 근거없이는 쉽게 이루어지지 않습니다 ,
부동산
Q. 1가구 1주택 종부세 기준은 수도권, 지방 똑같나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 종부세 과세기준은 지방이나 수도권 관계없이 동일합니다. 다만 1주택자인지 아닌지에 따라 적용되는 기준이 다릅니다. 보통 1가구 1주택자의 경우 주택가격이 12억을 초과하지 않는다면 과세대상이 되지 않습니다.
부동산
Q. 전월세 계약 신고하면 실거래가 언제뜨나요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 전월세 신고를 별이상없이 하셨다면 곧 실거래가 확인이 가능합니다. 보통 실시간으로 공시되는 것이 아니기 때문에 실제 전월세신고후에 업데이트 과정까지는 1~2주 소요되는 경우가 있고, 이사가 많은 시기나 신고사항이 많은 시점에서는 이보다 더 늦게 반영되는 경우도 있으므로 조금더 기다리시면 별이상없이 업데이트가 될 것으로 보입니다. 다만 한달넘게 반영이 되지 않는 경우에는 아파트명이나 동호수등의 표기가 오류되어 있는 경우도 있을수 있으므로 이에 대해서는 전월세신고 통합콜센터등에 문의를 해보시는게 정확할듯 보입니다.
부동산
Q. 부동산 직거래시 주의할점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약부터 권리관계분석까지 모두 스스로 하셔야 하기에 모든 부분에서 주의를 하셔야 합니다. 우선 계약전 권리관계에 대한 확인이 필요한데, 소유권자가 계약자와 일치하는지, 그리고 소유권 및 소유권외권리사항에 대해서 다른 물권등이 설정되어 있는지를 확인, 그에 따른 특약을 설정하여 안전한 계약을 진행하셔야 합니다. 기본적으로 가족관계처럼 믿을수 있는 관계가 아닌 타인과의 계약에 대해서는 스스로 등기부등본등을 통한 권리분석과 계약경험이 없다면 반드시 중개사를 통해 계약을 하시는게 안전할수 있습니다. 그외 시설물에 대한 확인과 그 결과에 따르 특약사항 기재등이 필요하고 근저당말소등의 잔금시 추가사항이 있는 경우 그에 대한 확인까지 모두를 포함하여 주의를 하셔야 합니다.
부동산
Q. 레지던스는 일반 호텔과 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.눈에 보이는 차이로 말씀드리면 호텔은 기본적으로 각방에서의 취사가 불가합니다. 이에 반해 레지던스는 장기숙박을 위한 호텔형 주거공간으로 주방을 갖추고 있어 취사가 가능하고, 그외 세탁기등의 시설이 포함되어 있습니다. 결국에는 호텔은 단기 여행 및 출장에 최적화된 숙소이고 레지던스는 장기체류를 위한 주거형 숙박시설로 보시면 됩니다.
부동산
Q. 재건축 사업에 용적율이 높다는 의미가 사업성이 높다라고 하는데 어떤 의미인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축 사업시 적용되는 용적률이 높을수록 사업성이 높다고 평가합니다. 이유는 용적률은 대지면적에 대한 연면적으로 결국 건물 건축시 층수를 정하게 되는 요소가 됩니다. 즉 높은 용적률이 적용될수록 건축할수 있는 층수가 높아진다는 의미이고 이는 입주가능한 세대수가 늘어나게 되면서 일반분양세대가 늘어나게 됩니다. 이러한 일반분양세대 증가는 기존 조합원들의 공사비부담을 줄이게 되고 그만큼 사업성은 높아지게 됩니다. 참고로 개발전 현재의 용적률이 높으면 이떄는 재건축시 조합원은 많아지고, 일반분양세대수는 감소하기 떄문에 사업성이 떨어진다고 볼수 있습니다.
부동산
Q. 아파트매매 ( 현재 매매할 아파트에 전세자가 살고 있는 경우) 대출 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2025년 5월 이전에 (전세만기 이전)에 주택을 매매하고 잔금을 치루셔야 하는 경우에는 사실상 대출이 불가하기 떄문에 자기자금으로 차액(매매가격-전세보증금)에 대해서 지급을 하고 명의를 가져오시거나 아예 매매잔금을 세입자 만기시점으로 맞추어 진행하시는 방법이 있습니다. 이럴 경우 매도자 입장에서는 잔금이후 선순위 임차인이 없기 떄문에 주택담보대출을 받을수 있고 기존 세입자는 매매자금을 받은 매도자가 보증금을 반환하고 퇴거를 시키면 됩니다. 즉 매수자인 B는 대출을 끼고 매매대금을 그대로 전달하시면 되고, 잔금일에 등기이전을 하시면 됩니다. 매도자A는 잔금시에 매매잔금을 받아 C에게 보증금반환후 퇴거를 시킨뒤 주택을 B에게 인도하면 됩니다. 결론적으로 잔금시기에 따라 조율을하시면 되는 부분입니다.
부동산
Q. 오피스텔 명의변경 시 어디에 연락해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 분양받은 사람의 명의를 변경하는 것은 해당 시행사가 정한 기간내 하시는게 가장 편리합니다. 그에 따라 시행사에 명의변경이 가능한 시기와 일자를 확인하신뒤 그떄 진행을 하시면 됩니다. 다만 이런 경우라도 실제 명의변경은 매매나 증여의 방식으로 처리되기 떄문에 관련된 세금등에 대해서는 사전에 확인을 해보시는게 필요합니다.