주변상가에 임대플랜카드가 많이 붙어있습니다공실이 많이 생겼는데 임대료는 그대로더라구요. 공실로있는것보다 임대료를 인하하는게 더 좋아보이는데 건물주들은 왜 공실로 놔두는거죠?
안녕하세요.어쩌라그요입니다.
주변상가에 공실로. 여기저기에 임대플랜카드가 붙어있습니다.
제 생각으로는 임대료를 낮추고 조금이라도 월세를 받는게 이득인것같은데
왜 건물주들은 임대료 인하를 안하고 공실로 두는건가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
최근 상가 곳곳에 임대 플래카드가 걸려 있는 모습을 쉽게 볼 수 있습니다.
경제가 침체되고 소비가 줄어들면서 상업용 부동산의 공실률이 높아지고 있지만 , 이상하게도 임대료는 크게 인하되지 않습니다.
공실로 방치하는 것보다 임대료를 낮춰서라도 세입자를 들이는 것이 더 나아 보이지만 , 건물주들은 왜 공실을 감수하는 것일까?
그 이유 중 하나는 기존 임차인과의 형평성 문제입니다.
만약 신규 세입자에게 낮은 임대료를 제시하면 기존 임차인들도 같은 조건을 요구할 가능성이 큽니다.
이는 건물 전체의 수익성에 영향을 미치므로 쉽게 결정을 내릴 수 없습니다.
또한 , 임대료를 낮추면 건물의 시장 가치가 떨어지는 문제가 발생합니다.
상업용 부동산은 임대료 수익을 기준으로 평가되기 때문에 임대료 하락은 곧 건물 자산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.
더 나아가 , 일부 건물주는 공실을 감당할 재정적 여력이 있습니다.
대출 부담이 크지 않거나 향후 경기 회복을 기대하는 경우 , 당장의 손실을 감수하면서도 기존 임대료를 유지하려는 경향이 강합니다.
또한 , 지나치게 낮은 가격에 임대하면 재정적으로 불안정한 세입자가 들어올 가능성이 높아 장기적으로 건물 운영에 더 큰 리스크가 될 수도 있습니다.
이러한 여러 이유로 인해 건물주들은 공실이 늘어나도 쉽게 임대료를 낮추지 않습니다.
하지만 장기적인 공실이 지속되면 결국 시장 상황에 맞춰 유연한 대처를 할 수 밖에 없습니다.
부동산 시장의 변화 속에서 건물주와 세입자 모두가 현실적인 타협점을 찾는 것이 중요한 과제가 되겠습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대료를 낮추게 되면 건물가치가 하락을 하여 자산가치에 영향을 미칠수도 있습니다.
건물주나 투자가 들은 결국 건물의 자산가치를 올려서 향후 시세 차익의 목적이 있기 때문에 월임대료 시세를 유지를 하므로써 건물 가치를 유지를 하고 있는 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
여러이유가 있겠지만 가장 큰 이유는 현재 특별법인 상가임대차보호법에 따른 규정때문입니다, 쉽게 한 임차인을 받을 경우 10년간 계약갱신을 하여야하고, 매년 5%내로 임대료인상이 제한되기 때문에 시장분위기에 따라 낮은 임대료를 받아 세입자를받으면 향후 부동산 회복 및 성장기가 오더라도 시세대로의 임대료 인상은 불가할수 있습니다.
그에 따라 최초부터 공실의 리스크를 지더라도 정상적인 시세에 임차인을 받으려고 하는 것입니다, 결국에는 현재 공실에 따른 손실보다 저렴한 임대료와 인상제한에 따른 장기적인 손실이 더 크다고 느끼기 때문이고, 시간이 지날수록 지가와 물가는 상승하고 그에 따른 세금, 관리유지비용도 상승되는 것을 고려하면 건물주 입장에서는 쉽게 낮은 임대료에 임차인을 받기는 어려운게 현실입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
건물주가 임대료는 내리지 않고 공실로 놔두는 이유는 임대료를 내리면 건물의 가치가 떨어지기 때문입니다. 임대료를 내려 공실이 없는 상태로 건물을 매각 하는 것보다 임대료를 고정 후 공실 있는 상태로 건물을 매각할 때 더 큰 이익이 남기 때문에 임대료를 내리지 않는 것입니다.
감사합니다.
주변상가에 공실로. 여기저기에 임대플랜카드가 붙어있습니다.
제 생각으로는 임대료를 낮추고 조금이라도 월세를 받는게 이득인것같은데
왜 건물주들은 임대료 인하를 안하고 공실로 두는건가요?
===> 한번 결정된 임대차조건은 10년 간 계약갱신을 하더라도 갱신시 5% 범위 내에서 인상 만 가능하기 때문에 비록 공실이라도 미래 수익율을 고려하여 기다리는 것입니다.
그럴것 같아 보이지만 꼭 그렇지는 않습니다.
상가에서 임대료는 그 자체로 상가의 가치가 됩니다.
월세를 100만원 받는 상가와 110만원 받는 상가의 가치는 상당한 차이가 납니다.
이는 대출에도 영향을 미치고 매도시에도 영향을 미칩니다.
또한 상가는 10년간 임대료 상승에 제한이 있어서 처음 임대료가 중요합니다.
그리고 임대인 입장에서는 계속 안나가더라도 언제 갑자기 누군가 나타나서 계약을 할지 모르는 일입니다.
만약 임대인이 미래를 알고 1년 2년간 확정적으로 상가가 안나갈것을 알고 있다면 얘기가 다르겠지만 그게 아니기에 계속해서 기다리는 것입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 다수의 상가들이 공실률이 높아서 심각한 상황이라고 합니다. 이렇게 된 데에는 코로나사태 이후로 손님들이 많이 줄어든데다 분양가·매매가의 하락을 우려해서 임대료를 낮추지 않고있어 상인들이 입점을 꺼려하는 상황이 계속되고 있기 때문인데, 상가의 주인들은 수익률이 낮으면 건물 매매가 잘 되지 않고, 임대료를 낮추면 상가건물임대차보호법에 따라서 10년동안 연간 5%의 월세만 인상이 가능하기에 가격을 잘 낮추려 하지 않는 경향이 있습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
코로나 19 이후 대면 소비가 위축되면서 늘어난 공실 은 엔데믹 이후에도 회복되지 않는 느낌입니다.오히려 그동안 물가가 많이 오르면서 재료 비와 임대료를 감당하지 못한 창업자들이 떠나면서 더 늘어난 분위기입니다.
건물주들이 공 실을 두고 임대료를 인하하지 않는 이유는 여러 가지가 있습니다.
시장 가치 유지입니다 : 건물주들은 임대료를 인하하면 자신의 가치가 떨어질까 우려할 수 있습니다.임대료가 낮아지면 이후에 임대 할 때도 낮은 가격을 기준으로 할 수 있기 때문에, 장기적으로 손해를 볼 수 있다고 생각할 수 있습니다. 상가 주인들은 보증금과 월세가 상가의 가치를 가장 쉽게 보여주는 지표인데, 월세를 낮추면 가치가 낮게 평가될 수 있다는 것이라 얘기합니다.
임대료 인상 기대입니다 : 일부 건물주들은 시장 상황이 개선되어 임대료가 다시 오를 것이라고 기대할 수 있습니다. 따라서 당장 임대료를 낮추기보다는 공실 상태를 유지하면서 더 나은 조건을 기다리는 경우도 있습니다. 임대료는 건물 가치의 척도입니다.그러다 보니 임대료를 내리기는 쉽지만 올리기는 쉽지 않습니다.상가 임대 보호법상 5%이상 올릴 수가 없습니다.
임대료를 낮추는 대신 안정적인 세입 자를 찾으려는 경우도 있습니다. 건물주들은 신뢰할 수 있는 세입 자와 장기 계약을 선호할 수 있습니다.
매매 시 유리한 조건을 유지하기 위함입니다 : 내 부동산을 내가 원하는 조건에 내가 원하는 타이밍에 매도하기 위해서는 차라리 공실로 두는게 이익이라는 입장입니다. 매도가 된다는 전제 조건이 있기에 매도가 되지 않고 공실 이 장기화된다면 손해는 고스란히 건물주에게 돌아가는 것을 감수하는 겁니다.
이러한 이유 들로 인해 건물주들이 공 실을 유지하면서 임대료를 인하하지 않는 경우도 많습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
주변 상가에 공실이 많아지고 임대 플래카드가 붙어 있는 걸 보면 상권이 예전만큼 활발하지 않거나 임대료 부담이 커진 상황일 가능성이 높습니다. 그런데도 건물주들이 임대료를 낮추지 않는 이유는 몇 가지가 있습니다.
기준 임대료를 유지하려는 이유가 있습니다. 한번 임대료를 낮추면 이후에도 낮은 가격으로 계약을 유지해야 할 가능성이 커지고 기존 세입자들이 임대료 인하를 요구할 수도 있습니다. 이는 건물 전체의 수익성에 영향을 미칠 수 있기 때문에 쉽게 결정을 내리지 못하는 경우가 많습니다.
또한 세금과 금융 비용 문제도 있습니다. 건물주가 대출을 끼고 건물을 매입한 경우 일정 수준의 임대료를 받아야 대출이자를 감당할 수 있습니다. 임대료를 낮추면 수익성이 떨어지고 대출 상환 계획에도 차질이 생길 수 있습니다.
그리고 공실 전략을 선택하는 경우도 있습니다. 일부 건물주는 상권이 살아날 가능성을 보고 적정한 임차인을 기다리거나 특정 업종을 유치하기 위해 임대를 미루기도 합니다. 단기적으로 손해를 보더라도 장기적으로 더 좋은 조건으로 계약하기 위해 공실을 감수하는 것이죠.
결국 건물주 입장에서 단순히 공실로 두면 손해니까 싸게라도 내놓자는 계산이 아니라 장기적인 가치와 수익성, 기존 임차인과의 관계, 대출 상환 등을 모두 고려한 선택이라는 점이 영향을 미친다고 볼 수 있습니다. 참고하세요!