안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 요즘 미국 빅테크 주식 왜 이렇게 약한가요?
미국 빅테크 기업들의 주가하락은 성장성 둔화와 과도한 ai에 대한 투자에 따른 결과치 부족등이 투자자의 의심으로 이어지있고 이전까지 급격한 상승을 나타내면서 이에 따른 수익실현 매물까지 쏟어지면서 주가가 하락하는 것으로 볼수 있습니다, 또한 현재 미국내 트럼프로 인한 관세관련 불확실성과 정책의 변동성이 커짐에 따른 투자자 피로감이 커지면서 투자자들의 미국시장 이탈까지 이어지는 상황으로 보입니다. 물론 가장 큰 이유는 앞에서 최초로 언급한 빅테크 기업들간 큰 규모의 과감한 투자를 ai산업에 집중하고 있는데, 과연 해당 성과가 기대에 만족하냐는 의심입니다. 특히 중국의 딥시크발 충격으로 인한 효율성 의심과 실제 발표된 실적에서도 주식시장내 기대치에 못미치는 성과를 기업들이 나타내고 있기 때문입니다.
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Q. 집값은 경제는 힘든데 왜 고공행진 하는것이죠??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사람들이 자가주택을 구매하는 가장 큰 이유는 거주를 통해 주거안정효과를 누리기 위해서 입니다. 그리고 일부지역에서는 이러한 실거주효과와 더불어 투자효과를 노린 수요가 몰려 가격이 상승하게 됩니다. 우리나라의 경우 개발가능한 토지가 한정적이고, 투자나 거주수요가 일부지역에 집중되면서 양극화가 발생하고 있기에 일부지역에 대한 부동산 가격은 계속상승하는 모습을 나타내고 있으며, 정부가 이러한 부동산 가격안정을 위해 많은 정책과 규제등을 도입, 직간접적으로 시장 개입을 하고는 있으나, 그 결과치가 늘 예상대로 나타나지 않고 있습니다. 이유는 부동산 시장도 수요와 공급에 따른 시장경제이기 떄문입니다. 결국에는 부동산 시장에서의 가격 상승은 공급의 제한성과 수요의 증가가 그 원인으로 볼수 있습니다. 향후에는 인구감소라는 큰 수요감소 효과가 나타나고 있고, 시장내 어느정도 공급이 이루어지고 있는 것을 고려하면 부동산 가격의 고공행진에도 한계가 있을 것으로 예상되나, 그와 더불어 일부 특정지역에 대해서만 수요가 더 집중되면서 시장전체로 볼때 지역간, 매물간 양극화도 심화될 가능성이 높습니다,
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Q. 인구가 감소해서 문제가 심각하다는데 서울 강남.서초 경기도의 동탄 등에 부동산이 계속 오르는 이유는 무엇일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 인구감소로 인해 주택수요가 감소하고 가격도 하락하는 부분은 아직까지 시장내 크게 영향을 주는 이유는 아닙니다. 물론 지방의 경우는 인구감소와 인구유출에 따른 수요감소가 나타나고 있지만 서울 및 수도권내에서는 영향이 크지 않습니다. 실제 인구감소가 심각한 연령대는 아직 주택실수요가 가능한 세대가 아니기 때문입니다.그리고 최근 강남3구의 주택가격이 상승하는 이유는 개발제한구역 해제발표에 따른 이슈로 인한 부분으로 해당지역 개발기대감에 따른 투자수요증가가 몰리고 입니다. 동탄의 경우는 사실 이러한 이유와는 크게 관련성이 없으며, 아마도 지역내 산업시설 입지와 교통 접근성 개선에 따른 이유로 보입니다.
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Q. 임대차 계약 관련 문의 드려봅니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안타까운 상황이시나 , 현실적으로 진행중인 계약을 임의 해지할 방법은 없습니다. 딱하나가 임대인과 협의를 통해 중도해지를 하시는 부분인데, 이때 임대인이 다른 임차인을 구하라는 조건을 제시하면 질문의 사항처럼 들어올 임차인이 없는 상황이라면 더욱더 해지가 어려워질수 있습니다. 일단 전반적인 경기상황이 좋지 않은 걸 임대인도 알기 때문에 상황설명을 해보시고 적절한 선에서 합의 해지를 유도하시는게 가장 좋은 방법으로 보입니다.
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Q. 부동산 매도 시 네이버 부동산에 올라갔으면 다른 중개소에 올리지 않아도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선택사항입니다. 매물을 네이버부동산에 올렸더라도 다른 부동산에 추가로 매물을 등록할수 있는 부분이기 때문입니다. 빠른 거래를 위해서라면 여러부동산에 매물을 내놓으시는게 유리한 게 맞습니다. 이유는 각 부동산 별로 매수 또는 임차인으로써 대기중인 고객이 있을수 있고 이런 경우 질문자님의 매물의뢰로 해당 부동산이 양쪽모두 중개(양타)가 가능하기 떄문에 부동산 중개인들은 더 집중적으로 계약성사를 위해 시간과 노력을 하는경향이 있기 때문입니다.
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Q. 집 매매, 등기부등본이 지저분한데 피하는게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 다른 매물을 알아보시는게 나을듯 합니다. 우선적으로 효력있는 권리만 가압류를 제외하더라도 현 임차보증금 미지급분이 3.5억. 선순위 근저당이 1.2억입니다. 질문에서 주택가격이 시세로도 4억이 조금 넘는데 채권만 4.7억입니다. 결국에는 매도자의 채무상환능력은 거의 없다고 볼수 있고, 매매대금을 받아 근저당이나 임차권을 말소하더라도 이미 가압류건까지 있기에 권리상 매우 위험도가 높은 상황으로 판단됩니다. 꼭 해당 주택을 매입하고 싶다면 시간이 조금 지나면 경매등으로 전환될 가능성이 있는 만큼 해당 시점에 낙찰을 받으시는게 인수권리없이 인수가 가능하지 않을까 생각됩니다.
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Q. 저가커피 양도양수 알아보는 방법은 뭘까요?
우선 질문에서 제시한 커피전문점 모두 브랜드커피체인으로 양도양수던 신규입점이든 결국은 본사에 문의하시는게 맞을듯 보입니다. 체인점커피의 경우 체인점 운영내규에 따라 브랜드별 차이가 있을수 있고, 경우에 따라 본사동의 없는 양수양도를 금지하고 있을 가능성이 높기에 본사를 통해 가능여부를 먼저확인하셔야 할 부분으로 보입니다.
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Q. 고양창릉 s5 당첨 부적격관련 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입주자 자격기준은 모집공고일 기준입니다. 해당시점에 태아가 있었더라도 본인이 넣은 생애최초 자격요건에는 크게 관련성이 없어 보이고 자격요건에 불충족하는 것은 아니기에 해당부분이 문제가 되지는 않을것으로 보입니다. 걱정이 되신다면 해당부분에 대해서 분양사등에 직접문의를 하시면 될듯 보입니다.
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Q. 길거리 걷다보면 부동산 분양 홍보물 주시는분이 있어서요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그냥 전단지 알바하시는 분입니다, 물론 직접적인 상담을 하시는 분양관계자일수도 있구요, 중요한건 해당분이 누구인지보다는 지역내 어딘가애 새로운 주택이나 건물이 신축되고 관심이 있다면 분양하우스에 방문하야 해당 부분을 확인할수 있다는 점 입니다. 결국에는 홍보를 위한 목적으로 이해하시면 될듯 합니다,
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Q. 청약당첨으로 아파트 입주 후 1년 후 판매시 문제될 것이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세가 중과될수 있습니다. 양도소득세의 경우 1주택자의 경우 비과세를 받기위해서는 2년보유를 하셔야 합니다. 만약 해당기간 이전에 매도를 하시게 되면 양도소득세가 부과될수 있고 양도차익이 발생하는 경우라면 중과세율이 적용될 여지가 있습니다. 그리고 해당 아파트 자체의 실거주의무나 전매제한 기간이 있을 경우가 있는지를 확인하셔야 하고 만약 있음에도 매도를 진행하시게 되면 그에 따른 매매계약취소로 인한 손해배상 책임과 본인의 공급대상에서의 제외, 전매에 대한 벌금 또는 과태료가 부과될수 있습니다.