안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 25년된 지방땅 측량하려는데 어디에 의뢰해야하는지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 측량의뢰는 시군구청 민원실에 가시면 출장나와있는 측량업체가 있습니다. 해당 업체를 통해 의뢰를 맡기시는 방법이 있고, 간단하게는 인터넷을 통해 측량업체를 검색해서 선택하는 방법이 있을수 있습니다. 측량비용의 경우는 공시지가나 입지환경, 면적에 따라 다른데, 한국토지정보공사 홈페이지등에 방문하시면 간편수수료 계산하는 페이지가 별도 있는 것으로 알고 있습니다. 이를 통해 확인하시면 대략적인 확인은 가능할듯 보입니다.
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Q. 전세대출 잔금 치르는 날에 전입신고를 하려면 살던 세입자가 이사가는 집에 전입신고가 되어있어야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 전입신고가 되어있는 주택에 추가적인 세대의 전입신고는 불가하지만 잔금일에 새로운 세입자와 전 세입자가 입주와 퇴거를 동시에 하는 경우가 많기에 주민센터에서도 전입신고를 받아주는게 일반적입니다. 즉 잔금을 치루시고 주민센터에 방문하여 전입신고를 하시는데에는 문제가 없으며 별도 중개사가 조율을 하지 않아도 됩니다.
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Q. 부동산 계약을 했습니다 잔금일에 할일이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금일에는 잔금을 계좌등에 지급을 하시고 주택을 인도받으시면 됩니다. 그리고 선수관리비와 인수일자기준 관리비등을 주고 받으시면서 정산하시면 되고, 주택 인도후 하자등이 없는지 체크를 하시는게 필요합니다. 그외 매수과정에서 기존 근저당이 있는 경우 중개사나 매도인을 통해 대출상환영수증을 확인하시고, 근저당 말소등기와 소유권이전등기를 법무사들을 통해 진행하시면 됩니다. 물론 이전등기에 필요한 서류둥도 잔금지급과 동시에 받으셔야 하는데 법무사가 있는 경우 이러한 부분은 대리하여 처리해주게 됩니다.
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Q. 월세방을 계약하려 하는데 신탁상태인데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신탁동의서는 필수로 받으셔야 하고, 특약에는 수탁자(신탁명의자)는 해당 부동산의 (동,호수)를 위탁인(임대인)이 임대차하는것에 동의한다 / 해당 계약의 임대보증금(또는 월세인 경우 월차임)을 위탁자가 수령하는것에 동의한다 이 두가지 특약은 반드시 기재를 하시는게 좋습니다. 그리고 특약상항외에도 신탁원부를 확인하여 등기부등본에 없는 채권금액의 유무 / 채권액등을 반드시 확인하시는게 필요합니다. 참고로 신탁부동산의 경우 경험상 어쩔수 없거나 해당 매물이 정말 마음에 들어 다른곳이 눈에 안들어오는 정도의 감정이 아니라면 되도록 피하시는게 좋습니다. 꼭 너무 위험해서가 아니라 다른 매물에 비해 리스크가 크게 있다는 점은 어쩔수 없기 때문입니다,
부동산
Q. 갭투 주담대 가능한지 알려주세요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론적으로는 질문자님이 전세를 낀 매매를 하고 싶으시고 이과정에서 전세보증금 외 부족한 자금을 대출이 가능한지를 문의하신듯 보입니다. 일반적인 경우에는 선순위 임차권이 있는 상태에서 추가 주택담보대출은 불가능하진 않지만 한도가 나오지 않거나 은행별, 상품별 승인이 되지 않는 경우가 있습니다. 다만 임차인이 전입신고를 대출이후에 하는 조건등 즉, 선순위 임차권이 아닌 후순위 임차권으로 합의한 경우라면 은행이 선순위 근저당이 될수 있기에 대출에는 문제가 되지 않습니다. 물론 임차인은 권리관계상 매우 불리한 위치에 놓이게 됩니다. 결국에 위 조건에서의 대출이 불가능하진 않지만 이를 위해서는 임차인과의 협의와 순서적인 부분이 잘 갖추어져야 합니다,
부동산
Q. 요새는 집구하기 조차 힘든 상황이라던데 경기도에서 주거 지원 정책의 실질적인 효과는 어떨지?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장에서 정부가 개입하는 이유는 질문처럼 부의 재분배와 저소득층 및 사회적약자 계층에 대한 주거안정을 위해서 입니다. 그래서 정부는 정책적인 규제나 대출지원과 같은 간접적인 개입과 공공임대주택 공급등의 직접적인 개입을 고루 하고 있다고 보시면 됩니다. 다만 부동산 시장이 시장경제에 따라 움직이기 떄문에 정부의 개입이 완벽한 결과로 이어질수 없고 특히 우리나라의 경우 부동산에 대한 인식이 투자대상으로써 보는 경향이 강하기에 정부의 개입이 부작용으로 나타나는 경우가 많습니다. 현재도 정부는 저소득층 및 청년, 신혼부부을 위한 공공주택 공급, 월세지원, 저금리대출지원을 비롯한 특별공급등의 정책을 운영중에 있습니다. 그리고 지자체별로 재정에 따른 지원사업을 진행하고 있고 부족한 예산에 대해서는 중앙정부의 지원을 받고 있습니다,개인적으로는 성공적인 부동산 정책사례는 싱가포르가 대표적인데 해당 국가는 토지에 대한 소유권ㅇ르 80%이상 보유함으로써 해당 부지에 공공주택을 만들어 제공하고 있고 그에 따라 국민의 90%가 안정적인 자가주택을 소유하여 주거안정을 이루고 있습니다. 시장자체에서는 부동산 소유에 대한 제한이 강하기 떄문에 좋지 않을수 있지만 국민들, 국가적 입장에서는 안정적인 주거안정의 효과가 생기게 되었다고 볼수 있습니다. 물론 이를 그대로 현 우리나라에 도입하기에는 무리가 있긴 합니다.
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Q. 신속통합기획은 기존집이 역에서 가까운거랑 상관없나여.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 없습니다. 신속통합기획은 재개발이 아닌 아파트 재건축시 행정절차 축소 및 용적률 완화등의 혜택을 부여함으로써 빠른 개발진행과 사업성을 높이는 목적으로 정부가 선정하는 아파트 단지이지, 단지재건축에 따라 조합원 동호수 배정은 자체 재건축사업의 조합원들간의 문제입니다. 그에 따라 동,호수배정은 자체적인 시행사 또는 조합 규약에 따라 달라지는 부분입니다.
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Q. 중개인이 외국인상대로 돈을 엄청 받는것 같아요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.앞선 질문과 동일해보이는데, 일단 시세보다 높게 월세를 받았다고 이를 가지고 임대인에 대해서 법적 제제를 가할수는 없습니다. 또한 중개사의 경우 중개과정에서 정해진 수수료보다 높은 중개보수를 받았다면 시청등에 민원을 통한 신고가 가능하고 그에 따른 처벌이 가능할수는 있지만, 해당 여부는 질문을 통해서는 알수 없는부분입니다. 그리고 월세에 일부를 중개사가 편취하는지 여부는 질문상 의심을뿐 확실한 근거없는 주관적 판단이기에 이에 대한 처벌을 논하는 것은 의미가 없습니다. 즉, 주관적 판단으로 의심이든다고 질문처럼 하시면 오히려 명예훼손등으로 본인들이 더 불리해질수 있습니다.일단 월세의 이체계좌를 확인하시고, 해당 통장의 명의가 임대인인지 중개사인지를 확인셔야 합니다. 그리고 소유주인 임대인과 연락하여 실제 받은 월세를 문의, 차익이 발생하는지를 먼저 확인하셔야 할 부분입니다. 이 과정에서 임차인이 지급한 월세와 임대인이 받은 월세의 차액이 생긴다면 이때는 이를 근거로 중개사에게 해명을 요구할수 있어보입니다.
부동산
Q. 강남, 성수, 영등포랑 비교적 대중교통으로 가까운 경기 지역이 어딨어요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입지상만 보면 분당, 판교, 성남으로 보입니다. 다만 해당지역 모두 전체적인 시세가 준서울권으로 높기 때문에 서울내 지역으로 알아보셔도 크게 무리는 없어보입니다. 그리고 그외 과천등도 접근성이 좋은 인접지역에는 해당되나, 위 지역처럼 시세적으로 경기도보다는 높아 주거비용을 낮추기 위해 서울 외곽으로 나가는 효율은 떨어질수 있습니다.그외 하남이나 고덕등은 거리상은 유리할수 있지만 대중교통편리성은 떨어지는 편이므로 자가차량을 이용한다는 전제하에서는 고려가 가능한 지역으로 보입니다.
부동산
Q. 월세는 임대인 마음대로 정할 수 있는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 부동산에 대해서 시세보다 높은 월세를 받았다고 이를 법에 따라 처벌하거나 강제할수는 없습니다, 말그대로 주택가격에 표준소비자 가격이 있는 것도 아니고 사인간의 계약을 통한 합의사항이기 떄문입니다. 가장 좋은 방법이라면 만기시에 퇴거를 하신뒤 다른 주택으로 이사를 하시는 방법으로 보입니다.