안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 서울은 여전히 아파트 공급부족인 상태인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수치상만 보면 아직은 부족한 상태가 맞습니다. 다만 개발가능한 부지가 이제는 많지 않고, 부동산 경기침체 그리고 주변위성도시의 개발등의 이유와 최근 부동산 양극화에 따라 수요가 특정지역에 집중되면서 같은 서울이라도 지역에 따라 느껴지는 공급부족의 상황은 차이가 있습니다. 문제는 이전 코로나와 부동산 건설경기침체등으로 착공물량이 크게 줄면서 건설기간을 고려 실제시장에 공급가능한 시기인 올해부터 2028년까지 실제 시장에 공급되는 물량이 크게 감소하였다는 점입니다. 즉 공급부족에 따른 가격상승세가 예상될수 있는 부분입니다.
부동산
Q. 요즘이 아파트 구매할 때 좋은 시기인가요? 아니면 안 좋은 시기인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구매시기에 대한 판단은 사람마다 차이가 있을수 있습니다. 보통 주택을 구매하는데 있어 속된말로 내려갈떄는 추가하락을 우려하여 구매를 하지 못하고, 올라갈때에는 너무 비싸서 사지 못한다는 말이 있듯 단순히 현 부동산 흐름만을 가지고 구매시기를 판단하기에는 어려움이 있습니다. 보통 주택을 구매할 때에는 현재 자금조달의 가능성을 가장 먼저 고려하여야 하고, 정책적인 대출상품이나 규제등을 판단하고 구매시기를 조율하는게 우선되어야 할 부분입니다. 현재 시점만 보면 대출이 아직도 막혀있는 상태이기에 구매가능한 상황으로는 보기 어렵지만 부동산 흐름상 향후 금리인하, 부동산 완화정책등이 추가적으로 나타날 가능성이 높기에 자금조달만 해결가능하다면 시기상은 나쁘지 않다는게 개인적 판단입니다.
부동산
Q. 우리나라에서 가장 처음 지은 아파트는 어디인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 나와있는 자료에 따른 우리나라 최초의 아파트는 1937년 일본인 건축가에 의해 설계된 아파트인 유림아파트(현 충정아파트)입니다. 규모는 4층규모로써 서울시 서대문구 충정로3가에 위치하고 있습니다. 현재는 건물 안전문제등으로 2022년 철거가 결정되었습니다. 그외 해방된 이후 최초 아파트로써 1957년 지어진 종암아파트가 있는데, 우리나라 독자기술로 처음 시공한 곳으로 나와있으며 1993년 철거된 후 1996년 종암SK선경아파트로 재건축된것으로 알고 있습니다.
부동산
Q. 오피스텔 전세가율이 높은 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 전세가율이 높은 이유는 수요와 공급이 원인이 될수 있습니다. 오피스텔의 경우 주거용과 업무용 모두 사용이 가능한 만큼 아파트에 비해 상대적인 수요가 많고 매매가격 자체가 낮기 때문에 전세가격은 높아질수 밖에 없습니다. 또한 최근에 아파트 가격상승에 따른 전세가격 상승으로 임대료부담을 느낀 사람들이 입지가 좋은 오피스텔로 수요가 이동되면서 전세가격이 높아지고 있는 이유도 있습니다. 또하나로는 오피스텔의 경우 시세확인이 어렵기 떄문에 계약시 전세가율이 낮다고 해도 실제 시세 대비 높은 가격대이거나, 거주중 부동산 하락시기에 빠르게 시세하락이 나타나면서 전세가율이 유지가 어렵다는 점도 이유로 볼수 있습니다.
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Q. 부동산 중개수수료 계산방법이 어떻게되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 거래금액에 중개수수요율을 곱하여 산정하게 됩니다. 일단 거래금액의 경우 매매나 전세는 계약서상 금액이 거래금액이 되나, 월세의 경우는 환산보증금이 거래금액이 됩니다. 그리고 중개보수요율의 경우 주택과 주택외로 구분할수 있고 주택외는 0.9%일정요율이 적용되나 주택의 경우 매매냐 임대차이냐, 그리고 거래금액에 따른 구간별 요율이 적용되게 됩니다. 보통 0.3%~0.6%내외로 보시면 됩니다.
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Q. 원룸 계약만료 전 나가라는데 맞나요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간중이라도 상대방 의사와 관계없이 계약을 해지할수 있는 사유가 있긴 합니다. 질문처럼 재건축, 재개발에 따른 이주와 같이 어쩔수 없는 상황을 포함하는데, 질문의 경우처럼 단순히 공사를 위해 계약기간중 강제적인 해지는 불가할것으로 판단이됩니다. 만약 현저하게 거주가 불가할 만큼의 건물의 안정상 이유등이 있다면 모를까, 단순히 인테리어등을 위해 계약기간중이 임차인에게 퇴거를 요구할수는 없습니다, 다만 재계약의 경우라면 협의를 우선하기 때문에 해당 사유라도 만기까지가 거주후 연장에 대해서는 거부를 할수는 있습니다.
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Q. 상가 복비 계산 질문드립니다. (계산식을 봤는데 이해가 잘 안되네요)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세의 경우 환산보증금 거래금액이 됩니다. 그에 따라 500+(40*100) = 4500만원이 되고 5000만원 이하이므로 X70을 적용하여 환산보증금은 3300만원(500+(40*70))이 됩니다. 여기에 상가의 경우 중개요율 0.9%을 적용하여 3300X0.9%를 한 29만7천원이 나오게 됩니다. 다만 권리금등이 있는 경우 그에 따른 수수료가 추가되어 합쳐진 금액의 청구가 될수 있습니다.
부동산
Q. 집매도시 보통 신고는 매수자가 하나요. 매도자가 하나요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두 당사자 모두에게 의무가 있습니다. 다만 중개사를 통해 계약을 진행하는 경우에는 우선신고의무는 중개사에게 있습니다. 다만 거래신고와 관련하여 미신고나 거짓신고시에는 두 당사자와 중개사 모두 처벌 규정이 있습니다. 만약 직거래로 매매를 진행하는 경우 두 분중 매수자가 하는 경우가 많습니다 .
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Q. 임대차계약서는 어떤 효력을 가지고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서는 계약당사자간 합의된 사항에 대해서 두 당사자가 작성한 하나의 문서라고 보시면 됩니다. 그리고 임대차계약서는 부동산 사용수익을 위한 계약이라고 보시면 됩니다. 단순히 계약서 자체가 어떤 의미를 가지거나 법적 효력을 가진다고 보기는 어렵지만, 두 당사자간 계약상 문제가 발생하였을 때 이에 대한 입증근거로써 법적 효력이 있다고 보시면 됩니다. 특히나 주택관련 대출이나 전입신고, 확정일자 부여에 있어서 반드시 필요한 문서라고 보시면 됩니다.
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Q. 부동산 사기 유형은 어떤 것이 있나여??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 사기의 유형은 매우 다양하고 매번 변형, 발전하기 때문에 특정하여 말하기는 어렵습니다. 가장 흔한 투자사기로는 기획부동산이 대표적인데 이는 개발가능성이 없는 토지등에 개발예정부지라 속이고 영업하여 높은 가격에 부동산을 넘기는 행위라고 볼수 있고, 다른 하나로는 지분투자라고 해서 특정 부동산에 대해서 높은 임대수익이라 홍보하여 투자자를 모집, 결과적으로 실패한 투자가 되도록하는 부분이 있습니다. 그리고 사기매물이라는 게 허위매물이라고 볼수 있는데 이는 사실상 거래가 완료된 매물이나 거래대상물이 아닌 부동산을 인터넷상 시세보다 저렴한 가격올려 손님들을 모으는 행위가 대표적입니다. 다만 이러한 허위매물 광고는 법적으로 처벌대상이 될수 있습니다.