안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 강남 집값을 잡을 현실적인 방법이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.강남집값이 최근 급격히 상승한 이유는 토지거래허가구역해제 이슈와 강남권 그린벨트 해제에 따른 호재가 동시에 나타났기 떄문입니다. 그에 따라 평균적인 투자 및 실거주 수요가 많은 해당 지역에 가격상승세가 급격히 나타났고 정부에서도 다시 토지거래허가구역을 확대지정하여 이러한 흐름을 막고자 정책발표를 하였습니다. 문제는 해당 부분만으로는 근본적인 문제해결은 불가합니다. 부동산 시장은 시장경제에 따라 수요와 공급으로 가격이 결정되는데, 정부의 정책에 따른 인위적인 개입이 꼭 원하는 결과로 나오지는 않을 뿐아니라 시장자체의 수요를 분산시키는 효과도 낮기 때문입니다. 결국 주택양극화라는 문제를 해결하여야 수요가 분산되고 그에 따라 가격안정화가 가능한 만큼 서울 집중화를 피할수 있는 지방지역의 행정,교육 분산 및 지역 활성화정책등이 추가적으로 필요할듯 보입니다. 물론 단기적인 관점보다는 장기적인 관점을 가지고 한스텝씩 밟아 가야만 근본적인 해결이 가능할듯 보입니다.
부동산
Q. 집을 매도하고 신축에 입주 예정인데 한달동안 전입신고를 할 수 없습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다른 피해보다는 매수자가 실거주를 하거나 다른 세입자를 받아서 전입신고을 하고자할때, 본인이 전출되지 않아 전입신고가 되지 않을 수 있습니다. 그에 따라 전출을 요구하는 연락을 받을 가능성이 높아 매도후에는 다른 주소지에라도 일단 전입신고를 해두셔야 합니다. 일반적으로 부모님집등에 일시적으로 전입신고를 해두신뒤에 다시 주택구매후 옮기시면 되실듯 보입니다.
부동산
Q. 강남3구와 용산구 토지거래허가구역을 묶으면 마포구나 성동구로 풍선효과가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 현재 부동산 시장 상황이 전반적인 침체로 이어지고 있고, 최근 잠실, 삼성,대치,청담을 토지거래허가구역에서 전격해제되면서 부동산 가격상승이 주변지역인 마용성(마포,용산,성동구)으로 확대되어가는 중이였습니다. 이런상황에서 기존보다 더 넓은 지역내 토지거래허가구역이 설정되면 사실상 단기적으로는 해당 이슈에 따른 악재가 마용성 지역에도 이어져 가격상승세가 꺽일것으로 보입니다. 다만 일정기간이 지나가면서 갈곳없는 투자수요가 마용성에 유입될 가능성이 높기에 풍선효과가 나타날수 있습니다.
부동산
Q. 제로에너지 건축 의무화로 분양가가 더 상승할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 실제 분양가상승으로 나타날것으로 예상됩니다. 현재 국토부에서도 제로에너지 건축물 인증 의무화에 따라 공사비 증가액을 전용면적 84제곱기준 가구당 130만으로 예상하고 있으나, 업계에서는 이보다 두배 웃도는 293만원으로 추정했다는 기사가 나와있습니다. 또한 최근 원자재가격상승등으로 공사비 증가가 부담되는 상황과 부동산 시장 침체까지 이어지면서 사업진행에 부담으로 작용될 가능성이 높다는 평이 많습니다.
부동산
Q. 저당권이랑 질권이 부동산/물건과 관련된 것 말고 무슨 차이가 있나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질권은 쉽게 전당포를 생각하시면 됩니다. 채권자가 채무의 변제가 있을 때까지 물건에 대한 점유를 유지하고 있으면서, 채무의 변제가 없는 경우 그 목적물로부터 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 권리라고 보시면 됩니다. 그렇기에 일반적으로 이동이 가능한 동산에 대해서 설정될수 있는 권리이며, 저당권의 경우는 약정담보물권으로써 목적물의 점유는 이전하지 않습니다. 그러므로 설정자(채무자)가 여전히 물질적인 이용을 할수 있다는 점에서 질권과 차이가 있습니다.
부동산
Q. 지하철에 붙은 부동산 전단지는 마지막까지 팔리지 않는 매물인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.꼭 그렇지는 않습니다. 최종적인 목표가 분양을 알리는 홍보목적이기 때문에 분양일정이전에 광고를 하는 경우가 많고, 지하철 광고의 경우 일정기간동안 기재가 되기 때문에 분양완판이 되었더라도 해당 광고가 유지되는 경우도 있습니다, 물론 질문에서처럼 미분양등으로 인해 지속적인 광고를 할 수도 있는데 이런경우에는 광고물자체에 특별혜택등의 문구나 가격할인등의 혜택등이 기재되는 경우가 많습니다.
부동산
Q. 월세를 1달 밀렸습니다 이거에대해 궁금한게 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임재차보호법에 따라 2기에 달하는 차임을 연체하는 경우 임대차계약해지가 가능합니다. 질문에서는 1달이라고 하셨지만, 실제 2달을 내지 않이서 해당 요건에 충족이 되는 경우 해지에 대한 내용증명을 바드시게 되면 계약해지를 당하시게 됩니다. 내용상 임대인은 계약해지를 주장하는 것처럼 보이기에 협의를 통해 해결하셔야 할듯 보입니다.
부동산
Q. 주택 매도 후 부모님 집으로 전입신고?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 제가 D 주택으로 전입신고 할 경우 아버지와는 세대 분리가 되는 건가요? -> 만 30세가 넘으셨으므로 주소지를 부모님과 다르게하면 세대분리가 가능합니다. 2. B 주택 잔금을 위한 담보대출을 받을 때 저는 무주택세대주인지? 아버지가 추후 집 매도시에 문제가 되진 않을지 궁금합니다. -> 대출신청시점에 세대를 분리하고, A주택을 처분,등기이전까지 마친 상태에서 신청하였다면 무주택 세대주가 될수 있습니다. 만약 세대가 부모님과 동일하게 되어있거나 ,A주택을 처분하지 않은 상태 에서는 무주택 세대주가 될수 없습니다.
부동산
Q. 부동산 전세대출 이런식으로도 진행가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인과 부모님과의 전세임대차 계약에는 문제가 없지만 전세대출은 되지 않을수 있습니다. 질문처럼 법적 미혼인 여자친구분 명의로 전세임대차를 질문자님 부모님과 체결하고 대출을 받는다면 이때는 법적으로 남이기 때문에 전세대출에는 문제가 없을 것으로는 보입니다. 다만 고려해야 할 상황은 전세대출한도인데, 선순위 임차인이 될수 없는 요건(기존근저당을남겨둔채 후순위로 전입)이라면 한도가 나오지 않을수는 있습니다, 결국에는 계약상 과정이나 대출신청에는 문제가 없으나, 기존 담보대출을 상환하는 조건으로 하셔야 시세만큼의 전세대출이 나올수 있다는 점입니다.
부동산
Q. 원룸 자취방 온수가 잘 안나오는데 연락해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.연세로하든 월세로 하든 임대차시 임차인과실없는 하자에 대해서는 임대인에게 수리를 요구할수 있습니다. 다만 온수가 아예 안나오는게 아닌 낮에는 나오고 밤에는 나오지 않는다면 이는 기계적인 하자보다는 해당 건물자체의 온수공급이 예전 방식인 중앙공급방식일수 있습니다, 즉 건물전체에 대해서 일정시간이후에 온수공급을 하지 않는것으로 예상이 됩니다. 그에 따라 우선적으로 관리실등이 있다면 이에 대한 확인을 하신후 그런게 아니라면 임대인에게 하자보수를 요구하시면 될듯 보입니다.