재건축 과정에서 조합원과 상가 소유자들끼리 본쟁이 생기는 이유가 뭔가요?
재건축을 하다보면 순탄하게 흘러가는 일이 거의 없는 거 같고 항상 분쟁이 생기는 거 같은데 그 중 대표적으로 재건축 과정에서 조합원과 상가 소유자들끼리 본쟁이 생기는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문에서처럼 상가조합원과 주택조합원간 마찰이 생기는 이유는 상가조합원에 대한 주택입주권으로 전환등의 문제가 대표적인 부분으로 볼수 있습니다. 원칙상 상가조합원은 상가에 대해서만 분양이 가능하지만 조합의 규약등에 따라 이를 변경할수 있는데, 이러한 과정에서의 조합원들간 마찰이 생기는게 일반적이긴 합니다. 즉 주택의 입주권을 상가조합원에게도 부여하느냐의 문제가 가장 큰 분쟁의 이유인 경우가 많습니다.
재건축을 하다보면 순탄하게 흘러가는 일이 거의 없는 거 같고 항상 분쟁이 생기는 거 같은데 그 중 대표적으로 재건축 과정에서 조합원과 상가 소유자들끼리 본쟁이 생기는 이유가 뭔가요?
===> 재건축 사업진행시 상가 소유자와 주택 소유자간 분쟁이 발생되는 주요 원인은 "수익성의 차이, 자산가치평가의 차이 및 분담금 산정방식"에 따라 차이가 발생되는 것이 일반적입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
조합원과 상가 소유자들끼리의 논쟁의 핵심은 조합원들은 빨리 사업이 진행이 되었으면 하면서 동의를 하여 사업을 진행시킬려고 하는데 상가 소유자의 경우 그냥 개발 사업 없이 있어도 영업터전을 가지고 영업을 하는 것이 좋은데 개발을 하게 되면 다른 곳에서 영업적 터전을 새롭게 시작해야하는 리스크가 존재를 하므로 일반적으로 개발사업 반대를 하고 개발 사업을 찬성을 하게 될 경우 영업권에 대한 과도한 보상을 요구를 하면서 반대를 많이 하게 되면서 조합원들과의 갈등이 많이 발생이 되는 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재건축에서 기존 건물을 철거 후 새로운 건물을 짓는 과정에서 보상이 매우 중요합니다. 조합원은 자신의 주택이나 분양권을 보상받고 새 아파트에 입주하는 반면 상가 소유자는 상가를 포함한 상업적 공간에 대해 보상을 받습니다.
상가 조합원 같은 경우 아파트 분양권을 받고 싶어하기 때문에 이 부분에서 분쟁이 생깁니다.
또한 상가 소유자는 일반적으로 상업적 공간에 대한 권리를 가지고 있으나 보상 방식이 주택과 다르게 진행되며 보상 금액이 만족스럽지 않아 분쟁이 생기게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
상가 소유자들은 재건축 후에도 상업적 이익을 계속 유지하고자 하며, 이에 따른 보상 문제나 재개발 후 상가 위치 및 크기 등의 문제로 분쟁이 생길수 있고 상가 소유자들이 받은 보상금이 충분하지 않다고 느끼거나, 이전보다 불리한 조건을 제시받으면 갈등이 발생합니다.
조합원은 재건축 과정에서 특별한 권리를 가지고 있는데, 상가 소유자들이 이에 비해 불리한 위치에 있다고 느끼면 갈등이 생기고 조합원은 분양권 우선권을 가지며, 상가 소유자들은 이를 누리지 못하는 경우가 많습니다.
상가 소유자들은 재건축이 진행되는 동안 자신의 상가를 계속 운영하고자 하는 경우가 많고 재건축이 진행되면서 임시로 이주하거나, 그들의 상가가 재건축 설계에 반영되지 않아 불이익을 본다고 느끼면 불만을 제기할 수 있어 조합원들과 분쟁을 하기도 합니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
재건축 과정에서 조합원과 상가 소유자들 간에 분쟁이 자주 발생하는 이유는 주로 권리 배분 문제, 사업성 그리고 재산 가치 차이 때문입니다.
권리 배분 문제
재건축이 진행되면 조합원(아파트 소유자)과 상가 소유자 모두 새 건물에서의 몫을 두고 갈등이 생깁니다. 조합원들은 주거시설 위주의 배분을 원하지만 상가 소유자들은 기존 권리를 최대한 보장받기를 원합니다. 하지만 상가는 주거시설보다 상대적으로 재건축 후 가치 상승이 낮기 때문에 조합 입장에서는 상가의 권리를 줄이려는 경향이 있습니다.사업성 문제
재건축 사업에서 가장 중요한 것은 사업성이 나와야 한다는 점입니다. 그러나 상가 면적이 많으면 주거시설 공급이 줄어들고 이는 조합원들의 부담 증가로 이어질 수 있습니다. 따라서 조합은 상가 비율을 최소화하고 싶어 하지만, 상가 소유자들은 이를 반대하면서 갈등이 심화됩니다.재산 가치 차이
조합원들은 일반적으로 기존 아파트보다 더 좋은 주거시설을 기대하지만, 상가 소유자들은 재건축 후 상가의 위치나 규모가 불리해질 가능성을 우려합니다. 기존 1층 상가가 재건축 후 지하나 2층으로 배치되면 상권 가치가 크게 하락할 수 있습니다. 반면에 조합원들은 아파트 가치를 높이기 위해 상가를 최소한으로 유지하려 하기 때문에 이해관계가 충돌합니다.
이러한 이유로 조합원과 상가 소유자들은 재건축 과정에서 끊임없이 분쟁을 겪게 됩니다. 이를 해결하기 위해서는 사전 협의 공정한 보상 기준 마련, 투명한 의사 결정 과정이 중요합니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재건축 진행을 하게되면 안전진단, 추진위원회구성, 조합설립 등을 위한 동의과정들을 거치게 되는데, 진행만 되면 이익을 볼 수 있는 일반 조합원들과 달리 상가 소유자들은 재건축 진행과정중 영업을 할 수 없게되어 손실을 볼 수 있다보니 동의를 하지않고 반대를 하는 경우가 많아서 일반 조합원과 상가 소유자간 분쟁이 발생하고는 합니다.