안녕하세요 유창효 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 자격증도 유효기간 같은게잇나요 ??
자격증 유효기간의 경우 대부분은 없습니다. 다만 자격증에 따라 갱신이 필요한 경우가 있을수는 있지만 기간이 지남에 따라 자격자체를 상실하는 경우는 거의 없습니다. 해당 파트에서 가장 흔하게 나오는 공인중개사 자격증이나 주택관리사 자격증등은 별도 유효기간 없이 평생 가지고 가는 자격증입니다.
부동산
Q. 전세사기가 많다는데 전세사기 안당할 수 있는 방법있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기는 수법이 계속적으로 다양화되고, 진화하기 때문에 사실 새로운 수법의 전세사기 가능성이 있는 만큼 100%확실한 방어는 어렵습니다, 다만 임대차계약을 체결하는 임차인 입장에서는 정부가 제공하는 권리 즉, 임대차보호법에 따른 대항력과 우선변제권확보가 가능한 매물과 보증보험 가입이 가능한 매물에 대해서 계약을 체결하시는게 그나마 가장 안전하다고 할수 있습니다. 특히 최근에 문제가 되는 신탁부동산등의 매물에 대해서는 되도록 계약진행을 피하시는게 안전할수 있습니다. 계약상에서는 계약당사자가 소유지인지 확인하는 부분과 자금에 대한 이체를 반드시 소유자명의로 하시는등이 기본적인 사항에 대해서 신경을 쓰시면되고, 중개사를 통한 계약을 하시는게 가장 안전할수 있습니다.
부동산
Q. 전세 계약/ 전세 대출 만기 이전 현금이 필요한 경우 어떻게 해결할 수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현실적으로 불가해 보입니다. 우선 기존대출의 경우 재계약이 아닌 계약기간중에는 한도변뎡이 불가한게 일반적입니다. 그리고 한도를 높이는 부분도 인상된 보증금의 계약서가 필요하고, 주택가격 대비 대출상향이 가능한지도 확인이 필요합니다. 어찌어찌해서 이러한 부분이 가능해도 결국은 임대인이 동의하고 협조를 받지 못하면 어려울수 있는데, 절차상 현계약을 종료하고 재계약을 일단하셔야 하고, 은행이 지급한 대출금액을 받아서 본인에게 입금을 해주어야 합니다 이러한 복잡한 절차에 임대인이 동의를 하기는 쉽지 않습니다. 보통 질문처럼 자금이 필요한 경우 은행대출은 그대로 하되, 임대인과 협의하여 보증금을 1,5억으로 인하하는 대신 5천만원에 대한 부분을 월세로 전환하여 지급하는 방법으로 협의를 하시는게 더 간단할수 있습니다.
부동산
Q. 가족간 부동산 부담부증여 관련 질문드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 목적물과 부채를 함께 증여하는 것이 부담부증여이고, 이러한 부담부증여에서는 담보대출에 대한인수사항등을 증여계약서에 명시하고 그대로 인수받아 원리금을 상환하시면 됩니다. 다만 대출의 채권자인 은행을 통해 대출승계가 가능한지여부와 그 절차에 대해서는 미리 확인이 필요합니다.
부동산
Q. 부동산 거래 자금 출처 조사 관련 질문드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부모님이 살 때 보태라고 제가 부모님 각자에게 5천,5천씩 증여하려고 합니다(5천씩 증여는 비과세로 알고 있습니다)-> 두 부모님에 대한 증여비과세는 각각이 아니라 하나로 보게 됩니다. 즉 총 1억을 증여하는것과 같고 그에따라 비과세 5천만원을 제외한 나머지 5000만원에 대한 증여세가 발생됩니다.그리고 증여시(본인 -> 부모님)에는 사실상 자금출처 대상이 되는 대표적인게 증여를 받는 사람의 미성년자 여부나 소득이 없는 자녀인 경우가 많습니다. 즉, 소득이 있는 자녀가 부모님꼐 현금증여를 비과세 한도로 하는 경우에는 거의 해당되지 않습니다.
부동산
Q. 오피스텔 구매시 청약 특별공급의 생애최초에 지원을 못하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약에서 구분하는 오피스텔은 원칙적으로 용도상 업무용시설로 주택에 해당되지 않습니다 ,그에 따라 오피스텔을 보유하고 있고 다른 주택으로 구분되는 부동산을 소유하고 있지 않다면 생애최초 특별공급청약에는 문제가 없습니다.
부동산
Q. 월세 계약 연장 후 이사갈때 3개월 전에 얘기해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약연장 후 이사갈때는 남은기간 일할계산으로 줄 의무없이 나갈수 있다 -> 잘못된 부분입니다. 보통 연장계약에서 임차인이 퇴거하고 싶을 떄 다른 제약없이 퇴거가 가능한 경우는 크게 해당 계약이 묵시적갱신으로 연장된 경우나 임차인 계약갱신청구권을 사용해 연장된 계약일 경우에만 해당됩니다. 그리고 이러한 경우에도 퇴거를 통보하고 임대인 해당 통보를 받은 3개월후 계약이 종료되기 떄문에 3개월간 계약은 그대로 유지가 됩니다. 만약 단순히 합의 연장된 경우에는 임대인 동의없이 임차인이 나가고 싶다고 해서 계약을 종료할수 없습니다. 즉, 중도해지시에는 임대인 동의가 필요하고 동의를 얻지 못하면 만기까지 그대로 거주를 하시거나 임대인이 요구하는 조건을 맞추어주셔야 합니다.
부동산
Q. 신축아파트의 입주자대표는 더 중요한건가요?!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 아파트의 주인은 결국 입주민들이고, 이러한 입주민들의 대표자인 만큼 많은 권한과 책임이 따르게 됩니다. 보통 관리사무소가 주체적으로 아파트에 대한 전반적인 부분을 결정, 운영한다고 알고 있는 경우가 많은데, 사실상의 결정에 따른 실질적인 업무 및 운영은 관리사무소가 주체로써 하지만 모든 관련결정권은 입주자대표회의등을 통해 결정하게 됩니다. 결론적으로 입주자대표회의의 방향에 따라 아파트의 발전 가능성도 크게 달라지는데, 이러한 권한의 입주자대표회의를 이끄는 사람이 입주자대표입니다.
부동산
Q. 아파트형 공장을 건설할때 얼마나 걸리나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건축하는 건물의 대략적인 면적이나 층수없이 질문처럼 평균을 물어보시면 정확한 답변이 어렵습니다. 일반적으로 아파트의 건축기간은 2~3년으로 볼수 있고, 나홀로 건물의 경우라도 1년정도면 건축이 가능합니다. 사실 건축기간을 산정할때 위와 같은 크기나 층수도 영향을 주지만 토지의 지세에 따른 평탄화 작업이나, 지하주차장이나 지하층의 포함등에 따른 지하화 작업등이 생각보다 시간소모가 큰 편입니다. 사실상 층수를 높이는 공정은 생각보다 오래 걸지 않으며, 그래서 보통 펜스가 쳐져 있는 공사현장에서 펜스밖으로 건물이 보이지 않는 상태가 오랜기간 지속되다가 육안으로 건물이 보이는 시점부터는 빠르게 층수가 올라가는 것이 이러한 이유입니다.
부동산
Q. 부동산시세는 어떻게 확인하는게 제일정확한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 시세는 사실 존재하지 않습니다. 부동산 특성상 개별성과 입지등 여러부분에서 완벽히 동일한 매물은 없기 때문입니다. 보통은 비교가능한 매물에 대해서 최근 거래가격등을 기준으로 판단하거나, 부동산별 가격대의 평균을 시세라고 보고 현 매물의 가격대가 높은지 낮은지를 판단하는 정도라고 보시면 됩니다 ,그에 따라 실거래가 자료나 비교가능한 매물의 현시세, 부동산마다 제시하는 가격대의 평균치를 시세라고 판단하시면 될듯 보입니다.