안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 전세계약 10년 보장이 통과된다면 전세가격이 크게 상승하지 않을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능성은 있습니다. 다만 해당 정책에 세부사항에 따라서 달라질 수 있습니다. 만약 10년의 기간을 보장하는 동안에 임대료인상등을 할수 없거나, 5%이내 제한을 포함하는 경우에는 임대인 입장에서 10년동안 시세변동에 따른 인상분을 보증금으로 반영할수 없기에 최초의 임대시부터 높은 가격으로 전세임대차를 구하려고 하기 때문에 전반적인 시세상승으로 나타날수 있습니다. 그리고 예외조항에 대해서 당사자들간 마찰이 많이 생겨날수 밖에 없습니다. 결국에는 10년간 올리지 못하는 임대조건의 기회비용을 초기에 적용시켜 전세시세는 급격하게 늘어나고, 기존 전세매물 역시도 월세로 전환되거나 추가적인 매물 역시 크게 감소될수 있어 전세가격급등이 나타날 가능성도 있습니다,
부동산
Q. 우리나라의 대표적인 건설업체는 어디인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라 건설사의 경우 흔하게 알고 있는 대기업 브랜드가 있고 중소형브랜드, 그리고 각 지방내에서 사업을 많이 하는 지방건설사등이 있습니다. 질문에서 말하는 건설사의 규모를 평가하는 기준은 다양하나 상장기업으로써 누구나 알고 있는 대표 건설사는 삼성물산, 현대건설, GS건설, 대우건설, DL이앤씨, 현대사업개발등이 있습니다.
부동산
Q. 아파트 청약 단지 계약금 기준은 따로 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금의 경우 통상적으로 분양가의 10%로 정하게 되지만, 이는 강제사항이 아닙니다. 일반 매매의 경우는 당사자간 협의에 따라 정하시는 부분이고, 분양의 경우는 분양사에서 정한 기준에 따라 정해지는게 대부분입니다. 다만 미분양 아파트라도 입주가능시기가 가까울수록 계약금 및 잔금등의 지급기간이 짧아지기 때문에 계약금자체를 20%로 하는 경우가 많고, 질문처럼 계약금자체를 낮추는 것은 초기 계약시 부담을 줄이므로써 계약성공을 이루기 위한 경우로 볼수 있습니다.
부동산
Q. 원도심과 구도심 차이가 뭔가요???
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원도심과 구도심 두 의미상 차이는 크지 않습니다. 두가지 모두 도시의 이전 중심지를 말하는 뜻이며, 원도심의 경우 원래부터 내려오던 중심지 또는 옛 중심지를 의미하고, 구도심은 이러한 원도심등이 신도심이 생김에 따라 구도심이 되게 됩니다,
부동산
Q. 빌라를 팔고 아파트를 사려고 한다면 그 시기는 언제가 적당한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.적정시기의 판단은 주관적인 부분입니다. 질문에서 빌라매도후 아파트를 구매하신다면 우선적으로 자금마련을 위해서 현 주택의 매도가능성이 가장 중요한 부분으로 보입니다, 현재 주택시장 분위기상 빌라에 대한 매매가능성은 낮기 떄문입니다. 일단 현주택 매매가 가능한 시기가 언제인지, 그리고 원하는 가격을 받을수 있을지에 대한 부분을 우선적으로 알아보신뒤 주변 부동산등에서 원하는 가격에 매매가 가능하다면 그 시점이 적정시기로 보는게 맞을 것으로 생각됩니다. 최근 부동산 분위기가 빌라에 대해서 원하는 가격에 매도를 한다는 자체가 쉽지는 않기 떄문입니다.
부동산
Q. 법적으로 나에게 주워질 수 있는 재산분량이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 민사상 소송을 통해 해결하셔야 하는 만큼 변호사등 법률전문가의 상담을 받으셔야 할 부분입니다. 주관적 생각으로는서류상이나 법률상 본인이 누나명의 주택에 대해서 당연하게 요구가능한 부분은 없습니다. 안타까운 부분이지만, 질문의 내용상 본인이 어머니께 드린 2000만원은 말그대로 증여이거나 채무관계로 볼수 있고, 이로 인해 발생하는 금전소비채권은 해당 자금이 어디에 쓰여서 더 큰 수익을 창출하더라도 이에 대한 권리주장을 하기는 어려워보이기 때문입니다. 거기에 현 주택 명의까지 누나이름으로 되어 있다면 사실상 두가지의 관련성은 거의 없다고 볼수 있기때문입니다. 다만 명의신탁을 하였던 어머니와 누나와의 관계에서는 해당 주택의 소유권에 대한 법적 논쟁의 여지는 있어보입니다.
공인중개사 자격증
Q. 자격증도 유효기간 같은게잇나요 ??
자격증 유효기간의 경우 대부분은 없습니다. 다만 자격증에 따라 갱신이 필요한 경우가 있을수는 있지만 기간이 지남에 따라 자격자체를 상실하는 경우는 거의 없습니다. 해당 파트에서 가장 흔하게 나오는 공인중개사 자격증이나 주택관리사 자격증등은 별도 유효기간 없이 평생 가지고 가는 자격증입니다.
부동산
Q. 전세사기가 많다는데 전세사기 안당할 수 있는 방법있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기는 수법이 계속적으로 다양화되고, 진화하기 때문에 사실 새로운 수법의 전세사기 가능성이 있는 만큼 100%확실한 방어는 어렵습니다, 다만 임대차계약을 체결하는 임차인 입장에서는 정부가 제공하는 권리 즉, 임대차보호법에 따른 대항력과 우선변제권확보가 가능한 매물과 보증보험 가입이 가능한 매물에 대해서 계약을 체결하시는게 그나마 가장 안전하다고 할수 있습니다. 특히 최근에 문제가 되는 신탁부동산등의 매물에 대해서는 되도록 계약진행을 피하시는게 안전할수 있습니다. 계약상에서는 계약당사자가 소유지인지 확인하는 부분과 자금에 대한 이체를 반드시 소유자명의로 하시는등이 기본적인 사항에 대해서 신경을 쓰시면되고, 중개사를 통한 계약을 하시는게 가장 안전할수 있습니다.
부동산
Q. 전세 계약/ 전세 대출 만기 이전 현금이 필요한 경우 어떻게 해결할 수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현실적으로 불가해 보입니다. 우선 기존대출의 경우 재계약이 아닌 계약기간중에는 한도변뎡이 불가한게 일반적입니다. 그리고 한도를 높이는 부분도 인상된 보증금의 계약서가 필요하고, 주택가격 대비 대출상향이 가능한지도 확인이 필요합니다. 어찌어찌해서 이러한 부분이 가능해도 결국은 임대인이 동의하고 협조를 받지 못하면 어려울수 있는데, 절차상 현계약을 종료하고 재계약을 일단하셔야 하고, 은행이 지급한 대출금액을 받아서 본인에게 입금을 해주어야 합니다 이러한 복잡한 절차에 임대인이 동의를 하기는 쉽지 않습니다. 보통 질문처럼 자금이 필요한 경우 은행대출은 그대로 하되, 임대인과 협의하여 보증금을 1,5억으로 인하하는 대신 5천만원에 대한 부분을 월세로 전환하여 지급하는 방법으로 협의를 하시는게 더 간단할수 있습니다.
부동산
Q. 가족간 부동산 부담부증여 관련 질문드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 목적물과 부채를 함께 증여하는 것이 부담부증여이고, 이러한 부담부증여에서는 담보대출에 대한인수사항등을 증여계약서에 명시하고 그대로 인수받아 원리금을 상환하시면 됩니다. 다만 대출의 채권자인 은행을 통해 대출승계가 가능한지여부와 그 절차에 대해서는 미리 확인이 필요합니다.