안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 형제 간 부동산 거래 시, 주택담보대출 가능 여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존비속간 거래가 아닌 형제간 매매의 경우는 주택담보대출에는 문제가 없습니다. 보통 주택담보대출에서 가족간 거래는 대출이 되지 않는게 일반적이지만, 형제간 거래등에서는 실질적인 대금지급 및 내역등이 입증가능하다면 대출실행에는 문제가 없습니다. 그리고 정부가 제공하는 저금리공공대출에서도 직계존비속간 거래에 대해서는 대출신청이 되지 않지만 형제간의 거래에서는 대출이 가능합니다.
부동산
Q. 요즘 건설기업들의 수익성이 얼마나 악화되고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기업마다 재무상황이 다르고 수주물량등이 차이기 있기 때문에 단순히 당기순이익이 얼마나 줄었는지를 평균적으로 나타내기는 어렵습니다. 기업별로 각각 확인이 필요한 부분입니다. 그리고 현재 건설사들의 수익성 악화는 주로 원가율을 기준으로 판단하는데, 원가율이 주요 건설사 기준 90%을 초과하였기에 수익성이 악화되었다는 판단을 하는 것입니다. 원가율이 100%을 초과하면 벌어들인 매출보다 원가지출이 더 많았다는 의미가 되며 이는 곧 적자로 이어지기 떄문입니다. 이전 원자재 상승등에 따라 현 공사중인 건설에 대해서 원가율이 치솟으면서 수익성 악화로 이어진 결과라고 보시면 됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증은 더이상 노후 보장이 안되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전부터도 공인중개사 자격자체가 노후보장이 되는것은 아니였습니다. 다만 정년퇴직과 같은 퇴임나이가 없기 때문에 오랜기간 장기적으로 업무수행이 가능하다는 장점이 있었던 부분이였습니다. 최근 부동산 경기침체가 오랜기간 이어지고, 매년 신규 공인중개사가 배출되면서 점차 경쟁이 치열해져 이제는 경쟁에서 살아남기가 쉽지 않은 것은 사실입니다. 다만 중개사무소도 결국은 개인 능력치에 따라 수입자체가 달라지기 때문에 본인의 역량만 우수하다면 충분히 가치가 있다고 볼수 있습니다. 그리고 어떠한 자격증이든 노후가 보장되거나 미래가 보장되는건 없습니다. 말그대로 해당 업무를 하기 위한 가장기본적인 필요조건일뿐입니다.
공인중개사 자격증
Q. 보증금,월세 500/45 에 대해 월세 5% 올리려는데 환산은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 5%인상은 보증금과 월세 모두 인상이 되며, 보증금의 인상분에 대해서는 전환율을 적용해서 월 임차료로 환산하여 더하게 됩니다. 현재일자 기준으로 전환율은 4.75% , 보증금의 인상분 25만원 이는 연 11875원(25만원x 4.75%)가 나오게 되고 월환산시 매월 989원정도 인상분이 적용되게 됩니다. 여기에 월세 5%인상분 22500만원이 더해지면 보증금 500만원을 동일하게 할 경우 매월 월세는 47만3000원정도 산출되게 됩니다
부동산
Q. 부동산 계약서만 중개사무소에 맡기는 것도 중개수수료율로 비용이 드나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 재계약등으로 인해 부동산에 계약서작성등의 대필만 요청할 경우 중개보수는 발생되지 않고 대필료만 지급하시면 되나, 신규계약에 있어 직거래를 하신뒤 부동산등에 계약서작성을 요청할 경우 일반적인 부동산에서는 중개보수에 준하는 중개수수료를 요구하는 경우가 많습니다. 이는 단순 대필료만 받고 신규계약에 대해서 계약서작성 및 인장등을 제공하지는 않는 부동산이 많이 때문입니다. 필요에 따라 정말 인장등에 대한 요구없이 계약서 작성만을 요구하는 경우라면 협의가 필요하겠지만 이때는 대필료만 부담할수도 있습니다. 즉, 부동산마다 어떻게 요구할지는 달라질수 있습니다.
부동산
Q. 분양권 양도 시 양도소득세는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양권에 대한 양도소득세는 양도차익이 있는 경우 보유기간에 따라 다른 세율이 부과되게 됩니다. 보통 분양권의 경우 단기매매로 볼수 있기에 1년미만 보유시 양도차익의 70%, 1년이상보유시 양도차익의 60%가 부과되게 됩니다. 예를 들어 분양권 2억을 취득, 2,5억에 매도하면 5천만원에 대해서 위의 세율이 적용되는 것으로 보시면 됩니다.
부동산
Q. 요즘 아파트 시세가 많이 떨어지는데ㆍ 전체가 다 그런가여? 아님 지역에 따라 다른가여?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산이 경우 지역이나 입지에 따라서 다른 결과가 나올수 밖에 없습니다. 대표적으로 전반적인 부동산 시장은 하락세가 맞으나, 최근 서울에서는 토지거래허가제 해제등의 이슈로 상급지에 대한 가격상승이 나타나고 있고 이는 주변지역에도 영향을 조금씩 미치고 있습니다. 그에 반해 지방의 경우는 이러한 지역호재가 적고 금리의 인하가 되었더라도 사실상 수요자체가 크게 감소하고 있기 때문에 가격상승으로 나타나는 경우가 흔하지는 않습니다. 즉, 전체적인 상황보다는 지역적인 수요상황이 현재 가격에 더 큰 영향을 주고 있다고보시는게 맞을 듯 보입니다.
부동산
Q. 전세 2년 기간 만료 재계약 어떻게 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 재계약에 대한 협의는 만기 6~2개월전에 하게 됩니다. 만약 해당기간내 양당사자간 아무런 의사통보가 없다면 이때는 묵시적갱신이 성립되어 동일조건으로 계약은 연장되게 됩니다. 질문에서처럼 본인이 추가거주를 원하는 경우라면 묵시적갱신이 유리한 만큼 상대방인 임대인이 먼저 연락이 오기전까지 별도 연락은 하지 않는게 유리합니다, 앞에서 말했듯 만기 2개월전까지 아무런 의사통보가 없었다면 이미 묵시적갱신은 성립되었기에 이후 임대인이 연락을 해서 조건변경등을 요구하여도 묵시적갱신을 이유로 이를 거절하고 계속거주를 하실수 있습니다.
부동산
Q. 집 재계약 후 주택임대차계약신고 작성
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 맞을듯 보입니다, 보통 확정일자의 경우 재계약시 보증금의 인상이 없다면 추가적인 확정일자 부여가 필요하지는 않지만 전월세 신고의 경우 조건변경이 생길경우 신고를 하셔야 합니다. 만약 이전과 동일조건으로 연장하는 경우나 묵시적갱신시에는 전월세 신고가 필요하지 않지만 월세나 보증금등이 변경된 경우에는 계약일로부터 30일이내 반드시 신고를 하셔야 합니다. 질문에서 신고작성은 완료하였다는게 본인이 인터넷상 부동산 거래관리시스템에 접속하여 신고를 하셨다면 전월세신고를 하신게 맞을것으로 보입니다.
부동산
Q. 토지허가제와 집값은 어떤 상관관계가 있는걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역내에 위치하면 부동산 거래시 지자체 허가가 필요하고, 그에 따라 투자를 위한 자금유입이나 별도 개발사업을 위한 구매자체가 어려워 질수 있습니다. 그만큼 해당지역내 수요가 감소하고 지가도 상승한계가 나타날수 밖에 없습니다. 그런데 이러한 토지거래허가구역이 해제되면 해당 지역의 입지요건에 따라 많은 투자수요가 집중될수 있는데 이는 당연히 개발가능성에 대한 기대감이 주요원인이 됩니다. 그에 따라 서울 상급지에 해당되는 강남3구에서의 토지거래허가제 해제는 더 많은 투자수요가 집중되게 되고 그에 따라 가격도 크게 상승하는 모습을 나타내게 됩니다. 즉, 토지거래허가제 해제는 주택가격상승으로 이어질수 있고, 반대로 토지거래허가제 설정은 주택가격하락으로 이어질수 있습니다.