안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 임대인의 채권양도통지서 비협조시 대책방안이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약상 전세대출에 대해서 협조함을 기재하였던 만큼 이를 근거로 협조를 요청하시는게 맞을듯 보입니다. 국토부에서는 전세보증금 증액등에 있어 임대인 동의는 필요없다고 하지만 현실에서는 기관에서 보내는 채권양도통지서를 임대인이 수령하고 전화통화로 확인후 보증서등을 발급하고 있기에 임대인 협조가 필수적일수 밖에 없습니다. 아니시면 차라리 직장주소로 해서 발송을 해드리는 방법을 문의해보시고 ,그게 불편하다면 본인이 수령가능한 장소를 정해 통보할듯 보입니다,
부동산
Q. 주택 비과세적용 여부 문의 드려요.^^
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 보면 일시적 1가구 2주택 양도비과세 적용은 가능할것으로 보입니다. 보통 종전주택의 2년보유 기산일에 대해서 많은 이야기들이 있는데, 다시 1주택이 된 상태에서 새로운 주택을 취득하고 일시적 2주택 요건을 갖춘 상태에서 종전주택취득일은 해당 주탱의 취득일부터 양도일까지 보는게 맞기에 C주택 매수일로부터 3년이네 A주택 매도시에는 일시적 2주택에 따른 양도비과세가 적용될것으로 보입니다.
부동산
Q. 재개발과 재건축을 진행하는 경우, 조합원들의 동의율이 다른 이유를 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.올해 1월31일 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)이 개정되면서 재건축 추진위원회가 조합을 설립하려면 공동주택 동별 구분소유자의 50% 이상, 그리고 주택단지 전체 구분소유자의 70%이상 동의를 받아야 하는 것으로 규정이 변경되었습니다. 해당 조항은 유예기간을 거쳐 5월1일부터 시행될 예정입니다. 문제는 재개발에는 해당 규제완화가 적용되지 않는데, 여전히 재개발 조합 설립의 경우 토지등 소유자의 4분의 3이상 동의를 받아야하는 것으로 유지되었기 때문입니다.
부동산
Q. 혹시 지금이 지방부동산 투자적기인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지방에 취득세 중과를 폐지한다고 해서 지방내 수요가 크게 늘어날것으로 보이지는 않습니다. 지방의 부동산이 무너지는 이유는 세금에 대한 과세보다는 현 지역의 쇠퇴와 인구감소가 주요원인이기 떄문입니다. 또한 부동신 그리고 해당 부분역시 여당에서 발표하였으나, 세법개정등이 필요한 경우 과반수 야당이 반대하면 국회통과가 어려운만큼 현실가능성도 낮아보입니다. 결국에는 보여주기식 대책발표로 보이고, 핵심적인 원인을 생각하지 않은채 실용성없는 대책으로 보이는게 개인적 판단입니다. 그에 따라 해당 내용만을 가지고 기대감에 따른 지방부동산 투자는 위험성이 높습니다
부동산
Q. 아파트에서 살면서 조심해야하는거는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동주택 특성상 층간소음 유발행위도 조심하여야할 부분이지만, 이는 어쩔수 없는 부분도 있습니다. 특별히 아이가 있다면 바닥에 매트등을 설치하여 소음유발을 줄이시면 도움이 될듯 합니다. 그밖에 아파트에서 정한 사항만 잘 지키시면 특별히 조심하셔야할 부분은 없을듯 보이는데, 대표적으로 야간 세택기,청소기 사용이나 흡연시 정해진 장소이용하고 화장실등 실내흡연을 하지 않으시면 됩니다. 특히나 주차문제도 최근에 많이 이슈화되는 만큼 올바른 주차를 하시거나 이중주차시 연락처등을 남겨두고 사이드를 풀어두는 등의 행동만 신경쓰시면 될듯 보입니다.
부동산
Q. 복권 구입이 신용카드로 가능하게 되면 어떠한 문제점이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.표면적인 이유로는 카드로 복권구매가 가능할 경우 사행성 조장의 우려가 있기 때문입니다. 말그대로 당장의 현금이 없어도 우선 구매가 가능하기 떄문에 이후 카드대금 미상환등의 문제가 발생할 경우 카드사의 피해등으로 이어질수 있다는 점, 그리고 카드를 사용할 경우 카드수수료가 부과되는데 이럴 경우 기존 복권구매금액에서 일정부분을 세금으로써 복지기금으로 사용하는데, 카드수수료가 발생하는 경우 복지기금이 낮아지거나, 당첨금액이 낮아질 가능성이 있습니다. 그렇게 되면 복권에 대한 수요도 일정부분 감소할수도 있습니다.
부동산
Q. 신도시에는 아이들이 많은 편인데, 어떠한 이유에서 인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신도시에 학생수가 많은 이유가 직접적으로 다자녀혜택등 때문은 아니라 판단이 됩니다. 보통 신도시도의 경우 많은세대수가 유입이 되는 도시개발지역이고, 그에 따라 정비기반시설로써 학교를 신축하게되고, 구도심처럼 다양한 학교로 분산되는 게 아닌 신축된 소수학교에 신도시내 아이들이 입학할수 밖에 없는 구조이기에 인원수가 집중될수 밖에 없기 때문입니다. 또한 신축학교에 대해서는 시설이 최신이고 학군형성의 기대감이 있기 때문에 장기적인 거주를 원하는 가족단위 입주가 많은 것도 사실이긴 합니다,
부동산
Q. 부동산에서 농업지구는 어떤 기준으로 선정되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.도시군관리계획상 용도지역, 용도지구내 농업지구라는 건 없습니다. 정확한 표현은 아니라 판단됩니다. 아마도 농지법에 따른 농지의 효율적인 이용 및 보전을 위해 지정하는 농업진흥구역과 농업보호구역을 이야기 하는듯 보이긴 합니다. 그리고 해당 구역내에서는 법에 따라 행위제한의 내용이 있으나, 거래시에 별도 지자체등의 허가가 필요하지는 않습니다. 실제 거래시에 지자체등의 허가가 필요한 구역은 토지거래허가구역이 이에 해당됩니다.
부동산
Q. 서울 1년 아파트 거래량은 몇 건이나 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거래량의 경우 시장변동에 따라 편차가 있고 어느시점을 기준으로 하느냐에 따라 달라지게 됩니다. 거래가 많은 경우에는 월 9000건이상, 거래가 없는 경우로 2025년1월에는 541건에 불과 했으며, 최근 규제지역 해제등으로 인해 3월 15일 기준으로 2000건을 넘은것으로 나타나고 있습니다. 즉 월별 편차가 있는 편이고, 최근기준으로 년환산시 대략 3만건~4만건정도 거래가 된다고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 아파트 소단지보다 대단지가 선호되는 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대단지 아파트의 경우 지역내 대표적인 주택가격 척도로 볼수 있고, 수요가 꾸준하게 이루어지게 때문에 부동산 상승기에는 가격상승이 더 활발하게 나타나고 반대로 가격하락시기에는 가격방어가 잘 되는 편입니다. 그에 따라 향후 주택가격적인 부분이 소규모단지에 비해 유리한 부분이 있습니다 또한 생활면에서는 세대수가 많을수록 교통편의성이나 학군등이 형성되고 이를 중심으로 상권도 형성되기 때문에 생활편의여건이 유리해지게 됩니다. 그리고 관리비에 있어서도 소규모단지에 비해 세대수가 많아 부담하는 비용이 적을수 있습니다.