안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 재건축 사업에 용적율이 높다는 의미가 사업성이 높다라고 하는데 어떤 의미인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축 사업시 적용되는 용적률이 높을수록 사업성이 높다고 평가합니다. 이유는 용적률은 대지면적에 대한 연면적으로 결국 건물 건축시 층수를 정하게 되는 요소가 됩니다. 즉 높은 용적률이 적용될수록 건축할수 있는 층수가 높아진다는 의미이고 이는 입주가능한 세대수가 늘어나게 되면서 일반분양세대가 늘어나게 됩니다. 이러한 일반분양세대 증가는 기존 조합원들의 공사비부담을 줄이게 되고 그만큼 사업성은 높아지게 됩니다. 참고로 개발전 현재의 용적률이 높으면 이떄는 재건축시 조합원은 많아지고, 일반분양세대수는 감소하기 떄문에 사업성이 떨어진다고 볼수 있습니다.
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Q. 아파트매매 ( 현재 매매할 아파트에 전세자가 살고 있는 경우) 대출 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2025년 5월 이전에 (전세만기 이전)에 주택을 매매하고 잔금을 치루셔야 하는 경우에는 사실상 대출이 불가하기 떄문에 자기자금으로 차액(매매가격-전세보증금)에 대해서 지급을 하고 명의를 가져오시거나 아예 매매잔금을 세입자 만기시점으로 맞추어 진행하시는 방법이 있습니다. 이럴 경우 매도자 입장에서는 잔금이후 선순위 임차인이 없기 떄문에 주택담보대출을 받을수 있고 기존 세입자는 매매자금을 받은 매도자가 보증금을 반환하고 퇴거를 시키면 됩니다. 즉 매수자인 B는 대출을 끼고 매매대금을 그대로 전달하시면 되고, 잔금일에 등기이전을 하시면 됩니다. 매도자A는 잔금시에 매매잔금을 받아 C에게 보증금반환후 퇴거를 시킨뒤 주택을 B에게 인도하면 됩니다. 결론적으로 잔금시기에 따라 조율을하시면 되는 부분입니다.
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Q. 오피스텔 명의변경 시 어디에 연락해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 분양받은 사람의 명의를 변경하는 것은 해당 시행사가 정한 기간내 하시는게 가장 편리합니다. 그에 따라 시행사에 명의변경이 가능한 시기와 일자를 확인하신뒤 그떄 진행을 하시면 됩니다. 다만 이런 경우라도 실제 명의변경은 매매나 증여의 방식으로 처리되기 떄문에 관련된 세금등에 대해서는 사전에 확인을 해보시는게 필요합니다.
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Q. 전세대출 가능 여부를 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1주택자이기 떄문에 공공저금리 전세대출상품은 이용이 어려워 보입니다. 일반 시중은행에서 취급하는 전세대출상품을 이용하셔야 할듯 보이며, 이런 경우 공공대출보다는 금리가 높을수는 있습니다 .그리고 1주택자라도 전세대출에는 크게 문제가 없고 기존 대출도 없는 상태라면 규제지역을 제외하고는 대출한도에 있어 크게 영향을 미치지 않기 떄문에 임대차계약후에 전세대출을 신청하시면 됩니다.
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Q. 유주택 세대원 주담대 관련 문의입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부모님과 동일세대를 구성하지 않고, 만30세 이상이거나 혼인을 한 경우 세대가 분리되게 됩니다. 그에 따라 주소지를 다른 곳으로 하시면 그 자체로 단독세대가 되기 때문에 무주택자로 인정은 가능합니다. 다만 무주택 세데주는 등본상 세대주로써 되어 있어야 하기에 다른 주택에 전입신고를 하시고 동거인으로 되는 경우에는 해당되지 않는 만큼 다른주택에 전입하더라도 단독세대주로써 전입이 가능한 곳으로 진행하셔야 합니다. 그리고 주담대에서는 꼭 무주택세대주나 세대원을 요건으로 하지는 않습니다 .질문에서는 공공저금리대출상품인 디딤돌이나 보금자리론과 같은 상품을 이용하시고자 하여 그런듯 보이긴 합니다. 참고로 이러한 대출상품도 예비세대주까지도 요건에 포함되는 만큼 자세하게 요건을 확인후 진행하시면 될듯 보입니다.
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Q. 전세 세입자 나가고 새로운 세입자 들어올시 도배는 언제해야되나요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 이사당일에 퇴거와 전입일 동시에 하기 떄문에 도배에 필요한 시간이 부족한 건 사실입니다. 일반적으로 도배를 원하는 경우에는 새로운 임차인이 잔금일 하루뒤에 입주를 하거나 전세입자가 하루정도 빠르게 퇴거하여 시간을 확보하여야 하는데, 질문처럼 새로운 임차인에게 보증금을 받아 현 임차인 보증금을 반환하여야 하는 상황에서는 당일에 오전에 퇴거를 완료하면 도배를 진행하면서 동시에 부분이사를 하는 방법밖에 없습니다. 이럴 경우 이사업체와 퇴거 세입자 , 입주세입자, 도배업체간 시간조율이 어느정도 필요합니다.
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Q. 분양권도 주택수에 포함이 되는지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권에 대해서는 주택수에 포함이 됩니다. 그에 따라 다른 추가주택을 구매한 경우 2주택자로써 그에 따른 취득세율이 적용되게 됩니다. 다만 2주택이라도 비규제지역에 대해서는 기본세율이 적용되기 때문에 1주택과 동일한 주택가격에 따른 1~3%가 적용되게 됩니다. 다만 조정지역내 추가주택매수의 경우라면 중과세율이 적용되어 8%가 적용됩니다.
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Q. 아파트를 구입하려합니다.지방이구요, 가족구성원이 적어 소형으로 23평정도로생각합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 주택구매 유형상 신혼부부나 3인가족기준에서는 방3개 , 화장실 2구조를 많이 선호합니다. 그에 따라 해당 구조가 나올수 있는 평형대는 신축을 기준으로하면 22~26평사이로 보시면 되고, 20평대 미만의 경우는 방2 화장실1 구조로써 신혼부부에게는 적당하나 3~4인가족에서는 좁은 느낌이 있습니다. 국민평형이 공급면적 기준 32~33평사이이기 떄문에 부부외 다른 부양가족이 있다면 장기거주를 고려하면 26평이상이 유리할수 있습니다. 물론 개인의 선택에 따른 부분입니다.
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Q. 공인중개사분이 거래신고하면 매도자들도 볼수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 거래신고시스템에 접속하시면 확인은 가능합니다만 로그인시 바로 확인이 가능한 것은 아니며, 신고내역등을 조회하여 세부적인 사항이 확인 가능합니다. 또한 신고필증의 경우는 해당 메뉴등에서 인쇄를 눌러 출력이 가능합니다.
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Q. 등기부등본의 금지사항등기가 무엇인가요!?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 질문과 같은 부기등기가 명시되는 경우는 해당 주택을 주택담보노후연금등으로 이용하는 경우 설정되게 되는 내용으로 알고 있습니다, 해당 부기등기가 설정되게 되면 등기일 이후에 담보주택에 제한물권 또는 압류, 가처분등이 설정되는 경우 이 효력을 무료로 하게 됩니다. 즉, 권리상 위 권리에 영향을 주는 다른 물권에 대한 효력을 상실한다는 내용으로 해당 등기이후에는 다른 물권의 설정자체가 불가하고 설정될 경우 그 효력자체를 무효화 하는 내용입니다.