안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 전세 잔금날에 집주인 없이 계약해도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 실제 계약당사자인 임대인은 계약서 작성시 만나서 확인을 하신 뒤 계약을 진행하시면 되고, 잔금시에는 실제 잔금만 입금하고 주택을 인도받는 과정만 있기 때문에 임대인 명의 계좌에 그대로 입금만 하시고 주택을 인도받으시면 됩니다. 특별히 잔금시점에 임대인을 만나실 필요는 없습니다. 그리고 임대치의 경우 별도 서류는 준비하지 않으셔도 되고 잔금입금후에 중개사등에서 입금영수증(인감찍힌)을 받으시면 되고 바로 전입신고만 하시면 됩니다.
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Q. 월세 1년 n개월 이렇게 월단위로 계약 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 임대차에서 계약기간은 당사자간 합의로 정하시는 부분으로 질문처럼 하셔도 관계가 없습니다. 다만 상대방이 이에 동의를 해야하고 일반적인 년단위 계약이 아니기에 흔하지 않은 만큼 잘 협의를 하셔야 합니다.
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Q. 전세아파트 중개수수료 지급 문의드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 맞습니다. 5억전세의 경우 거래금액이 5억이므로 중개요율 0.3%가 적용 150만원이 한도금액이 됩니다. 해당 금액은 각각 부담하시는 것이고 해당 금액을 초과하지 않는 범위내에서 중개사와 협의를 해서 낮출수는 있습니다. 다만, 중개사가 할인을 거부하면 사실상 그대로 지급하실수 밖에 없습니다.
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Q. 기후동행카드로GTX-A 탈수있나요?
gtx의 경우 현재까지 기후동행카드 사용이 불가합니다. 다만 경기도 교통비 지원 정책인 "더경기패스" 혜택은 적용이 된다고 알고 있습니다. 그러므로 기후동행카드는 개찰구 통과시 인식자체가 안되는 것으로 알고 있습니다.
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Q. 부동산 전세 계약 연장 관련 질문 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 집주인이 새로운 분과 매매계약을 체결하기 전, 전세 2개월 연장 계약을 할 경우에도 새로운 임대인이 실거주를 목적으로 한다면 저희는 본 계약 만료기간인 7월 말까지는 무조건 집을 비워줘야 하는걸까요, 아니면 전세계약이 연장 승계되기 때문에 2달 뒤인 9월 말까지는 확실하게 거주가 가능한걸까요? -> 임대인이 변경되어도 현재 계약기간까지는 거주를 하실수 있습니다. 그리고 만기전 6~2개월전에 연장협의를 먼저 하신뒤에 임대인이 변경된다면 기존 협의대로 2개월을 거주할수 있고 만약 협의가 되지 않은 상태에서 먼저 임대인 이 변경되고 실거주를 원한다면 만기일에 퇴거를 하셔야 합니다. 2. 집주인이 집을 내놓기 전 합의 후 2개월 연장 계약이 가능하다고 하다면 이런 경우에는 계약서를 작성하는 것이 맞을까요? 통화녹음 등 구두로 합의한 내용 또는 문자 연락만으로는 새로운 집주인에게 2개월 연장에 대한 권리를 인정받기 어려운가요? -> 계약서 작성은 선택사항입니다. 계약서를 작성하지 않는다면 문자등으로 합의내용을 남겨두시는게 맞을듯 합니다. 3. 월세 계약의 경우 1년 계약을 하였더라도 하루라도 더 거주를 하게되면 2년 이상 계약으로 간주한다는 내용을 본 것 같아서요. 그래서 월세 계약을 딱 1년만 하려고 하는 상황입니다. 이 내용이 맞을까요? -> 본인이 최초 1년을 계약하고 만기퇴거를 원한다면 관계없습니다. 질문의 내용은 1년계약한 임차인이 추가거주를 원 할때 법에서 최소임대차기간 2년을 보장하여 임대인 의사와 관계없이 연장이 가능하다는 내용으로 임차인이 1년 계 약에 따른 만기를 주장하고 퇴거를 하실경우에는 적용되지 않습니다. *** 개인적판단 새로운 월세를 구하시는 것보다 만기 6~2개월전에 걔약갱신청구권을 사용해 게약을 연장하시고 퇴거를 원하는 시기 3개월전에 중도해지를 하시는게 더 유리해보입니다. 이럴 경우 법적으로 통보3개월후 계약종료가 가능하기 떄문입니 다. 그리고 3개월동안 새로운 실거주를 원하는 매수자가 나타나면 일정을 조율해서 퇴거시기를 결정하시면 될듯 보입 니다. 임대인 상황이 어떠하든 본인이 질문처럼 하시면 이사를 두번하셔야 하는데 그 비용적인 손실도 고려를 하셔야 하기 때문입니다.
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Q. 잔금일전에 세입자를 집안에 들여보내도 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님 마음대로 하시면 됩니다. 당연하게 해줄 의무는 없으며 이를 안하다고 해서 계약상 의무를 위반하는 것도 아닙니다. 원칙상 계약후 잔금을 치루고 주택을 인도받는게 맞기 떄문입니다. 그리고 가스레인지를 연결하는 것은 사실상의 오래걸리는 문제가 아니며, 거주를 시작하는 시점에서도 충분히 할수 있는 부분으로는 보입니다. 보통은 입주전 이사와 입주청소간 시간이 맞지 않아 하루전에 입주청소정도를 부탁하는 경우나 거주시 사용하는 소파나 침대등 가구를 미리 구매하기위해 실내공간 치수를 재기 위해 사전에 들어가는 것을 요청하는 경우는 많으나, 가스레인지 설치를 위해 미리 주택에 들어갈수 있도록 요청하는 경우는 흔치 않은 케이스로 보입니다.
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Q. 방화뉴타운이 예정대로 잘 개발이 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.방화의 경우 주변으로 김포공항과 마곡신도시를 이어주는 다리역할을 하는 지역이고 한강과 멀지 않다는 입지 특성상 개발자체의 사업성은 있다 판단이 됩니다. 다만 실제 개발사업에서 조합이나 또는 시행사간 문제나 조합원들간의 마찰등은 어디든 일어날수 있는 부분으로 특히나 사업성이 어느정도 있는 경우에는 더욱더 과정상 문제가 많이 발생되기 때문에 향후 예정대로 진행될지는 현재시점에서 판단을 할수는 없습니다. 다만 행정절차등에서는 빠르게 진행이되고 있는 만큼 아직까지는 큰 문제가 없는 것으로 알고 있습니다 .
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Q. 주전세 계약시 매도자의 주의사항 및 필수 특약조항이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국에는 매매계약과 동시에 임대차 계약이 이루어지는 만큼 두건의 계약으로 보셔야 하고 각 계약별로 작성을 하는 것이에 매매에서는 그에대한 특약과 내용에 신경을 쓰시면 되고, 임대차계약에서는 그에 맞게끔 대응하시면 됩니다. 주전세 계약에서는 매도자는 매매대금에서 전세보증금을 제외한 차익만 받으시면 되기 때문에 자금에 대한 흐름을 잘 계약상 나타내는게 필요하고, 잔금일에 매수자가 대출을 받지 않아야 매도자(임차인)이 실제적인 선순위 임차인이 될수 있기에 특약으로 해당부분을 반드시 명시하시는게 필요합니다.
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Q. 아파트에서 옆집이나 윗집으로 연결할수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.불가할 것으로 보입니다. 무엇보다 벽을 허무는 것은 벽에 따라 내력벽일 경우 건물 안전에 있어 매우 중대한 부분이 될수 있고 또한 내력벽에 대한 해체는 건축법상 규제대상이 되기 때문에 반드시 지자체의 허가를 받아야 합니다. 그리고 최근 판레에서는 설령 지자체 허가를 받더라도 입주민들의 동의를 얻어야 한다는 펀결이 있기에 개인이 임의로 벽등을 허무는 것은 제한이 되는 부분입니다.
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Q. 월세 묵시적 갱신중 이사 할려는데 궁금한점이 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.추가거주를 하고 말고는 두 당사자간 합의를 하시는 부분입니다 ,임대차보호법에서는 묵시적 갱신 중 중도해지 통보는 임대인이 통보를 받은 3개월후 효력이 생기기 떄문에 보통 임차인이 통보를 하고 3개월후 계약이 종료된다고 보게 됩니다. 즉 추가거주를 원하시면 임대인과 합의를 통해 일자를 조율하실수 있는 부분이고, 3개월 이전까지는 계약이 유효하고 3개월이 되는 시점 계약이 종료된다는 의미로만 보시면 됩니다. 물론 임대인이 3개월이 되는 시점 계약이 종료되었으므로 추가거주를 거부한다면 당연히 계약종료 시점에 보증금 반환을 받고 퇴거를 하셔야 합니다.