재개발과 재건축을 진행하는 경우, 조합원들의 동의율이 다른 이유를 알고 싶습니다.
재건축은 조합설립 동의율이
75%, 재개발은 70%라는 데
재개발과 재건축을 진행할 경우에
조합원 동의율이 다른 이유가
무엇 때문인지 궁금합니다.
재건축은 조합설립 동의율이
75%, 재개발은 70%라는 데
재개발과 재건축을 진행할 경우에
조합원 동의율이 다른 이유가
무엇 때문인지 궁금합니다.
===> 재건축 조합설립 동의률은 70%, 재개발 조합 설립동의율은 75%를 유지히하고 있습니다. 큰 차이는 없지만 형평성 차원에서 재개발도 재건축 처럼 동의률을 다운시켜야 한다는 여론이 높다고 할 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
올해 1월31일 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)이 개정되면서 재건축 추진위원회가 조합을 설립하려면 공동주택 동별 구분소유자의 50% 이상, 그리고 주택단지 전체 구분소유자의 70%이상 동의를 받아야 하는 것으로 규정이 변경되었습니다. 해당 조항은 유예기간을 거쳐 5월1일부터 시행될 예정입니다. 문제는 재개발에는 해당 규제완화가 적용되지 않는데, 여전히 재개발 조합 설립의 경우 토지등 소유자의 4분의 3이상 동의를 받아야하는 것으로 유지되었기 때문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재건축 추진시 조합설립에 대한 동의율은 기존 75%였었는데 2025년 5월 1일부터 70%(주택단지 전체 구분소유자의 70% 이상 및 토지면적의 70%이상 토지소유자의 동의)로 낮아질 예정입니다. 2024년 8·8 부동산 대책 당시 발표된 재건축 절차 간소화 방안으로서 도시 및 주거환경정비법 제35조 개정안이 국회를 통과하여 금년 5월부터 적용예정이며, 상가 소유주의 동의 요건도 1/2 이상에서 1/3이상으로 완화되게 됩니다. 반면 재개발을 위한 조합설립 동의율은 변경되지 않아서 재개발도 동의율을 낮추어 달라는 요구가 계속되고 있는 상황입니다.
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.
재개발과 재건축의 조합 설립 동의율이 다른 이유는 두 사업의 성격 차이, 이해관계의 복잡성, 법적 요건 때문입니다.
먼저, 재개발은 낙후된 지역을 정비하는 사업으로, 주거 환경이 열악한 곳을 대상으로 합니다. 이 지역에는 단독주택, 다가구주택, 상가 등이 혼재되어 있으며, 소유자의 입장과 이해관계가 매우 다양합니다. 일부 소유자는 개발을 통해 높은 보상을 기대하지만, 일부는 상업적 용도로 활용 중이거나 기존 거주 환경을 유지하고 싶어 반대하는 경우도 많습니다. 이러한 상황에서 사업 추진을 위해서는 더 높은 동의율(75%)이 필요합니다. 반대자가 많을수록 사업이 지연될 가능성이 크므로, 보다 강력한 동의 요건이 요구되는 것입니다.
반면, 재건축은 아파트 단지에서 이루어지는 사업으로, 소유자의 이해관계가 상대적으로 단순합니다. 동일한 아파트를 보유한 조합원들은 기본적으로 새 아파트를 받게 되는 것이므로, 개발에 대한 기대감이 높고 반대 의견이 상대적으로 적습니다. 이에 따라 2021년 도시 및 주거환경정비법 개정을 통해 재건축 조합 설립 동의율이 70%로 완화되었습니다.
또한, 재개발은 강제성이 더 강한 사업입니다. 재개발 지역에서는 조합 설립에 동의하지 않더라도, 조합원이 자동으로 포함되며 강제 수용될 수 있습니다. 반면, 재건축에서는 조합에 가입하지 않을 권리가 있으며, 조합이 해당 소유자의 주택을 매입해야 합니다. 이런 차이점 때문에 재개발에서는 보다 높은 동의율을 요구하는 구조가 형성된 것입니다.
결론적으로, 재개발은 다양한 건물 형태와 소유자의 이해관계가 얽혀 있어 반대 의견이 많을 가능성이 높기 때문에 더 높은 동의율(75%)을 요구하는 반면, 재건축은 동일한 아파트 단지 내에서 진행되므로 상대적으로 동의율이 낮아도 사업이 원활히 진행될 수 있기 때문에 70%로 완화된 것입니다. 감사합니다.😀
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
재개발과 재건축은 모두 노후된 지역을 정비하는 사업이지만 추진 과정과 대상이 다르기 때문에 조합 설립을 위한 동의율 기준도 다르게 설정되어 있습니다.
재건축은 기존의 아파트나 공동주택을 허물고 새롭게 짓는 사업으로 대체로 해당 주택을 소유한 사람들이 조합원이 됩니다. 따라서 주민들의 이해관계가 비교적 단순하고 사업 추진에 대한 공감대가 형성되기 쉬운 편입니다. 이에 따라 정부는 조합 설립을 위한 동의율을 75%로 설정하여 다수의 조합원이 동의해야만 사업이 진행될 수 있도록 기준을 강화했습니다.
재개발은 주거환경이 열악한 지역을 정비하는 사업으로, 단순히 건물을 새로 짓는 것이 아니라 기반시설까지 포함한 광범위한 정비가 이루어집니다. 재개발 지역에는 소유자뿐만 아니라 세입자도 많이 거주하고 있어 이해관계가 더 복잡합니다. 이러한 특성을 고려해 정부는 재개발 사업의 원활한 추진을 위해 조합 설립 동의율을 70%로 설정하여 보다 낮은 기준으로도 사업을 시작할 수 있도록 했습니다.
이처럼 두 사업의 성격과 이해관계의 차이가 조합 설립을 위한 동의율 기준에도 반영된 것입니다.
참고하세요!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재건축은 기존 건물의 안전성 확보를 위해 75%의 동의율을 요구하는 반면, 재개발은 지역적 재개발과 거주지 이전 문제로 인한 갈등을 고려하여 70%의 동의율을 요구하는 차이가 있는데 이는 법적 규제와 사업 성격에 따른 동의율 차이가 발생한다고 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재건축은 기존 주택을 철거하고 새로운 아파트를 짓는 사업입니다. 기존의 아파트가 이미 주거지로 사용되고 있는 상태에서 주거 환경 개선과 아파트의 가치 상승을 목표로하는데 동의율을 상대적으로 높게 요구하는 경향이 있습니다.
재개발은 낡은 주거지 구역을 재개발 하여 주거지와 상업지구를 새로 만다는 사업이라 재건축보다 상대적으로 더 다양한 사람들의 이해관계가 얽혀 있습니다. 따라서 서로 다른 의견이 가질 가능성이 커 재건축보다 상대적으로 낮게 설정되어 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
재건축은 소유주가 대부분 개인 소유자이고
자신의 재산을 다시 짓는 사업입니다.
따라서 동의율을 더 높게 설정하여 소수 반대로 이한 피해를 줄이고, 사업성을 높이는게 중요한 반면
재개발은 소유주 구성이 토지 소유자_세입자_상가 운영자 등 더 넓은 이해관계자가 있고
단순 건물뿐 아니라 기반시설까지 포함한 도시개발 사업입니다.
따라서 반대 의견을 줄이기 위해 동의율을 70%로 낮춰 설정합니다.
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.