안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 임대주택은 일반 부동산을통해 못들어가나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대주택을 공급하는 주체는 공기업인 LH이거나 지방공사가 대부분입니다. 그리고 민간공급임대아파트라고 해도 공급목적 자체가 저소득층 또는 사회적 약자등에 대한 공급을 목적으로 하기때문에 입주를 위해서는 자격을 갖춘 사람들의 청약을 통해서 선별하여 입주기회를 부여하기 떄문에 일반중개사무소를 통해서는 매물이 나오지 않습니다. 즉, 부동산을 통해서는 입주를 하기 어렵습니다. 다만 분양전환아파트등의 경우 권리에 대한 매매는 간혹 중개사무소를 통해 거래가 진행되기도 하지만 제한적인 부분이 있고 사실상 일반적인 임대아파트 입주방식과는 다른 개념입니다. 그외 임대주택중에 행복주택처럼 임차인이 LH이고 임대인이 개인인 경우인 매물은 삼자 계약을 진행하기 떄문에 일반 부동산을 통해서 매물을 구할수는 있습니다,
부동산
Q. 직장을 다니지만 모아놓은 돈이 하나도 없습니다. 집을 구입할 수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자금이 없는 상태에서 주택을 구매할 수 있는 방법은 사실상 대출밖에 없습니다 , 그마져도 주택담보대출의 경우 최대 주택가격의 70%까지 가능하기 때문에 원히사는 매물 가격의 30~40%의 자금이 없다면 구매가 어렵습니다. 물론 어찌어찌 구매를 한다고 해도 영끌수준으로 하시는경우 금리변동이나 소득변화등에 따라서 매우 부담스로운 상황이 발생할수 있고 이는 주택유지에 어려움으로 이어질수 있는 만큼 일정수준의 자기자금을 모으기 전까지는 주택구매를 고려하지 않는게 유리합니다. 만약 직장내 무이자대출이나 다른 곳에서의 자금조달이 가능하다면 구입시도는 해볼수 있지만 주택구매전에는 반드시 자금조달에 대한 구체적인 계획을 세우시고 판단하셔야 합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험 준비 시 가장 효과적인 공부 방법과 필수 암기 내용은 무엇인가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경험상 공인중개사 시험은 지금시점으로 7개월가량이 공부를 하여야 하기에 꾸준하게 공부를 지속하면서 반복학습을 하는게 가장 유리하고, 이를 위해서는 인강등에서 제공하는 커리큐럼에 따라 공백없이 매일매일 강의시청 및 복습을 하는게 중요합니다. 사실상 과목이나 범위가 매우 넓기 때문에 특정 부분을 외우려 하면 그 암기량이 많아 쉽게 잊어버리기 때문에 반복적인 학습을 통한 암기가 가장 오랜기간 지속되고 시험에서도 유리하게 작용하게 됩니다. 보통 과목기준으로 1차에서는 민법이 점수가 잘 나오지 않기에 다소 점수 획득이 유리한 부동산학개론에서 합격점수 이상의 고득점을 통해 민법의 부족한 점수를 채우는 전략이 많고, 2차에서는 공법은 과락피하는 수준, 중개사법에서 고득점하여 점수를 채우는 전략을 많이 사용합니다. 그리고 각 과목당 특징이라면 민법은 판례중심으로 꾸준하게 보시는게 필요하고, 중개사법이나 공시법은 사실상 암기중심, 공법은 사실상 난이도가 가장 높은 만큼 과목별 출제비중이 높은 단원중심으로 공부를 하시는게 필요합니다.
부동산
Q. 2000년대 중반 버블7에서 경기도 버블세븐의 중심지가 용인이었던 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말씀하시는게 2006년부터 2008년까지 부동산 가격이 급격하게 상승한 7개지역을 지징하는 부동산 버블 세븐지역을 말하는듯 보입니다,해당 지역은 서울 강남3구와 양천구, 경기도내 분당과 평촌, 용인수지구를 포함하고 있습니다.용인 수지구의 경우 2008년이전까지 부동산 가격이 크게 상승하였던 이유는 2000년대 대규모 도시개발사업으로 조성한 아파트가 몰려있는 지역으로 가장 북쪽에 위치하고 있어 서울과 근접성면에서 유리한 점과 분당과 붙어 있었기에 가능한 부분이였습니다. 그래서 강남기준 접근성은 분당과 더불어 강남대체지역으로써 부자들이 대규모 유입된 지역이기 때문입니다. 그리고 2008년 금융위기 이후 가격은 하락하였으나, 2019년 12.16 부동산 대책 발표이후 발생된 풍선효과에 힘입어 주택수요가 몰리면서 수.용.성 중 하나로써 큰 폭의 주택가격 상승이 다시 나타나게 되었습니다.
부동산
Q. 지방에 내려가서 살게되면 지방의 텃세라고 해서 매달 내는 돈이라던가 그런것들이 아직도 존재하나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 실제 존재를 하는 것으로 알고 있습니다. 보통 지자체등에서 하는 것이 아닌 해당 마을등에서 임의적으로 해당 금액을 요구하는 것으로 알고 있고, 이러한 금품요구는 어떤 법에도 근거가 없는 부분으로 알고 있습니다. 그래서 이러한 부분들 때문에시골에 정착을 원하는 귀촌민들과 마을사람들간 마찰이 많이 생겨나고 있습니다. 문제는 단순히 거부한다고 하면 마을사람들의 텃새로 인해 거주상 불편함이 계속하여 유발되고 결국은 귀촌을 한 사람들이 다시 도시등으로 전출을 하게 되므로 장기적인 관점에서 정부나 지자체의 관리감독이 필요한 부분으로 생각되어 집니다.
부동산
Q. 거주의무기간 관련해서 질문 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실거주의무가 있는 아파트의 경우 원칙적으로 임대차가 불가합니다. 이전까지만 해도 완공후 바로 입주하여 3년을 실거주하여야 했기 떄문입니다. 다만 , 최근에는 분양대금의 납입시 자금조달의 어려움등을 고려해 정부에서도 완공후 바로 전입신고 및 실거주를 하지 않고 임대차를 진행할수 있도록 규제를 부분완화하였습니다. 다만 이러한 유예기간은 2년이며, 완공 후 2년뒤에는 본인이 직접 실거주를 하셔야 합니다.
부동산
Q. 집을 매매할 계획인데 조언 좀 부탁드립니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 주택의 항후 가격상승가능성은 입지나 지역상황등에 따라 달라지기 떄문에 일반화하여 답변을 드기는 어렵습니다. 다만 대단지아파트와 나홀로 아파트간 비교를 하자면 구매당시의 가격은 나홀로 아파트가 유리하나, 향후 가격상승가능성과 가격방어는 대단지 아파트가 훨씬 유리한게 보편적입니다. 즉, 향후 가치상승이 중요하다고 하시면 나홀로 아파트보다는 일정규모 단지를 이루고있는 아파트를 구매하시는게 나은 선택이 될수 있습니다. 거주하는 편의성 면에서도 주변편의시설이나 아파트내 커뮤니티시설을 고려하면 나홀로 아파트보다는 단지구성된 아파트가 유리합니다,
부동산
Q. 현재 강남3구에 부동산 규제는 하나도 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.강남3구는 현재도 규제지역에 해당됩니다. 규제지역에 해당되는 경우 대표적으로 주택구매시 적용되는 중과세, 세율등에 제한이 있고 대출에 있어서도 LTV, DSR등의 제한이 계속되고 있습니다. 또한 양도소득세 산정에 있어 1주택자라도 2년보유, 2년실거주를 하여야만 비과세가 가능하고 그외 규제지역에 따른 규제가 비규제지역에 비해 많습니다.
부동산
Q. 요즘은 서울 강북지역 아파트 구매할 때 몇 %나 대출이 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그전이랑 크게 달라지지 않았습니다. 지금도 일반적인 주택담보대출은 주택가격(kb세시등)을 기준으로 LTV70%로 제한이 되어 있고, 개인 소득과 부채에 따른 DSR,, DTI 한도제한이 있습니다. 즉, 개인소득이 높고 부채가 없다고 해도 최대 LTV70%(생에최초 80%)까지 가능하고, 최근에는 스트레스 DSR 2단계로 인해 이전보다 가능한도는 오히려 줄어든상태이며, 정부의 대출규제까지 이어지고 있기에 이전과 비교하면 대출 가능성이나 한도는 더 낮아졌다고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 서울에서 토지거래허가구역 해제된 곳이 다시 토지거래허가구역으로 묶일 가능성이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능성이 전혀 없다고는 볼수 없겠지만 갑작스레 다시 해당 구역을 지정할 가능성은 매우 낮습니다. 물론 부동산 정책에 따라 지가상승률이나 투기수요 증가로 인해 가능성은 있지만 당장의 발표한 정책을 다시 원래대로 할 경우 그에 따른 반발이 매우 심각할수 있고 부동산 시장침체에 따른 시장회복을 목적으로 해당 지역의 규제를 해제함으로써 수요증가등의 파급효과가 수도권 나아가 시장전반에 확산되는게 목적이기 때문 단기간에 다시 허가구역으로 전환은 되지 않을것으로 보입니다.