안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 끼고 아파트 매도시 어떻게 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세입자를 낀 매매의 경우에도 매매에서는 크게 차이가 없습니다. 다만 세입자의 승낙은 원칙적으로 필요한 부분은 아니지만 최근에는 전세승계거부권이 있기에 되도록 사실을 알리는게 일반적입니다, 다만 이러한 부분은 매도자가 알아서 하는 부분입니다. 그리고 그외 매매대금 납입시에는 본 거래금액에서 보증금을 제외한 금액이 실제 지급하는 금액이 된다고 보시면 되고, 중개사를 통할 경우 중도금, 잔금등으로 구분하여 잘 처리를 해주는게 일반적입니다. 보통은 보증금을 중도금으로 잔금시에 계약금과 중도금을 제외한 나머지를 입금후 소유권 이전를 받게 됩니다. 그리고 받은 잔금에 대해서는 매도자가 은행에 기존 대출을 상환하게 되고 매수자는 계약서상 잔금지급시 근저당 말소등을 특약으로 명시하시면 됩니다.
부동산
Q. 부동산 경매 낙찰이 됬습니다. 절차는 어떻게 치루어야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입찰해서 최고가 입찰자로 선정될 경우 법원이 1~2주 이의제기기간을 거쳐 최종 매각허가 결정을 하게 됩니다. 이러한 매각허가 결정이 나게 되면 경락대금납부기한이 정해지게 되고 해당 기간내 나머지 잔금을 법원에 지급하게 되면 소유권을 가져오게 됩니다. 그리고 경매를 통한 경우 촉탁등기 방식으로 진행 되기 때문에 법원에 관련 서류를 함께 제출하시면 됩니다.보통은 법무사를 대리하는 경우 위임장을 준비하시면 되고 본인 스스로 하실 경우 필요한 서류에 대해서는 법원 경매과등에 사전 문의를 하시는게 필요할듯 보입니다.
공인중개사 자격증
Q. 분양상담사가되려면 알아야할것들???
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양사로 근무하는데 있어 별도 자격요건은 없는 것으로 알고 있습니다. 다만 분양상담사의 경우 팀별로 구성되어 이동하는 경우가 많기에 구인홈페이지나 앱등을 통해 모집요강을 찾아 지원하셔야 할것으로 보입니다, 아무래도 공인중개사 자격이 있다면 타인보다는 부동산에 대한 이해가 어느정도 있다 판단하기에 해당 분야로 취업하시는데에는 유리한 면이 있고 별도의 공부영역의 대해서는 취업하는 회사가 원하는 분야를 확인한후에 하시는게 효율적이라 판단됩니다. 다만 분양의 경우라면 그와 관련된 조합원 입주권, 분양권 , 청약통장 및 1순위 자격조건등에 대한 부분을 알아두시는게 도움이 되지 않을까 생각됩니다.
부동산
Q. 전체적으로 은행 대출금리가 내렸다고 하는데요. 수도권에서는 0.2%올랐다고 하는데요. 이런 이유가 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 두개의 개념은 조금 다르게 보셔야 합니다. 시중은행의 대출금리는 지방과 수도권 여부와 관계없이 기준금리 인하에 따라 기존보다 낮아지고 있습니다. 즉, 기준금리인하에 따라 코픽스 금리가 낮아지면서 당연히 대출금리도 낮아지고 있는 것이고, 수도권에서 0.2%인상의 경우는 정부가 제공하는 저금리공공대출상품 즉 디딤돌이나 버팀목대출의 경우를 말합니다. 이러한 공공대출의 경우 기존 시중은행 대출금리보다 낮게 책정하여 지원정책중 하나로 제공되었던 것이였고 기준금리보다는 현재 정부의 정책방향에 따라 영향을 더 받게 됩니다. 최근 주택담보대출의 규모가 너무 급격하게 늘어나게 됨에 따라 정부주도의 대출규제가 이어지게 되었고 기존 저금리 대출상품에 대해서도 금리를 인상하였기에 시중은행 대출금리 인하와 관계없이 해당 상품에 대해서는 수도권 중심으로 인상을 하였다고 볼수 있습니다.
부동산
Q. 토지거래허가제라는것이 정확하게 어떤 것이며 왜 논락이 되는지 궁금합니다?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가제는 말그대로 해당 구역내에서 부동산 거래시 사전에 지자체등의 허가를 받아야만 등기이전이 가능한 것을 말하며 이렇게 사적 매매를 제한하는 이유는 투기를 막고 무분별한 개발을 막기 위해서 입니다. 즉, 해당지역에서 투자목적으로 부동산을 구매하는 것은 제한이 될수 있고 최소한의 개발과 거래만 가능한만큼 사적재산에 대한 자율성이 제한된다고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 50세대 미만은 부동산 감정가가 검색이 안된다는게 사실인가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 감정가라는게 결국은 KB부동산 시세 또는 한국부동산원 시세처럼 은행등이 판단하는 주택가격을 말하는 듯 보입니다. 해당 사이트에서는 단독주택 및 50세대미만 아파트등에 감정가를 나타내지 않는 경우가 많은데, 이러한 이유에는 해당 매물들의 매매거래가 자주 일어나지 않기 때문에 감정가산정에 어려움이 있기 때문입니다. 그래서 일반적으로 해당매물에 대해서는 공시지가를 기준으로 평가하게 됩니다. 다만 바용이 들더라도 개별적인 감정평가를 통해 가격을 판단할수 있고, 최근에는 안심전세앱등에서 이러한 매물들이 사각지대로써 문제가 됨에 따라 감정평가사협회에서는 이러한 매물에 대한 상담을 제공하기로 한것으로 알고 있습니다.
부동산
Q. Pf부실이 어떤 문제를 야기시키나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 PF는 프로젝트파이낸싱으로 쉽게 개발사업을 진행하는데 있어 해당사업성을 기초로 하여 대출을 받아 사업을 진행하는 금융상품으로 볼수 있습니다, 그리고 이러한 프로젝트파이낸싱 대출은 분양을 통해 자금을 상환하는 구조인데, 부동산 경기가 하락하면서 수요가 줄고 미분양등이 발생하게 되면서 기존 PF대출에 대한 상환불능이 발생할 수 있는 위기가 찾아오고 대출기관인 금융기관 그리고 대출에 연대보증을 선 해당건설사의 유동성 악화로 이어지게 됩니다. 그래서 정부에서는 향후 PF대출의 신청요건을 강화하여 대출부실을 막고자 규제를 강화하였습니다.
부동산
Q. 토지허가제가 해지되고 서울 아파트 값이 계속 상승할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 토지거래허가제 해지 및 개발제한구역 헤제등에 따라 서울 강남권 시세가 상승증에 있는 것은 맞습니다. 그리고 해당 여파가 서울 인근지역으로 확대되는 분위기가 나타나고 있습니다. 다만 아직까지는 서울 하급지에 대해서는 거래량 증가는 나타나고 있지만, 가격상승세는 눈에 띄지 않는 모습입니다. 아직까지는 정부대출규제여파와 스트레스 DSR등 가격제한요소들이 있기에 조금은 더 지켜봐야 될듯 보이나, 상승세가 서울 지역 전반으로 이어질 가능성은 높아 보입니다.
부동산
Q. 인천에서 송도와 청라 중에 어디가 낫나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 출퇴근을 고려하면 거리상이나 교통편의성등을 고려하면 청라가 맞을것으로 보입니다, 그리고 청라의 경우도 신도시로써 주거편의시설등이 많이 개선되고 있고, 점차 개발이 지속되고 있는 만큼 거주에 있어서는 유리한 부분이 있습니다. 송도의 경우도 청라와 크게 다르지는 않지만 서울과의 접근성에서 불리한 부분이 있습니다.
부동산
Q. 집은 매도자, 매수자 누가 심리적으로 우위에 있는 걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장상황에 따라 조금 달라지게 됩니다. 부동산 상승기에서는 매도자 중심의 시장으로 볼수 있기에 가격이나 계약조건등에 있어서 매도자 중심으로 진행이되게 됩니다. 반대로 부동산 하락기에서는 수요가 감소하여 거래가능성이 낮은 만큼 매수자중심의 시장으로 볼수 있고 그에따라 매매계약시 매수자 중심의 시장이 형성되게 됩니다.