안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 집 매매, 등기부등본이 지저분한데 피하는게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 다른 매물을 알아보시는게 나을듯 합니다. 우선적으로 효력있는 권리만 가압류를 제외하더라도 현 임차보증금 미지급분이 3.5억. 선순위 근저당이 1.2억입니다. 질문에서 주택가격이 시세로도 4억이 조금 넘는데 채권만 4.7억입니다. 결국에는 매도자의 채무상환능력은 거의 없다고 볼수 있고, 매매대금을 받아 근저당이나 임차권을 말소하더라도 이미 가압류건까지 있기에 권리상 매우 위험도가 높은 상황으로 판단됩니다. 꼭 해당 주택을 매입하고 싶다면 시간이 조금 지나면 경매등으로 전환될 가능성이 있는 만큼 해당 시점에 낙찰을 받으시는게 인수권리없이 인수가 가능하지 않을까 생각됩니다.
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Q. 저가커피 양도양수 알아보는 방법은 뭘까요?
우선 질문에서 제시한 커피전문점 모두 브랜드커피체인으로 양도양수던 신규입점이든 결국은 본사에 문의하시는게 맞을듯 보입니다. 체인점커피의 경우 체인점 운영내규에 따라 브랜드별 차이가 있을수 있고, 경우에 따라 본사동의 없는 양수양도를 금지하고 있을 가능성이 높기에 본사를 통해 가능여부를 먼저확인하셔야 할 부분으로 보입니다.
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Q. 고양창릉 s5 당첨 부적격관련 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입주자 자격기준은 모집공고일 기준입니다. 해당시점에 태아가 있었더라도 본인이 넣은 생애최초 자격요건에는 크게 관련성이 없어 보이고 자격요건에 불충족하는 것은 아니기에 해당부분이 문제가 되지는 않을것으로 보입니다. 걱정이 되신다면 해당부분에 대해서 분양사등에 직접문의를 하시면 될듯 보입니다.
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Q. 길거리 걷다보면 부동산 분양 홍보물 주시는분이 있어서요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그냥 전단지 알바하시는 분입니다, 물론 직접적인 상담을 하시는 분양관계자일수도 있구요, 중요한건 해당분이 누구인지보다는 지역내 어딘가애 새로운 주택이나 건물이 신축되고 관심이 있다면 분양하우스에 방문하야 해당 부분을 확인할수 있다는 점 입니다. 결국에는 홍보를 위한 목적으로 이해하시면 될듯 합니다,
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Q. 청약당첨으로 아파트 입주 후 1년 후 판매시 문제될 것이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세가 중과될수 있습니다. 양도소득세의 경우 1주택자의 경우 비과세를 받기위해서는 2년보유를 하셔야 합니다. 만약 해당기간 이전에 매도를 하시게 되면 양도소득세가 부과될수 있고 양도차익이 발생하는 경우라면 중과세율이 적용될 여지가 있습니다. 그리고 해당 아파트 자체의 실거주의무나 전매제한 기간이 있을 경우가 있는지를 확인하셔야 하고 만약 있음에도 매도를 진행하시게 되면 그에 따른 매매계약취소로 인한 손해배상 책임과 본인의 공급대상에서의 제외, 전매에 대한 벌금 또는 과태료가 부과될수 있습니다.
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Q. 주택청약이 뭔가요? 주택청약을 하면 뭐가 좋나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택청약이란 말그대로 신축아파트를 최초에 분양받기 위해 신청하는 과정을 주택청약이라고 하고 해당 과정에서 반드시 있어야 하는 필요조건이 주택청약통장이라고 보시면 됩니다. 주택청약통장은 쉽게는 정기예금과 다르지 않지만, 보유기간과 납입횟수에 따라 청약1순위 자격이 주어지는 부분으로 보시면 됩니다. 즉 좋고 나쁘고의 문제가 아니라 아파트 분양을 받고자 하신다면 당연히 있어야 할 부분입니다. 그리고 청약통장은 보유기간에 따라 가점이 부여되는 만큼 오랜시간이 가지고 있는게 유리하며, 매월 납입인정금액의 경우 가점 자체는 없지만, 동점자간 선별시 유리할수 있기에 젊은나이에는 매월 10~25만원사이로 납입하시는게 유리하다고 볼수는 있습니다. 그리고 청약당첨과 관계없이 납입한 금액은 해지시에 원금+이자 모두 돌려받으실수 있습니다.
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Q. 대출 3억 남기는 조건인 아파트 반전세 괜찮을까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아래질문과 동일해보입니다. 아래답변을 참고하시면 될듯 보이고 요약해서 말씀드리면 후순위 임차권이라는 리스크는 있지만 현재주택예상시세와 근저당의 채권최고액, 본인 임참보증금을 고려하면 위험도가 매우 높다고까지는 볼수 없습니다. 그리고 서울지역내라면 소액임차인에 해당되어 최우선 배당을 통해 보증금의 일부까지 우선배당이 가능할수 있기에 잔금이후 전입신고와 확정일자를 잘갖추고 보증보험등에 가입을 한다면 계약진행은 문제가 없을수 있습니다.
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Q. 대출 3억 남긴다는 아파트 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 대출 3억 남기는 조건(정확히 이 의미가 뭔지 몰랐습니다)-> 선순위 근저당이 있다는 의미입니다. 즉, 본인의 임차권은 후순위 임차권이 된다는 의미입니다, 이럴경우 혹시라도 경매가 진행되고 낙찰이 될 경우 본인의 임차권은 말소기준권리보다 후순위로써 소멸하게 됩니다. (배당을 통해 전액배당을 받지 못하더라도 , 낙찰자 인수되지 않기 때문에 주택에서 퇴거를 하여야 할수 있습니다 )** 권리관계상 리스크가 있는것은 분명하나 현 시세와 본인의 보증금을 고려할때 선순위 근저당과 보증금을 합쳐 주택가격대비 50~60%내외라는 점과 현 매물이 서울지역이라면 소액임차인에 해당되고 최우선 변제가 일부 가능하다는 점등이 있기에 보증금에 대한 피해는 크지 않을 것으로 예상은 됩니다. 물론 100% 확신할수는 없는 부분이지만, 계약진행을 못할 만큼의 위험도는 아니라 판단이 되긴 합니다.
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Q. 인간이 자유롭지 않다면, 우리가 내리는 결정은 누가 내리는 걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.AI와 빅데이터의 발달은 결론적으로는 인간에게 정확하고 필요한 정보를 빠르게 제공하는 효과가 대표적입니다, 이러한 정보제공을 받아 선택을 하는것은 말그대로 인간의 자유의지에 따라 결정되게 됩니다. 물론 이러한 부분이 발달되고 인간이 익숙해지면서 점차 아무런 판단없이 해당 정보를 받아들이고 결정까지 이루어게 된다면 문제가 되겠지만, 이는 개인적인 영역에서 유의할 부분이지, 누군가에 의해 강제적으로 자유와 선택을 압박하는 장애로는 보기 어려다는 판단이 듭니다. 어느 기술발달이나 문제는 있을 수 있고 이를 받아들이고 개선하는 것을 판단하는 것도 결국 인간이기 때문에 의식없이 이러한 기술을 이용하지만 않는다면 위와 같은 문제없이 인간의 생활편의를 높일수 있을것이라 판단이됩니다.
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Q. 아파트에살면 어떤점이 좋은가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 거주시 장점은 관리주체가 별도로 있기 때문에 건물 보수나 유지, 청소등 관리업무를 신경쓰지 않아도 된다는 점과 공동주택인 만큼 유동인구수가 어느정도 유지가 되기에 주변으로 생활편의시설이나 교통편의성, 학교등이 위치하여 거주편의성이 높아질수 있습니다, 또한 아파트의 경우 보안면에서도 일반주택이나 단독주택보다는 안전한 편입니다. 또한 시간이 지나게 되면 점차 건물의 가치가 하락하게 되는데, 일정시점후 재건축등의 가능성이 아파트의 경우 높은 편이고, 거주중의 가치상승에 있어서도 아파트선호도가 높은 우리나라의 경우 유리한 부분이 있습니다. 특히 시장하락기에는 다른 유형의 주택보다는 늦게 하락하는 가격방어효과가 높은 장점이 있습니다.