안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 세종시 고운동, 아름동, 종촌동의 가격대가 다른 동네보다 저렴한 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일지역에서 어느 행정구역의 지가가 저렴하다고 한다면 당연히 해당지역이 구도심에 해당되는 경우가 많고 그에 따라 향후 교통편등의 발전 가능성이나 지역호재가 나타날 가능성이 낮다고 볼수 있습니다 , 특히 세종의 경우는 정부청사 이전에 따른 인구증가등의 지역적인 이유로 지가가 많이 상승했던곳으로 주로 개발이 이루어진 신도심지역이나 인구유입이 일정지역에 집중되면서 신도심과 구도심지역간 차이가 클수 있어보이고 그에 따라 동일지역내 행정구역별 지가 차이가 더 크게 나타나는 것으로 보입니다.
부동산
Q. 보통 신혼때 얼마정도 살다가 이사를 가나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신혼부부의 경우 현 거주지가 이동될 가능성은 크게 직장의 변경과 아이의 출산등이 이유가 될수 있습니다. 질문에서 처럼 출산을 하게 되면 어린이집부터 유치원까지는 주변 이용가능한 곳을 찾아 주거지 이동없이 보낼수 있지만 아이가 초등학교 입학을 하는 시점에서는 중학교, 고등학교등 있고 어느정도의 학군형성이 되어 있는 곳으로 이동을 하여 장기거주를 하는게 일반적입니다. 그래서 해당시점에서는 많은 주거지이동이 발생하게 됩니다. 그외 직장이 변경되는 경우 접근성에 문제로 인해 이사를 하는 경우가 발생될수 있습니다. 임대차의 경우라면 계약문제로 인해 짧게는 2년에서 4년, 자가의 경우라면 재계약에 대한 부담이 없기에 최소 5년이상 거주를 하신다고 보시면 될듯 보입니다.
부동산
Q. 부동산에서 가장 중요한것은 토지인가요 건물인가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산에서 건물은 시간이 지남에 따라 감가가 되게 됩니다. 즉, 최초 신축시에 건물가치가 가장 높고 시간이 지날수록 그 가치는 하락하게 되는 의미이고, 토지의 경우는 이와 다르게 시간이 지남에따라 입지에 따른 가치상승이 나타나게 됩니다. 즉, 토지와 건물만을 단순비교하면 시간에 따라 가치상승은 토지에서 발생하기 떄문에 토지가 더 중요하다고 볼수 있습니다, 보통은 토지에 대한 투자를 하신다면 당연히 향후 입지에 발전가능성과 토지의 지목에 따른 사용용도, 그리고 용도지역과 토지이용계획등에 대한 검토가 필수라고 보셔야 합니다. 초보투자자의 경우 토지만을 매매하는것은 경험이 필요하기 떄문에 주로 건물과 토지가 함께 매매가능한 주택이나 구분건물에 대해서 공부를 하신뒤 매매를 진행하시는게 수월할수 있습니다,
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Q. 처제에게 아파트를 매매 시 주의할 점 궁금해요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가족간 직거래에서는 증여문제를 많이 고려하여야 하나, 처제와 본인간은 직계존비속에 속하지 않기 떄문에 크게 문제될부분은 없어보입니다. 또한 시세대비해서도 크게 거래금액 차이가 없으므로 계약서 작성과 그에 따른 부동산거래신고, 자금의 흐름만 명확하게 하시면 될듯 보입니다. 참고로 등기이전의 경우 보통 법무사를 대리하여 진행하기 떄문에 이떄 매매매계약서등의 작성이나 양식에 대해서 도움을 받으시는 방법도 있을듯 보입니다.
부동산
Q. 서울 지역 지주택 성공률은 어느정도인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 20년간 전국 지주택 성공률은 17%입니다. 이얘기는 실패확률은 83%로 10곳의 지역주택사업 중 실제 성공하는 곳은 2곳정도라고 볼수 있습니다. 그리고서울내 지주택 성공률은 오히려 평균보다 낮으며, 10% 미만으로 나오고 있습니다 그리고 서울내 지주택으로 지은 서울 아파트 단지수는 총 29개단지이며, 그중에서 성공한 구의 경우 6개구만이 존재하고 있습니다. 특히 동작구에서는 지주택 성공사례로 많이 거론되고 있고 실제 서울내에서 가장 많은 11개의 지주택사업의 성공을 거두었습니다.
부동산
Q. 아파트 호수별 간단한 리모델링을 한다고 하는데 이게 관리소 승인 사항일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트에서 개별호수의 인테리어는 사실상 관리소의 승인이 필요하지는 않습니다. 다만 소음이나 주변세대의 피해를 고려래서 사전에 공사에 대한 동의정도를 받는게 일반적이며, 동의를 전부 받지 못했다고 개별리모델링을 하지 못하는 것도 아닙니다. 다만 개별리모델링이라도 건물의 주요 내력벽등에 대한 철거등은 엄격하게 금지되어 있고 이는 관리소의 승인사항이 아닌 건축법 또는 주택법상 위법이 되는 행위입니다. 그외 건물자체에 대한 종합적인 리모델링이나 보수등은 아파트 입주자대표회의를 거쳐서 진행하며 관리소는 이러한 진행에 도움을 주는 정도이지, 결정권을 가진 주체는 아닙니다, 보통의 아파트의 주요결정사항은 입주자대표회의를 거쳐 결정되며 관리사무소는 이러한 결정에 부수적인 실무만을 하는곳으로 이해하시면 됩니다.
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Q. 아파트 전세가 우리나라에만 있는 제도인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세제도라고는 하지만 , 정부가 최초부터 해당제도를 만들어 배포한것은 아닙니다. 조선시대이전부터 계속적으로 비슷한 형태로 이어져 왔으며, 산업화시기에 수도권 인구집중이 나타나는 시점에 전세계약의 형태가 크게 증가하게 되었습니다. 참고로 전세계에서 전세제도는 우리나라와 인도, 볼리비아등이 있긴 하나, 우리나라와 비슷한 형태로는 볼리비아 정도가 있으며, 전체 임대차에서 해당하는 비중은 우리나라가 압도적으로 높은 편입니다. 외국의 경우는 대부분 렌탈의 개념이 확산되어 있기에 월세형태가 많습니다.
부동산
Q. 잔금일날 대비해서 주민등록초본 발급에 대해서 궁금합니다...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금시에 등기신청을 위한 서류로써 주민등록초본을 요청한 것으로 보입니다. 보통 등기시 필요서류에 해당하는 주민등록 초본서류에는 본인이 거쳐온 주소이력이 다 나와야하기 때문에 주소이력포함으로 발급을 받으시면 됩니다. 그에 따라 해당 부분을 반드시 체크하고 나머지는 미포함하여 발급받으셔도 됩니다.
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Q. 청약통장을 계속 유지해야될지 싶네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공공분양아파트의 경우에는 일반공급 1순위 에서 경쟁이 발생할 경우 가점과 청약통장 저축총약이 높은 사람 순서대로 당첨자를 선별하고 있기 때문에 질문처럼 공공청약만을 노리시는 경우라면 납입인정금액을 높이시는게 유리할수 있습니다. 다만, 현재 1주택자의 경우 공공분양에서는 자격요건이 되지 않기 때문에 이러한 부분도 참고를 하셔야 합니다. 그리고민영청약등에 있어서는 납입인정금액보다는 보유기간과 무주택기간등 가점에 따라 선정이 되고, 당첨자 선별방법상 추첨제 비중이 높은 대형평수등에서 청약이 가능하기에 단순히 현 보유기간과 납입횟수가 인정되는 청약통장을 해지하는것은 좋지 않은 선택입니다. 또한 해지하고 다시 개설하여 매월 25만원씩 넣는다고하면 오히려 그동안에 인정된 납입금액은 모두 사라지기 때문에 현상태를 유지를 하시면서 납입금액을 높이시거나 민간청약등을 목표로 현상태를 유지하시든 둘 중 하나를 하시는게 나으실듯 보입니다.
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Q. 부동산매매계약과 잔금일에 대해서...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 매매계약서는 쉽게 당사자간 합의된 사항에 대해서 이를 서면으로 정리한 서류라고 보시면 됩니다. 즉 계약의 진행과 마무리까지 의무와 권리가 모두 포함되어 있다고 보시면 되고, 법적으로도 이를 인정하는 서류라고 보시면 됩니다. 부동산 소유궝이전등기의 경우 부동산의 매매의 최종단계로 볼수 있고 계약서작성부터 해당 단계까지 모두 법적 효력을 가지고 있기에 소유권이전등기만이 진짜 부동산거래라고 보기는 어렵습니다. 인감도장은 계약서상 날인이나 위임장등에 기재되는 것 외에 특별히 사용되지는 않습니다. 다만 해당 인감과 같은 인감증명서는 등기이전시 반드시 있어야 하는 서류입니다.