안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 임대아파트 입주시기 전환 후 매매가는 어떻게 형성되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주변시세에 따라 결정됩니다. 즉, 입주당시의 시세가 아닌 5년분양전환이 되는 시점에서의 현 시세를 반영하기 때문에 분양가가 상대적으로 높을수 있습니다. 그리고 해당 가격으로 분양받을수 있는 자격을 우선적으로 임대분양을 받아 거주하는 사람들에게 부여한다고 보시면 됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 자격증 기출문제 100선 500선 다른가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말그대로 기출문제로 뽑은 문항수의 차이라고 보실수 있습니다. 100선은 일반적으로 추출된 100개의 문제, 500선은 더 구체화하고 확대하여 뽑은 500개정도의 문제 유형이라고 보시면 됩니다. 사실 자격증에 따라 기출문제만으로도 합격이 가능한 부분이 있지만 동일한 문제가 나오지 않는 시험도 많기 떄문에 해당 기출문제들은 시험전 요약과정에서 보시는게 좋지 이것만으로 준비를 하시면 중개사 시험의 경우는 합격이 어려울수 있습니다.
부동산
Q. 서울 일부 지역이 토지거래허가구역으로 다시 묶였나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.3.19일자 보도에 따르면 정부에서 최근 집값 상승세가 두드러지게 나타나는 강남3구와 용산구의 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 오는 24일부터 9월 30일까지 확대 지정한다고 발표하였습니다. 이에 따라 한달전 잠실등에서 해제하였던 토지거래허가구역이 확대 재지정 되었다고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 역세권 시프트 사업이란 어떤 재개발 사업을 의미하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아마도 서울 역세권 시프트를 말하시는 듯 보입니다. 해당 사업은 서울특별시 역세권 장기전세주택공급 및 지원에 관한 조례를 기반으로 하며, 해당사업구역이 되기 위한 기본적인 전제조건은 사업대상지가 1차 또는 2차 역세권에 포함되어합니다. 1차역세권은 지하철승강장 기준 350미터, 2차역세권은 500미터이내입니다. 또한 충족되어야 할 요건이 몇가지 더 있고, 모든 요건에 충족되어 사업을 진행할 경우 준주거지역으로 상향시 최대 700% 용적률까지 가능하기 떄문에 사업성이 매우 좋아질수 있다고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 아파트 주차장, 주차 대수 부족한 경우 많나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트에 대한 주차공간 확보는 주택법상 규정된 기준이 있습니다. 물론 해당 기준은 자동차 보급이 활성화 된 만큼 시간에 따라 계속적으로 개정이 되어 왔으며, 그에 따라 오랜된 아파트일수록 규정기준이 낮았기에 실제 주차공간이 매우 부족할수 있습니다. 현재는 1세대당 1대의 주차공간 확보가 일반화되어 있으나, 세대당 차량이 1대이상인 경우가 많기에 지금도 주차공간은 부족한 곳이 많습니다. 보통 아파트에서는 이러한 문제들로 인해 평수에 따라 입주민 차량대수에 제한을 두고, 추가적인 차량등록시에는 높은 관리비를 추가로 부과하는 방식을 운영하고 있고, 자체적인 규제가 강한곳은 전체 차량대수 제한을 두어 누군가 차량등록을 취소하지 않는 이상 추가적인 차량등록을 제한하는 곳도 있습니다.
부동산
Q. 건물주는 스타벅스 입주를 왜 선호하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.스타벅스는 흔히들 인구유입의 효과가 매우 큰 브랜드커피전문점입니다. 그만큼 일반인들에게 브랜드 이미지등이 좋고, 활성화된 매장으로 볼수 있기에 새로운 상가를 건축하는 경우 메인 1층에 스타벅스을 입점시킬 경우 건물내 유동인구가 늘어나고 해당 건물 자체의 상권이 형성되는 효과가 있어 건물주 입장에서는 나머지 매장에 대한 활발한 임대가능성과 건물가치 상승면에서는 매우 긍정적입니다. 그래서 실제 새건물들에서는 다른 건물보다 낮은 임대료와 오랜 장기임대차등의 혜택을 부여하면서까지 스타벅스 유치를 위해 노력을 하는 편입니다.
부동산
Q. 정말 대출을 많이 발생시켜서 집을 사야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출을 일으키지 않고 주택을 구매하면 좋겠지만 현실적으로 노동을 통해 번돈만으로 구매를 할수 없는 가격수준이기에 어쩔수 없이 대출을 이용하는게 일반적입니다. 그리고 이러한 대출을 통해 주택을 보유하고 매월 원리금을 부담하더라도 주택가격상승을 통해 이를 상쇄하기 떄문에 대출보다는 시기상 빠른 주택구매를 하려고 하는게 통상적이라고 할수 있습니다. 이런 경우 대출이자수익으로 은행권에서는 긍정적일수 있지만 집을 산사람의 경우 대출수준에 따른 이자부담으로 실질소득이 감소돼 집만 있을뿐 여유로운 생활자체가 어려운 경우도 적지 않습니다. 결국에는 대출을 통해 주택구매는 부담이 되더라도 한국의 주택가격수준과 상승추세를 고려하면 어쩔수 없는 부분입니다.
부동산
Q. 치킨집이 9만개 가량된다고 하는데여.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 치킨업종의 경우 공생은 어렵다고 보시면 되고, 경쟁관계로써 보시는 게 맞을 듯 보입니다. 그에 따라 장사가 잘되는 곳도 있지만 반대로 폐점위기인 곳도 있습니다. 치킨업계의 경우 대부분이 브랜드체인점 형태로 많기 떄문에 브랜드별 경쟁이 치열하고 치킨에 대한 수요는 다른 음식에 비해 높은 편이나 그 전체적인 시장규모는 국내기준 거의 한계점이라고 볼수 있기에 점차 레드오션이라 할수 있습니다. 그리고 물가인상에 따라 치킨 가격이 이제는 서민음식의 수준을 벗어나 있기에 실수요도 점차 감소되는 추세입니다.
부동산
Q. 건설 경기가 안좋은것이 맞나요? 궁금해요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 수요는 즉각적인 수치로 나타날수 있지만 부동산에서의 공급은 2~3년의 시간이 소요되고 시장내 공급이 되게 됩니다. 즉, 당장이 아닌 추후에 주택수요를 예측해서 사업을 진행하게 되는데, 현재시점에서는 부동산 시장상황 역시도 매우 중요합니다. 이런 관점에서 현재의 부동산 가격상승세는 토지거래허가구역 및 그린벨트 해제등 일시적인 호재에 따른 서울 상급지인 강남3구와 마용성에 집중되어 있고 그 외 수도권 지역이나 지방은 여전히 부동산 시장 침체가 이어지고 있기에 부동산 전반의 회복움직임으로 보기 어렵습니다. 그에 따라 당연히 주택건설사업의 수주가 쉽지 않은 상황입니다, 또한 주요 재건축 , 재개발 사업 역시도 원자재상승에 따른 공사비증가등으로 사업이 지연되거나 보류된 경우가 많기에 현재의 수요만을 가지고 건설경기의 회복으로 바로 이어지기는 어렵습니다.
부동산
Q. 주변상가에 임대플랜카드가 많이 붙어있습니다공실이 많이 생겼는데 임대료는 그대로더라구요. 공실로있는것보다 임대료를 인하하는게 더 좋아보이는데 건물주들은 왜 공실로 놔두는거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.여러이유가 있겠지만 가장 큰 이유는 현재 특별법인 상가임대차보호법에 따른 규정때문입니다, 쉽게 한 임차인을 받을 경우 10년간 계약갱신을 하여야하고, 매년 5%내로 임대료인상이 제한되기 때문에 시장분위기에 따라 낮은 임대료를 받아 세입자를받으면 향후 부동산 회복 및 성장기가 오더라도 시세대로의 임대료 인상은 불가할수 있습니다. 그에 따라 최초부터 공실의 리스크를 지더라도 정상적인 시세에 임차인을 받으려고 하는 것입니다, 결국에는 현재 공실에 따른 손실보다 저렴한 임대료와 인상제한에 따른 장기적인 손실이 더 크다고 느끼기 때문이고, 시간이 지날수록 지가와 물가는 상승하고 그에 따른 세금, 관리유지비용도 상승되는 것을 고려하면 건물주 입장에서는 쉽게 낮은 임대료에 임차인을 받기는 어려운게 현실입니다.