안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 부동산 6억이하 집 주담대 받고 구매시 자금조달계획서 써야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본원칙상 비규제지역 6억이상, 규제지역에 해당되지 않는 경우 자금조달계획서 제출은 필요하지 않습니다. 그에 따라 질문의 요건(비규제지역 6억미만)의 경우라면 주택담보대출에 관계없이 자금조달계획서는 제출하지 않아도 되는 것으로 알고 있습니다.
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Q. 부동산 계약 관련 전입신고에 관한 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 일요알에는 주민센터가 열지 않기 때문에 전입신고는 불가합니다. 그리고 잔금을 지급한 이후에는 주택을 인도받는 것이기 떄문에 계약서상 날짜가 13일이라도 실제 잔금을 지급하고 주택을 인도받은 날부터는 전입신고를 해도 관계가 없습니다. 질문의 경우라면 8일 잔금을 치룬이후에 임대차 계약서를 가지고 전입신고를 진행하시면 됩니다.
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Q. 가족간 부동산거래 세무조사 질문드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지는 않습니다, 우리나라의 경우 직계존비속간 거래는 증여로 추정하기 때문에 일반매매를 한경우 일정조건에 맞추어 하더라도 세무조사 특성상 랜덤으로 조사절차가 진행될수 있습니다. 그렇기에 거래금액에 대해서 시세대비 30%내외로 맞추고 자금에 대한 이체기록등을 명확하게 남겨주셔야 혹시라도 발생하는 세무조사등에 대처가 가능할수 있습니다.
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Q. 증여받은 토지 대출 알아보려하는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지분을 담보로한 대출도 가능은 합니다. 다만 토지 전체의 가격에서 지분만큼의 가치만 담보가 되기 때문에 한도등은 낮을수 있습니다, 지분대출의 경우는 공동소유자들의 동의를 받지 않아도 됩니다
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Q. 강제경매진행 후 질문이 있습니다. .
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.과정상 배당종기일이 나왔다고 해서 바로 경매가 진행되는 것은 아닙니다, 일단 배당요구종기일 이후 권리권한자의 배당요구서 및 관련서류를 정리하고 경매개시결정을 내리게 됩니다. 이러한 과정만 1~2주가 소요되고 상황에 따라 더 지연될수도 있습니다. 그리고 부동산 감정평가을 실시하고 해당 평가액을 기초로한 최저입찰가격 결정 및 매각기일을 정하게 됩니다. 이 과정도 3~4주가 소요됩니다. 결국 질문에서 말한 배당종기일 이후 최소 4주~6주가 지나야 대법원 경매사이트에서도 확인이 가능할것으로 보입니다.
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Q. 중기청 감액 연장하는데 감액된 금액 상환방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상환의 경우는 누가 하던 사실 중요하지는 않습니다, 일단은 현 임대인과 협의를 통해 본인이 직접 은행계좌로 송금을 하던지, 아니면 임차인인 질문자님이 받아 상환을 할지를 결정하시면 됩니다. 임대인입장에서는 일반적으로 전세대출이 있는 경우 임대인 본인이 은행에 직접상환을 하여야 안전하다는 인식이 있기에 임차인에게 직접 지급을 하지 않으려 합니다. 다만 질문의 경우처럼 감액금액자체가 낮은 경우 전세보중금에서 대출을 제외한 본인자금내 수준이기 때문에 이점을 설명하고 본인이 직접반환받아서 상환하는게 편리할듯 보이긴 합니다. 그럼에도 불안하다면 상환후 상환영수증등을 보여주겠다는 조건을 제시하면 될듯합니다. 결국에는 어떠한 방식으로 하던 반환하는 임대인과 본인간 협의할 사항으로 보입니다.
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Q. 리셀을 전문으로 하게 되면, 어떠한 감각이 필요한건가요?
개인적인 의견으로만 답변드립니다. 리셀의 경우 구매한 상품이나 물건을 되파는 행위로 사실 동일한 제품에 대해서 아무런 변함없이 희소성을 가치로 하여 수익을 붙여 재판매하는게 일반적이기에 유행이 되는 상품을 빠르게 탐색하고 확보하는게 우선되어야 할 부분입니다, 그러므로 남들보다는 유행에 대해 민감하게 반응하여야 하고 이를 위해서는 시장동향이나 분석이 절대적으로 필요한 능력으로 볼수 있습니다, 그리고 그에 못지 않는 원상품에 대한 빠른 확보가 직접적인 고수익창출을 위한 부분이라 판단이 됩니다.
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Q. 대형 프렌차이즈가 아니더라도 인기가 많은 카페?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.브랜드 카페가 아닌 경우 사실상 인스타나 인터네상 홍보가 되야지만 사람들이 몰일수 있습니다. 결국에는 마케팅이 어느정도 잘 이루어지는지, 그리고 지속방문고객확보를 위한 카페분위기 및 맛도 중요한 역할을 할수 있습니다. 보통 개인카페이지만 잘 되는 경우는 최근 트랜드상 외곽지역에 큰 규모로서 인스타 사진 맛집등이 유행하고 있으며, 카페지만 베이커리 부분이 유명한 매장이 장사가 잘 되는추세입니다. 결국에는 다른 카페와 차별화되는 인테리어와 마케팅이 가장 중요한 부분일수 있고, 그 다음으로는 맛과 메뉴의 다양성등이 필요할수 있습니다.
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Q. 대형 마트 없이, 상권이 조성된다면 경제적으로 어떤가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상권이 형성되었다면 일반적으로는 지역경제에 플러스 요인이 되다고 볼수는 있습니다. 다만 같은 상권내라도 수익이 큰 매장과 적자인 매장 모두가 존재하는 것이기에 개별 매장에 대해서는 차이가 있을수 있습니다. 또한 대형마트, 백화점등이 없는 전통시장이나 개인마트등은 사실상 구 상권에 해당된다고 볼수 있고 이러한 상권이 장기적으로 지속되기는 어렵다는게 개인적 판단입니다. 그렇기에 지금은 수익이 나는 구조라도 점차 그 수익은 사라질 가능성이 높습니다. 이유는 대형마트나 백화점은 입지분석으로 통해 교통접근성 그리고 수요가능 유동인구등을 판단하여 입점을 하는게 일반적이고, 새로운 신도시등의 향후 발전가능성을 보고 입점을 하기에 실제 해당 중심상권을 바탕으로 상권이 형성되고 유동인구가 늘어나는게 일반적이기 때문에 구 상권은 점차 경쟁에서 밀려나게 되면서 지역경제성이 낮아질 가능성이 높습니다.
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Q. 부동산에서 저층으로 나누는 기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.명확한 기준이 있는 것은 아니지만 통상적으로는 전체층수를 3으로 나누고 나오는 값의 반올림한 층수까지가 저층으로 볼수 있습니다. 예를 들어 15층이라면 5층이하까지는 저층, 25층이라면 8층까지 이런식으로 구분하여 저층으로 표기하는 경우가 많습니다.