안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 디딤돌 대출받아 매매한 빌라를 어머니께 매매, 증여 하고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세금에 대해서는 자세한 확인이 필요하나 질문의 경우 최초 매매가보다 낮은 금액에 시세가 형성되어 있기 때문에 양도차익이 마이너스라 양도소득세 부담은 없으실듯 보입니다. 이럴 경우 증여보다는 일반매매를 통해 진행하시는게 유리할듯 보입니다. 다만 이런경우 직계존비속간 거래는 증여로 주정하기 떄문에 매매대금의 지급등 정확한 증빙자료를 남겨두시는게 필요할듯 보입니다.
부동산
Q. 상가 월세 낼 여력 없애면 어떻게 되나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 계약기간내 월세를 부담하는 것은 계약상 의무이기 때문에 이를 지급하지 않는 경우 우선적으로 계약해지통보를 받으실수 있고 그에 따른 손해배상등에 대한 책임을 물을수 있습니다. 보통은 보증금이 있기에 이에 대한 차감으로 진행하게 지만 그 금액이 모두 소진되면 실질적으로 손해배상소송이나 명도소송으로 이어질 가능성은 있습니다. 당연히 법적으로는 계약기간내 월세는 모두 부담을 하셔야 하는 부분이고, 사인계약인 만쿰 임대인과 협의하여 조정하실수는 있습니다. 물론 상대방이 동의를 해줘야 하는 부분이기에 너무 기대를 크게 하시기는 어렵습니다.
부동산
Q. 세입자이고 3월 말에 전세계약 종료예정인데 아직 다음 세입자가 구해지지 않은 경우 어떻게 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증금의 경우 대출이 있는 경우 임대인이 직접 은행에 입금을 하는게 일반적입니다. 다만 다음 임차인이 구하지 못해 반환이 어려워질 경우 대출에 문제가 있을수 있기에 미리 임대인과 반환가능여부를 문의하신뒤 반환이 어렵다면 대출연장등을 고려하셔야 합니다. 반환과정에 대해서는 해당 대출을 실행한 기관이나 은행에 절차를 문의하시는게 정확합니다. 장기수선충당금은 입주일부터 퇴거일까지 관리소를 통해 정산내역을 받아 임대인에게 요구하시면됩니다, 꼭 계약만기시점이 아니라 실제 퇴거일자를 기준으로 하시면 됩니다. 별도 절차는 없습니다 .임차인은 보증금 반환이 확인되면 주택에서 퇴거하고 인도하시면 됩니다. 물론 현 상태확인을 위해 임대인이 사전 방문등은 할수 있습니다. 대출이나 관련한 향후일정까지 모두 연계되어 있기에 사전에 가능여부를 확인하셔야 합니다. 어떻게 말할지보다 반환이 가능할지를 확인하는게 중요한 만큼 절차등은 생각하지 마시고 직접 전화하여 확인하시는게 필요합니다.
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Q. 실거래금액변경미신고과태료및처벌
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수정신고를 안하신다면 결국에는 실제 거래금액과 신고금액이 다르다고 볼수 있습니다. 이런 경우 거래가격등을 거짓으로신고하는 경우에 해당되기 떄문에 실제가랴가격과 신고가격의 차액에 따라 최대 취득가액의 100분의 5이하 과태료가 부과될수 있습니다. 또한 양도소득세에서도 이와 관련한 추징 가산세등이 부과될수 있습니다. 그리고 부동산거래신고 의무자는 거래당사자, 중개사가 있는 경우 중개사까지 포함하며 거래당사자는 위에 말한 과태료 , 중개사 또한 과태료나 행정처벌등이 별도로 주어질수 있습니다, 즉 거래당사자와 중개사 모두 처벌대상이 됩니다.
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Q. 부동산 계약 일정 관련 문의 건 입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 새로 매수하는 주택의 경우라면 잔금일이 공백이 없으려면 6월 30일이되어야 하고 주택담보대출등을 신청하는 겨우라면 최소 한달전에는 신청을 하여야 하기에 계약서는 늦어도 5월달중에서는 작성을 하셔야 할듯 보입니다, 그러므로 매물의 최종선택은 5월중에는 하셔야 하는 만큼 현시점에서 매물을 천천히 알아보셔야 할듯 보입니다. 매물을 알아보다고 해서 바로 마음에 드는 주택이 나오기 어렵고 해당주택의 경우도 임차인이나 매도자 상황에 다른 일정상에 조율이 필요하기 떄문입니다.
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Q. 전세계약 파기 전세계약금 돌려 받을수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서는 계약시 잔금일을 2주후로 설정하였고 결론적으로 이때까지 대출이 불가한 경우로 보입니다. 그에 따라 계약해지 및 계약금반환이 가능한지를 문의하시는 듯 보입니다. 개인적인 판단으로는 계약금반환은 불가할 것으로 생각됩니다. 이유는 대출에 대한 사항은 임차인의 전적인 책임으로 볼수 있는데 이는 잔금일에 맞추어 잔금을 지급하여야 의무는 본인에게 있기 때문입니다, 보통은 은행에서 대출신청과 실행까지는 한달정도 시간을 두는게 일반적인데, 본인이 잔금일 자체를 너무 짧게 잡으셨다는건 결국은 본인의 책임으로밖에 볼수 없기 때문이니다. 이러한 이유로 계약을 해지한다고 하는 경우에는 상대방은 대출자체가 불가한 것은 아니라는 이유로 계약금에 대한 반환을 거부할 가능성은 있어보입니다. 이때는 계약당사자와 협의를 통해 가장 손실이 적은 방향으로 합의를 하시는게 최선으로 보입니다. 일단 중개사가 대출의 기간을 임의적으로 짧게 지정한 부분도 있기 때문에 중개사와 이야기를 하셔서 방법을 찾도록 요구하시거나 잔금일을 늧주던지 다른 방법을 통해 잔금을 마련하여 계약을 유지하거나, 최악의 경우 계약금계약상태이기에 계약금손실을 감수하고 해지를 요구하셔야 할듯 보입니다.
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Q. 근린생활시설 연말정산 월세 세액공제
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 부분은 세무소등에 확인 필요하지만 알기로는 본인이 거주하는 주거지에대해서 월세에 대한 연말정산시 소득공제는 불법건축물이라도 가능한 것으로 알고 있습니다. 말그대로 월세 소득공제의 경우 주택임차인으로써 월세를 지급하고 있다는 사실과 주택임대차보호법에 따라 등록이 되어 있는 경우라면 가능합니다. 다만 질문에서 말하는 주거지의 용도가 상업용시설로 보이기에 전입신고가 불가한 곳이라면 공제를 받기 어려울수 있습니다. 즉 전입신고여부에 따라 가능여부가 달라질 것으로 판단은 됩니다.
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Q. 1주택자가 전세를 주게되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세를 준다고 해서 무주택자가 되지는 않습니다. 1주택자가 무주택자가 되는 방법은 간단하게 소유한 주택을 매도하여 보유한 주택이 없어야 합니다. 그에 따라 1주택자가 본인 소유주택을 전세임대차를 준다고해서 무주택자가 되지는 않습니다.
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Q. 아파트 대출 질문 드립니다 알려 주시면 감사 하겠습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 정부의 주택담보대출 규제로 인해 1금융권내에서는 은행에 띠라 대부분 추가주택담보대출은 되지 않는것으로 알고 있습니다. 즉, LTV와 관계없이 대출자체가 되지 않습니다, 물론 2금융권 또는 그이하금융권에서는 대출이 가능할수 있고 그에 따른 이자율은 상대적으로 높을수는 있습니다. 또한 전세를 주어 기존 주택담보대출이 없는 상태라면 비규제지역에서는 질문처럼 LTV60%까지 가능하나, 개별 DSR에 따라 한도는 더 축소될수 있습니다.
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Q. 근저당 잡힌집 월새 입주 해도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.후순위 임차권은 이후에 경매등이 진행될 경우 낙찰이후 권리소멸되어 권리상 리스크를 가질수 있습니다. 다만 질문에서 보증금 500만원의 경우 모두 소액임차인 최우선 변제금액에 해당되기 떄문에 크게 문제는 없을것으로 예상은 됩니다만 혹 다가구주택의 특성이 동일건물내 다른 세대의 보증금이 크거나 소액임차인이 많은 경우 낙찰결과에 따라 보증금에 대한 피해가 있을 가능성도 확률은 낮지만 있다는 점 참고하셔야 합니다.