안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 공시지가란 무엇이며 누가 정하는 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 말그대로 토지의 가격을 말하며 매년 1월1일기준으로 국토교통부가 지정한 표준지에 대한 공시지가를 산정하고 해당 자료를 근거로 각 지차체에서 속한 부동산에 대한 개별공시지가를 산정하여 5월31일전까지 공시하게 됩니다. 말그대로 정부가 보유세등 세금 산정을 위해 정한 가격으로 보시면 되고, 보통은 시세대비해서 60~70%수준으로 정해지게 됩니다.
부동산
Q. 전세계약 확정일자 전입신고 질문이요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자는 임대차계약서가 작성된 이후부터는 아무때나 받으실수 있습니다. 반드시 받아야하는 의무가 있는 것은 아니기에 기간도 정해져 있지 않습니다. 다만 계약일로부터 30일이내 전월세신고를 하시게 되는데 이런 경우 확정일자 부여는 의제가 되기 때문에 별도 받으시지 않아도 됩니다. 다만, 전세대출 신청시에 첨부되는 임대차계약서에 은행측에서 확정일자 도장이 부여된 것을 요구하는 경우가 많기에 인터넷 부여나 위와처럼 의제되는경우에는 확정일자부여 현황등을 출력하여 함께 제출하셔야 할수 있습니다.
부동산
Q. 월세 중도퇴실 시의 보증금 및 월세관련 질문, 어디에 올려야 세입자가 빨리 구해질지
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 일반적으로 새로운 세입자 입주할 경우 본인은 퇴거를 하며, 임대인 입장에서는 사용수익에 따른 임대차 수익 손실이 없기 때문에 해당일까지만 월세를 정산하여 부담하시면 됩니다. 다만 중도해지협의시 월세부담에 대한 별도의 협의가 있었다면 그에 따르시면 됩니다. 본인 계약에 명시된 기존 월세를 기준으로 하시면 됩니다, 인상된 월세는 새로운 임차인과 임대인간의 계약관계이므로 본인과 관계가 없습니다, 그리고 관리비, 월세 부담은 말그대로 거주하는 기간동안 / 해지합의사항에 따라 다음임차인 이 구해지는 전, 만기전까지 다음 세입자를 못구하면 해당계약 만기기간까지 부담을 하셔야 합니다. 대표적으로 당근이나 다방, 직방등에 이용하실수 있습니다.
부동산
Q. 구축 아파트 수명이 얼마나됄지 궁금해요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.콘크리트 철근구조의 경우 외국의 경우 최소 50년에서 길게는 100년까지도 사용하는 경우가 있고, 우리나라의 경우도 평균 50년이상은 사용이 가능한 구조라 판단하는것으로 알고 있습니다. 다만 우리나라는 재건축사업이 활성화되어 있는 만큼 실제 해당 기간까지 건물을 사용하는 경우가 적을 뿐입니다. 그리고 아파트의 경우라면 별도 관리주체가 있고 정기적인 하자보수 및 시설개선을 하고 있기 때문에 실제 사용가능 기간은 더 길다고 볼수 있습니다.
부동산
Q. 전 아나운서 노현정과 남편 현대가 정대선 재벌이 20억원을 못갚아 살던집이 경매당할 수도 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현실에서 보고 계시지 않으신가요? 정대선 소유의 고가주택이 경매에 나왔고 그 팩트는 20억에 대한 상환이 어려워 부동산에 대한 경매가 진행되었다 입니다. 실제 해당 재벌이 20억이 있음에도 해당 부동산경매를 지켜보는지, 정말 상환능력자체가 없어서 그런것인지는 해당하는 채무자만이 알수 있습니다. 다만 인식상 부자가 망해도 3년은 간다는 말이 있는데 과연 알려진 재벌이 20억이 없을까 하는 의심은 관련자가 아닌 제3의 사람들이 하는 판단일뿐입니다. 앞에서 말했든 팩트는 20억 빛을 못갚아서 경매가 진행되고 있다는 부분입니다.
부동산
Q. 일본이 금리 올리면 우리나라 증시에는 어떤 영향이 있을까요?
두가지 영향이 동시에 산업에 따라 다르게 나타날수 았습니다, 가장 대표적인 영향은 원화의 약세가 나타날수 있습니다. 이는 엔화강세에 따라 상대적인 원화가치를 의미하며 이럴 경우 외국인 투자자의 국내증시 이탈을 초래할수 있어 주가는 빠질 가능성이 높아지게 됩니다. 물론 단기적인 영향으로 볼수는 있습니다. 세부적으로 각 기업내부에서는 엔화의 강세는 각종 원자재를 일본에서 수입하여 제조하는 우리나라 기업에게는 원가인상으로 이어질수 있고 이는 생산제에 대한 인상으로 이어지면서 가격상승이 나타나면서 가격경쟁력이 약회될수 있습니다. 이는 해당회사의 수익성 감소에 따른 매출감소 즉, 주가하락으로 이어질수 있습니다. 다만 반대로 엔화강세에 따라 일본관광객유입이 늘어날수 있는 만큼 관련된 여행업이나 항공업등에 대해서는 매출상승기대감에 따른 상승효과가 나타날수 있습니다, 즉, 두가지효과가 동시에 나타나게 될것으로 보이며 어느게 더 크게 영향을 미칠지는 시간에 따라 달라질듯 보입니다.
부동산
Q. 앞으로 농촌지역에 인구가 계속 감소하고, 노인들만 홀로남아 오래된 단독주택에 사는데
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.통상적인 상황을 근거로 개인적판단을 답변드리면, 해당 주택에 대한 별도 이용계획이 없다면 빠르게 처분하는게 맞을듯 보입니다. 이유는 질문에서처럼 농촌지역의 경우 이미 쇠퇴화가 가속되고있고 그에 따른 빈집증가로 정부에서도 빈집에 대한 세금까지 고려하고 있는 상황입니다. 특히나 임대차를 진행하기 어려울만큼 수요가 없고 해당 건물을 멸실하기 위한 비용적인 면까지 발생할수있기에 매매가 가능한 시점이라면 가격을 낮게 받더라도 빠르게 처분하는게 장기적으로는 더 큰 이득이 될수 있습니다 .
부동산
Q. 전세금은 보통 매매가의 몇프로가 적당한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기준이 정확하지는 않지만 통상적으로 임대차 거래시 시세 대비 전세보증금, 즉 전세가율은 70%을 넘지 않는 매물이 안전하다고 볼수 있습니다. 물론 매물에 따라 조금더 차이는 있겠지만 전세사기 피해가 이슈화된 이후부터는 70%가 넘는 매물에 대해서는 주의가 필요하다고 볼수 있습니다. 특히 빌라등의 경우 시세가 정확하지 않기 때문에 전세가울 자체가 판단이 쉽지 않아 높은 전세가율에 계약이 체결되는 경우가 많았는데, 이러한 매물의 경우 전세계약시 반드시 보증보험 가입가능한 전세보증금 이내로 계약을 진행하시는게 안전하다고 볼수 있습니다.
부동산
Q. 엔비디아랑 AMD 그래픽카드, 주식으로 보면 어디가 더 유망할까요?
엔비디아의 경우 단순히 현재 기업의 실적이나 상태만을 가지고 형성되는 주가는 아닙니다. 적정주가를 기준으로 보면 지금도 높은 시총을 나타내고 있다고 판단되고, 투자에 있어 유의가 필요하긴 합니다. 다만 현재 전세계가 AI에 대한 기술개발이나 투자가 진행되고 있고 이때 가장 수혜주로 손꼽히는 엔비디아이기 때문에 향후 성장가능성에 대한 기대치를 주가에 반영하고 있다고 할수 있습니다. 즉 단순히 현재의 그래픽카드나 반도체 칩에 대한 가치를 가지고 판단하기에는 한계가 있지만, 성장모먼텀에 있어서는 지금도 충분한 투자가치는 있습니다. 다만 실적으로 이러한 기대치가 나타나지 않고 있고, 중국과의 기술경쟁에서 최근 딥시크의 출현등이 악재로 작용되면서 주가하락으로 이어지고 있으나, 결론적으로 장기투자의 관점에서는 투자가치가 충분히다 판단은 되고 있습니다.
부동산
Q. 월세 금액은 어떻게 측정 하는 것이 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시세대비 전세보증금 즉 , 전세가율은 평균적으로는 60~70% 정도이고 매물이나 지역에 따라 조금씩 차이가 있을수 있습니다. 다만 이러한 전세가율은 특정한 기준에 따라 책정하는게 아닌 거래를 통해 형성되는 시세와 전세가에 따라 산정이 되는 만큼 전국 공통의 표준화된 기준이 있는 것은 아닙니다. 월세의 경우는 사실상 형성된 전세시세를 기준으로 보증금에 따라 월세를 전환하여 판단하는게 일반적이긴 하나, 매물의 시설상태나 입지적 특성에 따라 이보다 높을수도 낮을수도 있습니다. 단순 산술화할경우 보증금 1억당 월세는 40만원대로 전환한다고 볼수 있고, 만약 전세시세가 4억이고 이를 월세보증금 1억으로 한다면 월 120정도가 적정시세라고 판단은 하나 앞에서 말했든 다른 요소들이 추가됨으로써 얼마든지 높고 낮아질수 있긴 합니다. 즉, 매물간 공통되는 표준 가격이라는 존재하지 않습니다.