안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 지역의 유지는 어떤 조건으로 선정되나요?
지역의 유지라는게 누군가가 특정요건에 따라 선정하는게 아니기때문에 정확한 기준을 설명하기는 어렵습니다. 해당 지역내에서 어느정도의 부와 권력을 가지고 힘을 행사할수 있는 세력등을 주로 지역유지라고 하는데, 이전 시골등에서는 많은 토지등을 소유한 지주에 대해서 이런 표현을 붙였으나, 도심등에서는 단순히 재산이 많다고 유지라고 하지는 않으며, 이러한 부와 더불어 정치적, 사회적 권력(영향력)을 가져야 지역 유지라는 표현을 많이 사용하게 됩니다.
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Q. 재건축 과정에서 조합원과 상가 소유자들끼리 본쟁이 생기는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서처럼 상가조합원과 주택조합원간 마찰이 생기는 이유는 상가조합원에 대한 주택입주권으로 전환등의 문제가 대표적인 부분으로 볼수 있습니다. 원칙상 상가조합원은 상가에 대해서만 분양이 가능하지만 조합의 규약등에 따라 이를 변경할수 있는데, 이러한 과정에서의 조합원들간 마찰이 생기는게 일반적이긴 합니다. 즉 주택의 입주권을 상가조합원에게도 부여하느냐의 문제가 가장 큰 분쟁의 이유인 경우가 많습니다.
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Q. 재개발은 어떤 목적으로 추진되는 사업이며, 재건축과는 어떻게 다르고 각각의 특징은 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축은 일반적으로 정비기반시설이 양호하여 주거기능에 대해서만 개발을 하는 방식으로 쉽게 아파트 재건축등이 이에 해당되는 사업입니다. 이에반해 재개발은 주거기능뿐 아니라 정비기반시설을 함께 개발하는 사업으로 그 종류는 다양하지만 대표적으로 신도시 개발등이 이에 해당되는 사업입니다. 그리고 재건축에 비해서 재개발은 더 공적영역이 강한 사업인 만큼 절차나 요건이 재건축에 비해서는 더 까다롭다고 보시면 되고, 주로 공기업인 LH나 지방공사, 조합등이 주요 시행사로써 진행되는 경우가 많습니다. 어떠한 재개발 사업도 마찬가지이지만, 기존 입주민들간의 협조와 이주계획등이 잘 이루어져야 빠른 개발이 가능하고, 수용등의 과정을 거치는 경우에는 적절한 보상체계를 확립하는게 성공적이 재개발을 위해 중요하다고 볼수 있습니다.
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Q. 요즘 부동산은 어떤거 같아 보입니까?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정치적인 부분은 답변을 드리기 어려운 부분이고, 현재부동산 상황은 누가 되던지의 문제보다는 내외부 경제상황이나 정치적 불확실성에 더 큰 영향을 받아 시장 침체가 이어지고 있는 상황입니다. 특히나 주택양극화와 정부의 대출규제등으로 수요가 많이 침체된 상황이고, 탄핵이 정리되고 다음 대선이 치루어지면 정치적 불확실성은 줄어들게 되고, 새로운 정책 기대감에 따라 일시적인 부동산 수요심리가 늘어날수는 있습니다, 다만 민주당의 경우 규제중심의 정책운영이 대부분이기에 가격하락을 예상하는 의견이 많지만, 실제 규제정책을 사용한 경우 시장가격은 모두 상승되는 아이러니한 결과가 나타났기에 이후 상황은 좀더 지켜봐야 할 부분입니다,
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Q. 부동산 재개발, 재건축에서 나오는 1+1분양은 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1+1분양은 정비사업에서 1주택만 공급받는 것을 원칙으로 하지만 종전주택의 여건에 따라 2주택을 받을수 있는 제도를 말합니다. 흔히 하나의 주택을 공급받으면 추가로 하나의 주택을 더 준다는 의미는 아닙니다, 말그대로 조합원으로써 입주권을 부여받을때 조합의 규약에 따라 1입주권이 아닌 작은평수를포함한 2입주권을 부여받을수 있다는 의미입니다.
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Q. 당신의 선택은? 진짜 고민된다. 도와주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다른 요건도 없이 단순히 입지위치만을 기재하셨네요, 입지의 상황만 보면 강남을 기준으로 송파를 제외하면 접근성은 선택지 2번이 더유리한 상황이고, 자체 입지만 봐도 선택지 2번이 향후 가치상승 가능성이나 주거 편의성등은 더 유리해보이는게 사실입니다. 다른 요건이나 개인적 판단에 따라 다르겠지만 저의 경우라면 2번선택지가 더 유리하다 판단이 됩니다.
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Q. 전세대출 만기일 이후에 이사시 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기간이 촉박하여 방법이 많아보이지는 않습니다, 선택가능한 부분은 해당 주택에 대해서 한달간만 추가 연장을 하시거나, 전세대출이 필요없는 매물에 대해서 빠르게 계약을 진행하여 이사를 맞추는 경우입니다. 현재 상황만 보면 후자는 어려움이 예상되는 만큼 전자처럼 현 임대인에게 답이 늦어 주택구하는 시간이 촉박한 점을 설명하고 한달정도만 더 거주가 가능한지를 협의하시는 것이고 이후 예정된 입주자가 있어서 연장이 불가하다면 그때는 다른 매물을 빠르게 구하셔야 합니다. 난해한 상황이지만 선택여지가 크지 않아보입니다.
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Q. 중개 수수료의 상한선이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 한도액이 아닌 한도요율이 적용됩니다. 주택의 경우 거래금액에 따라 구간요율이 적용되고 해당요율로 계산된 금액을 초과해서는 안됩니다. 주택이 아닌경우 거래금액에 0.9%를 적용,산출된 금액을 초과하여 지급받아서는 안됩니다. 즉 해당 금액이내에서 중개사와 협의하시면 됩니다 다만 최근 개정에 따라 일정구간에서는 한도액이 정해져 있으며, 위 방식으로 계산된 금액이라도 해당 한도액을 초과할수 없습니다. 대표적으로 임대차에서는 거래금액 5000만원 미만의 경우 0.5%요율을 적용하나 산출된 금액이 20만원을 초과할수 없고, 5000만원이상~1억원미만의경우 0.4%요율적용 한도액 30만으로 정해져 있습닏.
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Q. 부동산 계약시 확정일자와 전입신고의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차보호법에 따라 임차인 권리보호를 위해 채권에는 없는 대항력과 우선변제권을 부여하고 있으며 이러한 권리부여의 기본조건으로 전입신고와 확정일자 부여가 요건입니다. 보통 전입신고를 통해서는 대항력이 부여되고, 확정일자을 받는 경우 우선변제권이 부여가 됩니다. 계약상의 차이가 아닌 임차인의 권리부여의 문제이며, 보통 대항력은 전입신고 익일00시부터 효력이 발생되고, 확정일자의 경우는 대항력이 있을 경우 확정일자를 받는 날에 부여되나, 대항력이 없는 경우 대항력 생기는 시점부터 효력이 나타나게 됩니다. 즉, 확정일자를 미리 받더라도 전입신고가 되지않으며 우선변제권은 부여되지 않습니다
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Q. 집 이사할때 주민등록주소 바꿔야되나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 주민등록법상에는 실제 거주하는 주소에 대해서 전입신고를 하셔야 합니다. 질문처럼 국가 지원금등을 수령할 목적으로 실제 거주를 하지 않는 주택에 대해서 전입신고를 해두시는 경우 위장전입으로 판단될수 있고 이러한 사실이 확인되면 받은 지원금에 대해서 추징이 이루어질수 있습니다. 물론 이렇게 까지 될 가능성이 낮은 부분이긴 하지만 위험성은 있다는 의미이고, 주택 이사를 하시면 해당 주소지로 전입신고를 하시는게 맞습니다.