안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 재개발, 재건축 투자에서 기부채납을 하는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축에서의 기부채납은 사실상 법적으로 법률로 규정된 부분입니다. 이에 따라 기부채납기준을 충족하지 않으면 인허가를 받기 어렵기에 재건축사업시 시행사가 도로확장이나 공원조성등과 같은 기부채납을 하게 됩니다. 다만 기부채납에 대한 명시는 법에 있으나 그 비율에 대해서는 정확한 명시가 없기에 각 지자체별로 상이할수 있습니다.
부동산
Q. 일반적인 빌딩의 취득세는 어떻게 계산하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택외 부동산에 대해서는 취득세율은 4% 지방교육세, 농특세(농어촌특별세)등을 포함하면 총 4.6%가 적용되게 됩니다. 즉 취득가액에 4.6%을 곱해 나오는 가격이 취득세입니다. 또한 일반 건물의경우는 토지와 건물이 별도이기 때문에 토지에 대한 취득세율도 적용되는데 이때로 동일한 4.6%가 적용되게 됩니다. 다만 일반적으로 토지와 건물을 합한 매매가격으로 거래를 하는 경우 토지와 건물의 비율을 조정하여 취득세신고를 하게 되지만 결국은 전체매매가격은 같기 때문에 취득세자체는 동일하게 됩니다. 물론 건물의 경우는 부가세가 별도로 있기에 추가적인 세금이 더해질경우 실제내야하는 세금은 건물 비율에 따라 달라질수 있는 부분입니다.
부동산
Q. 서울 마용성도 부동산 가격이 상승하는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울에서의 상급지에는 강남3구도 있지만 대부분 마용성(마포,용산, 성동구)도 포함을 하게 됩니다. 그리고 이러한 지역내 한강 주변으로 조망권을 갖춘 이름하여 똘똘한한채가 집중되어 있기 떄문입니다. 또한 주택양극화를 이야기 할때 해당 지역은 강남3구와 더불어 서울내에서 지가상승이 크게 나타나는 지역이고, 현재 강남3구에 토지거래허가구역 폐지에 따른 호재로 가격상승이 반영된 영향이 다음 상급지인 해당지역까지 영향을 미치고 있다고 볼수도 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 국비지원 자격증 공부를 하고있는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 학원과 인강을 선택하신건 본인이시기에 이에 대한 컴플레인은 해당 학원등에 직접적으로 하셔야 할 부분으로 보입니다. 인강강사의 강의가 미흡한 경우 우선적으로 학원에 대해서 컴플레인을 전달하시고 동일과목 강의를 하시는 교수님이 있다면 해당 과목으로 이전을 요청하시거나 전혀 듣고 싶지 않다면 학원과 협의하여 등록취소을 하셔야 할 부분입니다. 물론 국비지원이기 때문에 수강취소여부나 환불에 대한 사항은 학원 및 고용노동부등에 문의를 하셔야 할 부분입니다. 아무리 국비라도 나한테 도움이 되지 않으면 계속 듣는것 자체가 의미가 없기에 빠르게 조치를 취하시는게 맞을 듯 보입니다.
부동산
Q. 부동산 재개발, 재건축에서 나오는 비례율이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.비례율은 쉽게 해당 재건축사업의 사업성을 나타내는 지표로써 개발이후에 어느저도의 가치를 갖게 될지를 나타내는 비율이라고 보시면 됩니다. 흔히 개발이익률과도 유사한 용어입니다. 보통 계산방식은 총개발수익에서 총사업비를 뺀 뒤 이를 권리가액으로 나눈 값으로 보시면 됩니다. 보통 100%을 기준으로 비례율이 이보다 크면 사업성이 높다는 의미로 볼수 있고, 반대로 100%보다비례율이 낮으면 사업성이 떨어진다는 의미로 보시면 됩니다. 결국 비래율이 높을수록 조합원들의 권리가액은 높아지는 구조로 조합의들의 몫이 많이자는 결과로 이어지게 됩니다
부동산
Q. 부부공동으로 아파트를 구입하게 된다면 배우자 한사람으로 명의를 하는것보다 어떤 혜택이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 공동명의의 장점은 절세효과입니다. 이러한 절세효과는 특정부동산에 대해서 그 효과가 커지는데, 대표적으로 고가주택의 경우 종부세 과세대상에서 제외가 될수 있습니다. 다만 1주택자이고 주택가격이 12억이하의 경우에는 단독명의라도 종부세 과세대상이 되지 않기에 공동명의의 효과가 크지 않을수 있습니다 ,또한 양도소득세에 있어서도 양도차익이 있는 경우 두 명의자로 나누어지 때문에 과세구간에 따른 세율이 낮아지는 장점과 기본공제가 각 명의자별 가능하다는 장점이 있지만 1주택자라면 어차피 단독명의라도 양도비과세에 해당될 경우 위와 같은 장점은 사실상 없다고 볼수 있습니다. 즉 고가주택이거나 다주택자가 아닌 경우에는 특별히 공동명의 장점이 단독명의와 비교하여 크지 않습니다.
부동산
Q. 다주택자 취득세 완화를 시행하면 현재와 분위기가 많이 달라질까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다주택자에 대한 취득세 완화도 하나의 부동산 완화정책에 해당되므로 시장내 수요증가에는 도움이 될수 있는 부분입니다 다만 이러한 취득세 완화가 지방부동산 회복에 직접적인 영향을 주기는 어려울것으로 개인적 판단이 듭니다. 이유는 현재 부동산 양극화가 심화된 이유는 규제강화보다는 시장내 상승가능한 투자용 주택이 특정지역에 쏠리고 있는 것이고, 이러한 취득세 완화는 오히려 똘똘한 한채가 집중된 상급지 지역에서 수요 집중으로 나타날 가능성이 높기 떄문입니다, 즉, 지방내 가격상승 호재가 없는 상황에서 단순히 취득세완화등이 각 지방 부동산의 수요증가로 이어지기는 어렵기 떄문입니다. 결국에는 지방부동산 스스로 투자가치를 높이지 않고서는 부동산 경기회복은 어려울수 있다 판단이 됩니다.
부동산
Q. 저의 상황이 무주택자 요건에 해당되는지 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택을 처분하지 않고는 무주택자가 되지 않습니다. 보통 혼인전 1주택씩 보유하고 혼인한 경우에는 양도소득세 특례등을 적용시켜 2주택이 아닌 1주택으로써 양도비과세등을 적용하지만 대출에 있어서는 1가구 1주택의 사실이 변경되지 않습니다. 그에 따라 신혼부부특례 주택담보대출의 경우 무주택자요건이 갖추어지지 않기에 신청이 어려울수 있습니다. 그리고 현재 임대아파트에 거주중이라고 하셨는데,혼인전에 남편분이 당첨되어 거주하다가 혼인으로 합가한 경우에는 이후 재계약시 재계약도 유주택자로써 거절될수 있기에 이부분도 확인이 필요할듯 보입니다.
부동산
Q. 물가는 왜 오르는 걸까요?궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경제학적으로는 물가상승은 수요와 공급의 불균형으로 발생하게 됩니다. 예를 들어 수요가 크게증가하거나 공급이 감소하는 경우에 물가는 상승하게 되는데, 현실에서는 많은 요인에 따라 이러한 수요,공급변화가 나타나기 떄문에 그결과로 물가상승이 나타나게 됩니다. 가장 쉽게는 인건비의 상승이나 원자재의 공급량변화, 농수산물의 경우 작황량, 자연재해등 여러 요인에 따라 변동되게 됩니다. 또한 정부에서의 경기부양을 위한 금리인하등시에도 물가상승은 나타나게 됩니다. 정부에서는 물가상승을 방지하기 위해 주로 금융정책(기준금리변화)를 통해 물가를 안정시키거나, 필요생산품에 대한 의무확보등을 통해 공급량을 조정하여 물가를 조절하는 역할을 수행하기도 합니다. 보통 개인적인 입장에서는 물가상승과 급여인상이 동시에 발생하면 크게 생활에 차이는 없지만, 물가상승이 급여인상보다 빠르게 되면 그만큼 실질소득이 감소되게 됩니다. 이런경우 사실상의 예적금으로 자금을 모으는 것은 실용성이 낮아지게 됩니다, 그에 따라 물가상승률보다 높은 상승율을 나타낼수 있는 주식이나 부동산, 코인등에 투자를 통해 화폐가치하락에 따른 물가상승분을 상쇄시키는 행동을 많이 하게 됩니다.
부동산
Q. 우리나라의 중산층에 기준은 어느 수준일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중산층을 구분하는 기준은 여러가지가 있습니다. OECD기준에서는 가구구성원 소득을 기준으로 주우이소득 75%~200%사이로 볼수 있는데, 이는 2025년 4인가구 기준으로 월 600만원정도의 소득을 의미합니다. 구간으로 보면 월 450만원~ 월 1200만원까지가 해당되게 됩니다. 그외 인터넷상 구분되는 기준에는 월급500만원이상, 2000CC 이상의 차량보유, 부채없는 30평대 아파트 소유, 예금액 1억이상, 연1회 해외여행등 구체화된 기준도 있는 것으로 알고 있습니다.