안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 전세계약 파기 전세계약금 돌려 받을수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서는 계약시 잔금일을 2주후로 설정하였고 결론적으로 이때까지 대출이 불가한 경우로 보입니다. 그에 따라 계약해지 및 계약금반환이 가능한지를 문의하시는 듯 보입니다. 개인적인 판단으로는 계약금반환은 불가할 것으로 생각됩니다. 이유는 대출에 대한 사항은 임차인의 전적인 책임으로 볼수 있는데 이는 잔금일에 맞추어 잔금을 지급하여야 의무는 본인에게 있기 때문입니다, 보통은 은행에서 대출신청과 실행까지는 한달정도 시간을 두는게 일반적인데, 본인이 잔금일 자체를 너무 짧게 잡으셨다는건 결국은 본인의 책임으로밖에 볼수 없기 때문이니다. 이러한 이유로 계약을 해지한다고 하는 경우에는 상대방은 대출자체가 불가한 것은 아니라는 이유로 계약금에 대한 반환을 거부할 가능성은 있어보입니다. 이때는 계약당사자와 협의를 통해 가장 손실이 적은 방향으로 합의를 하시는게 최선으로 보입니다. 일단 중개사가 대출의 기간을 임의적으로 짧게 지정한 부분도 있기 때문에 중개사와 이야기를 하셔서 방법을 찾도록 요구하시거나 잔금일을 늧주던지 다른 방법을 통해 잔금을 마련하여 계약을 유지하거나, 최악의 경우 계약금계약상태이기에 계약금손실을 감수하고 해지를 요구하셔야 할듯 보입니다.
부동산
Q. 근린생활시설 연말정산 월세 세액공제
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 부분은 세무소등에 확인 필요하지만 알기로는 본인이 거주하는 주거지에대해서 월세에 대한 연말정산시 소득공제는 불법건축물이라도 가능한 것으로 알고 있습니다. 말그대로 월세 소득공제의 경우 주택임차인으로써 월세를 지급하고 있다는 사실과 주택임대차보호법에 따라 등록이 되어 있는 경우라면 가능합니다. 다만 질문에서 말하는 주거지의 용도가 상업용시설로 보이기에 전입신고가 불가한 곳이라면 공제를 받기 어려울수 있습니다. 즉 전입신고여부에 따라 가능여부가 달라질 것으로 판단은 됩니다.
부동산
Q. 1주택자가 전세를 주게되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세를 준다고 해서 무주택자가 되지는 않습니다. 1주택자가 무주택자가 되는 방법은 간단하게 소유한 주택을 매도하여 보유한 주택이 없어야 합니다. 그에 따라 1주택자가 본인 소유주택을 전세임대차를 준다고해서 무주택자가 되지는 않습니다.
부동산
Q. 아파트 대출 질문 드립니다 알려 주시면 감사 하겠습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 정부의 주택담보대출 규제로 인해 1금융권내에서는 은행에 띠라 대부분 추가주택담보대출은 되지 않는것으로 알고 있습니다. 즉, LTV와 관계없이 대출자체가 되지 않습니다, 물론 2금융권 또는 그이하금융권에서는 대출이 가능할수 있고 그에 따른 이자율은 상대적으로 높을수는 있습니다. 또한 전세를 주어 기존 주택담보대출이 없는 상태라면 비규제지역에서는 질문처럼 LTV60%까지 가능하나, 개별 DSR에 따라 한도는 더 축소될수 있습니다.
부동산
Q. 근저당 잡힌집 월새 입주 해도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.후순위 임차권은 이후에 경매등이 진행될 경우 낙찰이후 권리소멸되어 권리상 리스크를 가질수 있습니다. 다만 질문에서 보증금 500만원의 경우 모두 소액임차인 최우선 변제금액에 해당되기 떄문에 크게 문제는 없을것으로 예상은 됩니다만 혹 다가구주택의 특성이 동일건물내 다른 세대의 보증금이 크거나 소액임차인이 많은 경우 낙찰결과에 따라 보증금에 대한 피해가 있을 가능성도 확률은 낮지만 있다는 점 참고하셔야 합니다.
부동산
Q. 전세 계약중에 다른 곳에 월세를 들어가도 되나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 특별히 개인이 두건의 임대차계약을 진행해도 문제가 되지는 않습니다. 다만 , 전입신고는 한곳에만 가능하기에 어느한곳은 대항력을 획득하지 못하게 되어 보증금 보호에 어려움이 있을수 있습니다. 그리고 주민등록법상 실제 거주지에 대해서는 전입후 14일이내 원칙적으로 전입신고를 하게끔 되어 있고 이를 위반하는 경우 과태료5만원처분이 있을수 있습니다. 물론 실제 처분이 나는 경우는 크게 본적이 없고, 이보다는 다른 목적을 가지고 이득을 취하는 경우 위장전입에 따른 처벌을 받을수는 있습니다. 질문의 경우라면 당연히 이에 해당될 것으로는 보이지 않습니다.
부동산
Q. 부동산 매물이 인터넷에 올라오지 않은 경우도 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 모든 매물을 인터넷에 올리지는 않습니다. 보통 중개의롸인이 요청하는 경우에 인터냇상 매물등록을 하게 되지만, 의뢰인이 공개된 인터넷상 정보공개를 원치않으면 직접해당 부동산에 방문하지 않고는 알기 어렵습니다. 물론 일반인들이 볼수 없는 지역공인중개사간 인터넷망등에는 오픈이 되기도 합니다. 질문에서처럼 모든 매물을 인터넷상 공개하여야할 의무는 없으며, 의뢰인이 원할 경우에 제한적으로 등록을 하게 됩니다. 이렇게 인터넷상 공개매물을 올리게 되면 중개사는 그 결과를 의뢰인에게 통보하고, 일정기간 주기적으로 현상태를 의뢰인에게 통보하여야 하는 의무가 생기게 됩니다.
부동산
Q. 부동산 매수심리 지수는 어떻게 계산하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매수우위지수는 보통 KB부동산에서 표본 공인중개사 사무소에 대한 설문조사를 통해 이를 집계하고 주택거래량 및 실적등의 데이트를 종합하여 산정하게 됩니다. 특별한 복잡한 계산식을 가지고 있다기 보다는 실무에서 피부로 체감하는 공인중개사분들의 현장분위기를 바탕으로 한 직관적인 설문통계라고 보시면 됩니다. 말했든 100을 기준으로 보면 매수,매도가 동일한 비중이라고 불수 있고 200에 가까울수록 매수자가 많다는 의미이고 0에 가까울수록 매도자가 많다는 의미입니다.
부동산
Q. 세종시로 대통령실이 이전하면 세종, 대전 부동산에 호재일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연히 호재입니다. 대통령실이 이전을 한다는 것은 결국 정치에서 가장 중요한 부분이 지방으로 이전을 하는 것이기 떄문에 눈에 보이는 효과로는 대통령실과 관련된 공무원들과 기업요소들이 이동에 따른 인구증가와 주거지 수요증가가 있을수 있고 그에 따른 상권의 형성도 기대를 할수 있습니다. 또한 정치적, 안보적으로 가장 중요한 역할을 하는 대통령실의 경우 그에 따른 부수적인 이전효과 및 기반시설의 개발이 더해지기 떄문에 그만큼 지역개발적인 부분에서도 매우 큰 호재라고 볼수 있습니다.
부동산
Q. 조합원 자기분담금에대해 궁금해요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조합원 분양가는 조합원이 보유한 종전자산에 대한 권리가액에 추가분담금을 합한 금액입니다. 쉽게 조합원 분양가가 정해지면 해당 분양가에서 종전주택(개발전 주택)의 가치를 제외한 나머지 추가분담금만 지급을 하시면 됩니다. 그러므로 질문의 경우라면 종전주택의 가치가 그대로 인정이 된다는 전제하여 조합원 분양가가 4억이라면 실제 추가분담금은 2억만 내시면되고 총 4억(기존주택2억+추가분담금2억)에 새로운 주택에 입주를 하실수 있는 부분입니다. 그리고 프리미엄 4억의 피가 붙었다면 해당 조합원 분양권을 구매하는 사람은 총 8억을 내고 전매를 하게 됩니다.일반분양의 경우 조합원 분양가보다 일반적으로 시세반영되어 더 비싸게 되며 일반분양보다는 조합원 분양가가 더 낮은게 통상적이기 떄문에 조합원의 경우 더 낮은 분양가로 주택을 인도받을수 있습니다. 다만 최악의 경우 공사지연이나 어떠한 이유로 공사대금이 늘어나는 경우에는 조합원들이 결국 추가분담금을 통해 부담을 하기 떄문에 더 높은 금액을 지급하여야 하는 경우도 드물지만 발생할수는 있습니다.