안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 메타버스에서 부동산 투자가 이뤄진다고 하던데 이게 현실성이 있는지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 새로 발달한 기술에 대해서는 정확성이나 향후 지속가능성, 그리고 안전성에 대한 불안감이 있을수 밖에 없습니다. 특히나 매타버스 부동산 투자의 경우는 초기단계에 해당하기 떄문에 시장변동성이나 법적 보호장치가 미비하여 리스크를 충분히 이해하고 접근하시는게 필요합니다. 대표적인 플랫폼은 디센트럴랜드, 샌드박스등이 있는것으로 알고있습니다.
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Q. 단독주택을 사용하지 않아 용도변경하려는데 방법은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 소재지가 용도변경이 가능한 용도지역인지를 먼저 확인해 보셔야 합니다. 보통 2종, 3종일반주거지역이거나 준주거지역일 경우 변경이 가능한것으로 알고 있습니다. 물론 사용하고자 하는 용도에 따라 차이는 있을수 있기에 관할 지자체등에 가능여부및 절차를 문의하셔야합니다. 만약 해당 용도지역에 해당이 되거나 용도변경이 가능하다면 지자체의 허가를 받아야하고, 해당 과정에서 건축, 대수선, 용도변경허가 신청서및 변경후의평면도, 용도변경되는 건축설비 사항도서, 건축물대장 및 토지등기부등본등이 첨부서류가 필요할수 있습니다, 즉 개인스스로 하셔도 되지만 행정절차상 어려움이 있기에 주로 건축사 , 행정사를 통해 대리진행하는 경우가 많습니다.
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Q. 귀농 희망하시는 분들 모인 카페같은게 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 시골주택이나 시골토지등을 매매하시려면 각 지역 지자체에서 운영하는 귀농지원센터등을 이용하시는게 가장 유용하고 별도의 시골빈집의 매물을 소개하는 인터넷 사이트로는 이전까지는 공가랑 홈페이지등이 있었으나 최근에는 한국부동산원에서 제공하는 소규모 &빈집정보알림 홈페이지를 통해 확인하시면 도움이 될듯 보입니다.
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Q. 전세 시세가 떨어지면 재계약 하는게 일반적인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 시세가 떨어졌다고 재계약을 다시 요구하는 것은 아닙니다, 재계약은 말그대로 기존 계약기간이 만료되는 시점 , 정확히는 만기 6~2개월전에 협의를 진행하는 것으로 해당시점에 시세가 하락하였다면 재게약협의중에서 시세하락에 따라 보증금 인하등을 요구하게 되는 것입니다. 즉, 계약기간이 남아있고 재계약 협의기간이 아닌 시점에서 단순히 시세가 하락하였다고 보증금 인하등을 요구할수는 없습니다 .
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Q. 거주자의 재개발 동의서를 받아야만 하는 기간
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직은 사업진행을 위한 초기단계로써 해당 개발신청을 위해 주민들의 동의를 얻는 과정으로 보입니다. 즉, 얼마의 기간이 정해진게 아니며, 해당 동의률이 채워져야 지자체등에 비로써 재개발을 위한 신청을 할수 있는 것이기에 본인이 하지 않더라도 지역내 일정 동의률이 채워지게 되는 순간까지 계속해서 동의를 구하게 됩니다.
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Q. 아파트 공동명의 입주전 입주후 절차 많이 다른가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입주전후에 문제보다는 분양사가 말한 시기에 할지 등기부가 나온 이후에 전환할지에 대한 고민으로 볼수 있습니다, 일단 분양사가 제시하는 기간내 하시는게 사실상 편리하고 유리할수 있으며, 등기부가 나온 이후에 공동명의 변경은 등기비용의 추가발생 및 계약서작성이나 증여일 경우 증여신고등 과정상 복잡할수 있습니다. 또한 분양가에 대해서 공동명의로 절반금액이 증여가액이 될수 있지만 보통 등기부가 나온 시점에서는 어느정도 시세형성이 되어 있기 때문에 증여가액자체가 일반적으로 더 높이지기 때문에 부담하는 세금도 늘어날 가능성이 있습니다. 물론 증여비과세등을 고려하여 따져봐야 하나, 분양사가 제시하는 시점에 공동명의로 전환하시는게 가장 유리합니다.
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Q. 청약 당첨후 입주전에 청약통장 해지 가능 한가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해지하셔도 관계가 없습니다. 청약당첨발표시점부터 효력은 사실상 상실되었기 때문입니다. 다만 부적격자로 판단되어 청약이 취소되는 경우 다시 청약통장을 부활시켜야하기에 당첨 즉시 해지를 하지 않는게 좋습니다. 다만 정당계약을 체결한 시점에서는 해지를 하시면 될듯 보입니다. 그리고 유지할 이유는 없기에 해지를 하시고 다시 새로운 청약통장을 개설하여 보유기간과 납입횟수를 채우시는게 맞습니다. 당첨으로 효력이 상실한 청약통장은 사실상 다른 활용가치는 없습니다. 예적금이라면 모르겠지만 현재는 청약통장금리가 시중은행 예적금금리보단 낮기 떄문에 크게 의미가 없습니다.
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Q. 원룸 계약시에 부동산 중개수수료는 어떻게 계산하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개수수료는 주택 / 주택외로 우선 구분하여 산정하게 되고 주택의 경우에는 매매와 임대차여부 , 거래금액에 따라 구간요율을 적용하게 됩니다, 질문에서 말하는 원룸이 오피스텔이 아닌 일반주거용 시설이고 월세 임대차를 진행하게 된다면 거래금액(전세는 전세보증금, 월세는 환산보증금)에 따른 구간별 요율 0.3% ~0.5% 까지 적용하여 산출하게 됩니다. 질문에서 자세한 보증금 및 계약형태를 남겨주시면 계산이 가능하나, 질문의 내용만가지고는 정확한 중개보수는 산정하기 어렵습니다.
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Q. 재건축을 추진하기 위해서는 주민 동의 몇프로가 필요한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금까지는 공동주택의 동별 소유자 50%이상에 사업지 전체소유자의 75%가 동의를 해야 재건축조합설립이 가능했습니다, 그에 따라 해당 동의율이 채워지면 조합이 설립되고 본격적인 재건축을 진행하게 됩니다. 다만 최근 재건축완화정책등에 따라 이러한 동의률이 올해 4월부터는 70%로 완화되게 됩니다.
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Q. 상가건물이 공실률이 전국적으로 높아지고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2025년 1월말에 한국부동산원이 발표한 상업용부동산 임대동향조사 자료에 따르면 2024년 4분기기준으로 전국 오피스 공실률은 8.9%, 중대형상가는 13%, 소규모사가는 6.7%, 집합상가는 10.1%로 나타났습니다. 단순히 수치만 보면 심각하다고 못느낄수도 있는데, 경기,서울을 제외한 지방도시의 경우 공실률이 최소 10%~최대 23%까지 나타나있습니다. 특히 경북지역의 공실률의 경우 오피스 23%, 중대형상가 17.8%, 소규모상가 7.8%., 집합상가 26.5%로 매우 심각한 상황으로 볼수 있습니다. 해당 공실들은 결국 경기회복과 연결되어 있기 때문에 경기가 어느정도 올라오기 전까지는 당분간 공실률은 증가할것으로 예상되며, 지방의 경우는 서울 수도권에 비해 지역적인 기반이나 인구감소등의 악재가 더 있기 때문에 더욱 빠르게 공실률이 늘어날것으로 예상됩니다