안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 유럽에는 고층 건물이 많이 없던데요 왜 그런건가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.유럽이라도 그 나라의 환경에 따라 차이는 있습니다. 보통 고층건물이 많이 생겨나는 가장 큰 이유는 빠른 성장을 하면서 급격하게 많은 사람들이 몰리게 되는 경우 해당 인구수용을 위해 면적당 수용을 많이 할수 있도록 고층건물화가 이루어지는 경우가 많습니다, 그런데 유럽의 경우는 우선 2차대전이후로 많은 건물이 파손되고 전쟁중 많은 인구가 사망하게 되면서 인구밀도가 높지 않은 상태였기에 인구집중이 일어나더라도 고층의 건물은 필요성이 낮았습니다. 그리고 이를 건설하기 위한 경제력도 현저히 낮아진 상태였기 때문입니다. 물론 건물노화에 따라 재건축등을 할 경우 높은 건물을 세우면 된다고 할수 있지만 아시다시피 유럽에서는 우리나라처럼 30년이 되었다고 해서 건물가치상승을 위한 무조건적인 재건축등을 추진하지 않습니다. 그 사람들의 문화자체가 오래된 건축물에 대해서 안정상 문제가 없다면 유지보수를 하면서 오랜기간 사용하는 게 일반적이기에 현재까지도 높은 건물이 생각보다 많지 않은편입니다.
공인중개사 자격증
Q. 최근 공인중개업이 거래가 적어서 어렵다고 하는데 지금도 자격증 따기 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 경기는 늘 오름과 내림이 있습니다. 즉 그래프상 파동이 있기 때문에 당장의 상황이 질문처럼 좋지 않다고 해서 장래에도 계속 그럴것이라는 결론을 내리기는 어렵습니다. 그에 따라 공인중개사 자격을 준비하시는 입장에서는 장기적인 관점에서 도전할지를 결정하시면 되고, 공인중개사 자격증은 중개사업무를 하기 위한 기본 필요조건일뿐 성공보장 요건이 아니기에 경기가 어렵더라도 본인이 이 업무에 뜻이 있다면 도전해볼만한 가치는 있습니다.
부동산
Q. 강남3구, 용산 토지거래허가구역은 언제 기준인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부가 발표한 강남3구와 용산구내 아파트 전체에 대한 토지거래허가구역 지정은 3월 24일부터 9월 30일까지로 6개월간 지정이 됩니다. 그에 따라 24일 체결된 매매건부터 해당 구역지정에 따른 허가가 필요하며, 이미 계약을 체결한 매매건에 대해서는 적용되지 않는 것으로 알고 있습니다.
부동산
Q. 대전광역시 전세가격이 크게 하락하는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 부동산 가격하락에 따라서 전세시세도 하향되는 것이라고 보시면 됩니다. 이전까지 대전, 세종등은 지역내 호재로 인해 전국기준으로도 높은 상승률을 나타내었고, 가격자체에 거품이 심각한 수준이라는 평가가 많았습니다. 그후에 부동산 하락기를 겪으면서 타지역에 비해 높은 하락률을 나타내며 해당 거품이 빠르게 빠지는 상황이라는 평가가 많습니다. 그 결과가 타지역보다 높은 가격하락률을 나타내고 있고, 전세시세 역시도 기존전세는 역전세의 위험도가 높아지고 신규 임대차에서는 더욱 빠르게 시세가 하락되고 있다고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 토지거래허가제가 다사 시행된다고 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역 전체에 대해서 임대차가 금지되는 것은 아니나, 토지거래허가구역으로 지정된 이후에 매매되는 아파트에 대해서는 실거주가 아닌 갭투자시에는 허가가 나지 않아 등기이전을 할수 없기에 지역지정 이후에 매매건에 대해서는 임대차가 어렵다고 보시면 됩니다. 그렇기에 질문에서 말하는 전세낀 매매등은 해당구역지정 이후에는 사실상 불가하다고 보시면 됩니다
부동산
Q. 우리나라의 부동산 관련 법은 투기를 막기 위해 계속 개정되고 있어요. 강한 규제가 부동산 시장 안정화에 실질적인 효과가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금까지의 경험으로보면 부동산 안정을 위한 정부규제가 좋은 결과 나타난적은 별로 없습니다. 오히려 시장이 반대로 반응하며 평균보다 높은 상승률을 나타낸 경우가 더 많습니다. 즉, 시장경제에 따라 운영되는 부동산 시장 특성상 정부의 개입이 시장가격을 원하는 대로 이끌지 못한다는 사실만 확인되었다고 볼수있습니다. 다만 부동산 시장 특성상 정부의 규제나 개입이 반드시 필요한 부분이라는 점은 부정할수는 없으나, 우리나라처럼 정책변동성이 크고, 단기적인 관점으로만 접근하는 근시안적 정책등이 이러한 정부개입실패의 가장 큰 원인이라고 할수 있습니다.
부동산
Q. 같은 아파트라도 층수나 방향에 따라 가격 차이가 큰데, 이런 가격 차이는 왜 생기는 걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 최근처럼 건축기술이 발달학고 난방기술이 좋아진 지금 건물의 방향이 주택가격형성에 크게 영향을 주지는 않습니다. 예로부타 남향을 선호하고 북향을 피하는 인식이 있어 북향에 대한 가치는 낮게 평가될수 있지만, 이 외 방향성등은 특별히 가격적 차이를 나타내지는 않습니다. 문제는 얼마나 조망권이나 일조권이 우수한지에 따라 가격차이가 발생하는데, 조망권의 경우 층수가 높고 전망을 가리는 건물등이 없이 시야가 넓게 확보된 경우에 가치가 높게 평가됩니다. 결국에는 사람들이 원하는 수요요소에 따라 가격차가 발생하고, 그 수요량은 방향과 층수에 따른 조망권이 크게 영향을 주기 때문에 동일 입지라도 층이나 방향에 따라 가격차가 나게 됩니다 .
부동산
Q. 전세와 월세 중 어떤 것이 더 유리할까요? 요즘처럼 전세 가격이 많이 오를 때는 어떤 선택이 더 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 전세는 매월 주거비용이 발생되지 않기 떄문에 월세에 비해서는 유리한 임대차방식입니다. 다만 최근 전세보증금 상승등으로 전세대출을 이용하는 경우가 많고 이에 따라 매월 이자부담을 하기 때문에 월세와 크게 다르지 않다고 보는게 일반적입니다. 또한 전세사기등의 이슈까지 커지면서 오히려 낮은 보증금에 매월 월세를 부담하는 월세계약이 더 늘어나는 추세로 전환된게 사실입니다. 결국에는 보증금에 대한 자금이 충분히 있다면 전세가 유리하지만, 대출을 통할 경우에는 이자와 월세부담을 잘 고려하여 판단을 하셔야 합니다.
부동산
Q. 신도시 개발이 되면 주변 집값이 오르는 경우가 많은데, 왜 신도시가 생기면 기존 지역 부동산 시장이 영향을 받을까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신도시의 개발은 주거기능의 확장 뿐 아니라 주변 정비기반시설에 확충 및 상권형성등의 가능성이 높아지게 됩니다. 그에 따라 많은 인구가 유입되고, 해당 신도시내 상권이 형성되면서 하나의 도시화를 이루게 됩니다. 그에 따라 주변지가도 자연스레 상승하게 되기 때문에 대부분 신도시 개발 계획이 발표된 지역에서는 기대감에 따라 시세가 올라가게 됩니다. 다만, 신도시가 개발되고 인구가 유입되는 과정에서는 많은 물량이 시장에 나오기 때문에 오히려 매물이 늘어 전세시세등이 하락할 가능성도 있고 신축이 아닌 구축의 경우는 임대차에 어려뭉이 있을수 있습니다, 또한 기대만큼의 인기가 나타나지 않으며 자연스레 상승분을 반환하게 되는 경우도 적지 않습니다 .
부동산
Q. 완공전인 아파트를 분양시 등기가 나오는시점이 언제인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트별로 차이가 있습니다 ,일반적으로 완공이 되었다고 해도 등기는 이후에 나오는 경우가 많고 대부분 청산철차가 마무리된 이후에 보존등기를 거쳐 이전등기를 하게 됩니다. 기간의 차이는 있겠지만 1년이내에는 등기생성 및 이전등기를 하는게 일반적입니다.