안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 이사할때 혹시나 층간소음으로 문제가 있을 경우를 대비해, 1층또는 꼭대기층을 선택한다면 어떤지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1층의 경우에는 윗층으로 인한 층간소음의 가능성이 있고 최상층의 경우는 층간소음 유발의 가능성이 있기에 단순히 해당 층으로 입주를 한다고해서 층간소음으로부터 온전히 자유로울수는 없습니다, 내가 층간소음이 없다고 해도 아랫집등에서 층간소음을 이유로 계속해서 불만을 제기한다면 결국에는 이러한 문제에서 자유울수 없기 떄문입니다. 층간소음의 경우 사전에 미리 확인하는게 쉽지 않은 특징이 있기에 해당아파트에 거주하는 사람 또는 거주경험이 있는 사람들을 통해 확인하는 방법이 최선이며, 보통은 블로그나 카페등을 통해 확인을 많이 하는 편이긴 합니다. 또한 해당 아파트에 대해서 중개를 자주하게 되는 주변부동산등에 문의를 하여 층간소음에 대한 정보는 대략적으로 확인가능할수 있습니다.
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Q. 재개발 투자에서 현금청산 당하는 경우는 언제인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발에서 원주민(본래 토지등소유자)이 현금청산이 되는 이유는 여러가지가 있는데, 분양신청기간 내 신청을 하지 않거나, 신청후 철회, 분양자격이 없는 경우 현금청산대상자가 될수 있습니다. 이와 다르게 재개발지역의 조합원승계를 통해 자격을 부여받는경우에는 투기과열지구내에서는 재건축은 조합설립이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후에 조합원 자격을 승계는 불가합니다.
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Q. 아나운서 노현정의 남편 정대선씨는 부동산건설 회사를 운영하다가 망했나요? 재산에 대해 경매가 진행중이라는데요. 대지에 형의 건물이 있다고 하구요. 지금살고 있는집의 경매가는요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.노현정 아나운서의 남편인 현대가 3세 정대선씨는 hn inc가 2023년 법정관리에 들어간 여파로 인해 성북동 대지와 주택이 경매에 넘어간것으로 알고 있습니다. 현재 고급주택가 사이에 있는 해당 대지는 183평정도이고 감정평가액은 66억 9000만원입니다. 다만 이미 경매에서 1차 유찰이 되었기에 감정가의 20%정도 낮은 가격대에 최저입찰가격이 적용되므로 53억 5000만원 입찰가로 진행될것으로 알고 있습니다.
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Q. 부동산의 가치는 왜 금리의 영향을 받나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 경우 고가의 특성이 있기 때문에 구매에 있어 대부분 대출을 활용하게 됩니다. 이때 대출의 금리는 기준금리에 따라 달라지게 되는데, 기준금리가 낮아지게 되면 대출금리도 낮아지게 되고 그에 따라 자금조달이 용이해지게 되므로 부동산 수요가 증가하게 됩니다. 이에 따라 부동산 가격도 상승하는 효과가 일반적으로 나타나게 됩니다.
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Q. 고급빌라가 아파트보다 가격방어가 잘되는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고급빌라의 경우 수요층이 일반적이지 않기 떄문에 거래자체가 많지 않습니다. 그렇기에 부동산 시장변화에 따른 가격이 즉각적으로 실거래가로 나타나지 않는 경우가 많습니다. 이러한 특성으로 인해 아파트보다 가격변화가 적어보이는 효과가 있을수 있습니다. 또한 고급빌라의 경우 입지지역 자체가 부촌이 많고 주로 상급지라는 특징이 있기 때문에 부동산 상승기에 가장 먼저 지가가 상승되고 그 상승폭도 큰 편입니다. 그렇기에 건물에 대한 감가가 발생하더라도 토지와 건물을 합친 가치는 최종 더 상승하는 모습이 나타나게 됩니다.
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Q. 임대차 중인 집에 보일러가 고장났을 때...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 고장난 사실을 임대인에게 통보를 하시고 수리에 대한 요청을 하는게 맞습니다. 보통 질문처럼 먼저 임의수리후 수리비만 청구하는 경우 책임소재 및 금액에 대한 다툼이 있을수 있기 때문입니다, 보통 보일러의 경우 임대차기 중요한 시설로 구분되며, 임차인 과실이 없는 이상 임대인이 수리를 해주는게 맞습니다. 다만 임차인 과실이 있는 경우에는 임차인이 그 수리비용등을 부담하게 됩니다. 그러므로 하자 원인에 대한 판단이 필요할수 있습니다.
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Q. 고급빌라의 조건은 어떤게 있나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고급빌라라는 기준이 별도 있는 것은 아닙니다. 우리나라에서는 세법상 고가의 주택을 취득세 부과기준으로 면적과 시설조건에 따라 고급주택으로 분류하고 있으며, 지방세법에 따른 고급주택의 조건은 연면적 331제곱(100미터)초과, 대지면적 662제곱미터 초과, 특별시설물로써 수영장 , 엘리베이터 여부등에 따라 구분하고 있습니다. 법적 기준은 아니지만, 통상적으로 고급빌라로써 부촌이나 한남동등에 언덕위에 저층으로 올린 호화빌라등을 지칭하는 경우가 많습니다.
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Q. 북촌한옥마을은 매물이 거의 없나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 주변부동산을 방문해 매물을 알아보시는 방법이 있을수 있고 인터넷 북촌한옥과 서촌한옥마을의 매물을 별도 소개하는 사이트를 통해서도 매물 확인은 가능합니다. 해당 사이트는 네이버에서 서촌의 봄 부동산을 검색해보시면 되고, 해당 홈페이지를 통해 현매물 확인이 가능합니다.
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Q. 고급빌라는 세대수가 극도로 적은데 그 이유가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 고급빌라의 경우 가격적으로도 비싸기도 하지만 매월 관리비도 높기 때문에 대부분 자금이 있는 전문직 종사자나 기업가,연예인들이 거주하는 경우가 많습니다, 이러한 사람들은 개인사생활 보호를 위해 세대수가 적고 편안하게 거주하기 좋은 곳을 선호하는 경우가 많아 대부분 고급빌라등에 거주를 선호하는 특징이 있습니다. 그에따라 고급빌라의 경우 세대수를 최소화하고 각 세대 면적을 크게 부여, 출입과 생활에 대한 보완을 가장 신경씀으로써 이러한 필요에 부합되는 형태로 운영,관리되기 때문으로 볼수 있습니다.
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Q. 고급빌라의 장점과 단점을 알려주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고급빌라의 장점은 넓은 실내면적과 다양한 구조에 따른 고급인테리어, 그리고 일반 빌라보다 프라이빗한 시설 및 보안의 장점이 있습니다. 그리고 면적대비 인구가 많지 않은 특성과 입지적으로 조용한 입지에 자리잡은 경우가 많아 조망권에서도 우수하고 시끄럽지 않고 조용한 생활이 가능한게 일반적입니다. 그에 반해단점은 질문에서처럼 적은 세대수와 위에 만족하는 시설유지에 따른 높은 관리비가 부담이 될수 있습니다,