안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 강남3구, 용산구 토지거래허가구역은 비아파트도 해당되는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 정부발표에 따르면 강남3구와 용산구의 전체아파트를 대상으로 허가구역을 설정한 것으로 알고 있습니다. 그에 따라 비아파트에 대해서는 적용되지 않는 것으로 알고 있습니다.
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Q. 신통기획 선정되면 한 15년 걸리나요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 얼마나 걸릴지는 각 사업별 차이가 있을수 있습니다. 그리고 별다른 마찰없이 빠르게 진행될경우 5년내 마무리될수도 있고 장기적으로 시간이 걸린다면 10년정도, 그이상걸릴수도 있습니다. 다만 재건축 사업자체가 평균적으로 7~10년내외이고 신속통합기획의 특성상 인허가 단축등을 고려하면 평균 7년이내에 마무리되지 않을까 생각됩니다,
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Q. 아파트 매수한지 몇개월 안된 상태에서 다시 매도해도 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 매도는 가능합니다. 근저당이 있다고 해도 매매자금을 받아 기존 주담대를 상환하면 되기 떄문에 매매자체에는 문제가 없고 현 임차인의 경우는 승계조건으로 하시면 됩니다. 다만, 임대인의 전세승계거부권이 있기에 사전에 매매여부를 통보해두시는게 좋습니다. 그리고 세금에 있어 단기매매의 경우 양도소득세 과세대상이 되며, 양도차익이 발생하는 경우 중과세율이 적용되어 높은 세금을 부담하게 될수 있습니다. 물론 양도차익이 없거나 마이너스인 경우에는 별도 양도세 부담은 없습니다.
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Q. 서울시에서 토지거래 허기를 해져를 추진하다가 번복한 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울시가 지난달에 발표한 토지거래허가구역 해지의 이유는 서울시 규제철폐 시민 대토론회에서 해제를 요구하는 목소리가 높았던점, 당시 안정세를 보인 주택가격, 거래량 급감등의 이유로 정상적인 거래를 활성화하고 자유로운 거래를 촉진하려는 취지였다고 오세훈시장이 이야기하였습니다. 그런데 막상 해제후 한달동안 해당 지역의 가격상승세가 너무 가파르고, 시장내 가격상승이 서울 상급지중심으로 퍼져나가면서 우려가 높아지자 오세훈시장은 한달만에 이를 번복하고 토지거래허가구역을 확대 재지정하였습니다.
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Q. 이사 날짜 말인데요 일년 계약 이엇고 작년 4월 20일에 들어왔으면
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약종료일에 퇴거를 하시면 됩니다. 보통 수치상은 시작일이 20일이라면 퇴거일은 19일이 되는게 맞으나, 계약서상 1년기간을 책정할때 4월 20일부터 ~ 다음해 4월 20일 이런식으로 기재하기 떄문에 이렇게 기재된 경우라면 20일이 퇴거일이 됩니다. 다만 계약서에 4월 20일 ~ 4월 19일로 되어 있다면 19일퇴거를 하시면 됩니다. 결국에는 계약서상 계약기간을 확인하시기 바랍니다.
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Q. 고양창릉S5 미래 가치 및 매도시 문의사항
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분을 정확히 판단하기는 어렵습니다 .다만 3기신도시 중에서는 창릉지역이 서울 인접성이 뛰어난 만큼 기대치가 높은 사업지역으로 알고 있기에 개발이후 지가상승의 가능성은 있다고 판단이 됩니다. 물론 같은 지역이라도 아파트브랜드나 교통접근성, 입지, 층수, 평형에 따라 가격차가 날수 있기에 질문에서 말하는 내용만 보고 대략적인 추정은 어려울듯 보이나, 최근 단독주택 증가에 따라 소형평수인 전용 59제곱이 인기가 높은 편이고, A타입의 경우 구조도 무난하기 떄문에 지역입지에 따른 상승시 상승효과를 누리기에는 적절한 것으로 볼수 있습니다. 그리고 질문 맨아래의 답변을 드리자면 최근에는 일조권과 조망권이 주택가격결정에 중요한 요소인 만큼 조망권이 좋다면 어느정도 가격방어는 가능할수 있습니다.
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Q. 공공분양 아파트 토지권 정리 및 토지 등기 관련문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양권 당첨에 따른 분양권 획득시에는 이후 별도 등기가 생성되면 소유권보존등기후 이전등기를 하게 됩니다. 물론 토지에 대해서는 대지권등기를하게 되는데 소유권보존등기와 대지권등기는 분양사 또는 조합등에서 알아서 하게 되고 분양권을 소유한 사람들은 등기시점에 소유권 이전등기만 하면 됩니다. 그러므로 실제 일반분양권자는 이후에 이전등기만 진행하시면 됩니다.
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Q. 오피스텔이 주택에 포함되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 원칙적으로는 주택에 해당되지 않는 업무용 시설입니다. 다만 용도상 주거용으로써 사용하는 경우 주거용오피스텔로써 주택수에는 산정되게 됩니다. 그에 따라 양도시에도 주택으로 간주하여 양도세 중과대상이 될수 있으나, 양도세 중과유예기간에는 일반세율이 적용되게 됩니다. 양도세의 경우 양도차익에 따른 구간별 세율이 적용되고 보통 6%~45%로 보시면 됩니다.
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Q. 강남 부동산 쪽은 열풍인데에 비해 지방 쪽은 폭락이라는데 이런 주택 격차 해소는 어떤 방안이 있을지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 정부에서는 이러한 문제에 해결책으로 서울,수도권에 대한 규제를 강화하고 반대로 지방에 대해서는 규제완화 및 세금 공제등을 통해 수요를 증가시킨다는 방침으로 운영하고 있습니다. 사실 이러한 부분이 단기적으로는 효과가 있을지 모르나 근본적인 대책으로 보기 어렵기에 서울내 수요감소는 가능하겠지만 지방의 수요증가로는 이어지기 어려울것으로 판단됩니다. 무엇보다 지방에 대한 지역경제활성화 및 지역살리기가 선행되지 않으면 수요증가는 현실적으로 무리가 있기 떄문에 서울집중화에 대한 분산정책에 대해서 장기적인 방향을 세워 진행하는게 가장 바람직하지 않을까 생각됩니다.
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Q. 오늘 정부에서 발표한 주택시장 안정화 방안에는 어떤 내용이 나왔나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 주택가격상승세가 높다고 판단하여 강남3구와 용산구에 대한 토지거래허가제를 확대지정하는게 핵심입니다, 또한 현행 월별, 분기별 가계대출 관리체계에 추가해 수도권 중심으로 지역별 가계대출 모니터링을 하고, 서울 주요지역에 대한 주택담보대출 취급 점검을 강화한다고 합니다. 또한 다주택자, 갭투자자와 관련한 가계대출을 금융권이 자율규제를 바탕으로 더욱 엄격히 관리토록하고 오는 7월로 예정됐던 주택도시보증공사의 전세자금대출 보증비율 하향도 5월로 조기화할 계획이라고 합니다.