부동산 직거래시 주의할점은 무엇인가요?
공인중개사나 중개없자가없이 개인끼리 부동산을 직거래할경우가 있다먼 특히 조심해야할 부분이 어떤것이있는지 조언 부탁드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
계약부터 권리관계분석까지 모두 스스로 하셔야 하기에 모든 부분에서 주의를 하셔야 합니다. 우선 계약전 권리관계에 대한 확인이 필요한데, 소유권자가 계약자와 일치하는지, 그리고 소유권 및 소유권외권리사항에 대해서 다른 물권등이 설정되어 있는지를 확인, 그에 따른 특약을 설정하여 안전한 계약을 진행하셔야 합니다. 기본적으로 가족관계처럼 믿을수 있는 관계가 아닌 타인과의 계약에 대해서는 스스로 등기부등본등을 통한 권리분석과 계약경험이 없다면 반드시 중개사를 통해 계약을 하시는게 안전할수 있습니다. 그외 시설물에 대한 확인과 그 결과에 따르 특약사항 기재등이 필요하고 근저당말소등의 잔금시 추가사항이 있는 경우 그에 대한 확인까지 모두를 포함하여 주의를 하셔야 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산은 실생활에서 거래가 흔하지 않기때문에 대부분의 경우 경험이 많지않아서 실수가 있을 수도 있기에 가급적 공인중개사를 통한 거래를 추천 드립니다. 하지만 만일 직거래를 하신다면 거래에 앞서 주변 시세 등을 확인하시고 물건에 이상이 없는지를 사전에 확인하셔야 하며, 계약전에 반드시 등기부등본과 건축물대장, 토지대장 등을 통해 실소유자인지를 확인(주민등록증 진위여부도 확인)하고 불법건축물이 아닌지도 확인해야 하며, 계약서 작성에 특히 주의를 하셔야하는데, 매도인과 매수인의 인적사항을 확인하고 부동산의 정보를 확실하게 파악해야하며, 계약서에는 필수적으로 매도인과 매수인의 성명 및 주소, 매매 대상인 부동산의 정보 및 대금 지급 방법, 특기할 사항이 있는 경우(해당 물건에 저당권 등 권리가 있다면 처리방안 명기하며 권리관계가 복잡하다면 공인중개사에 의뢰) 특약 등을 기재해야 합니다. 물건에 하자가 있는 경우 처리방법에 대한 사항도 포함되어야 합니다. 서명 및 날인도 빼놓지 말아야 하고 사본을 보관하는 것이 좋습니다. 거래대금은 반드시 등기상의 소유자의 계좌로 직접 이체하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
개인 간 직거래 시에는 공인중개사 등의 검증 절차가 없기 때문에 사기나 법적 문제가 발생할 위험이 높아 꼼꼼히 따져 보셔야 합니다.
등기부등본을 반드시 열람하여 실제 소유자인지 확인을 하시고 근저당, 압규, 가처분, 가등기 등의 권리관계도 확인이 필요합니다. 특이 사항이 없어 계약서를 작성하는 경우 표준계약서를 받으셔서 매매 혹은 임대 조건(계약금, 중도금, 잔금, 인도일자 등)을 명확히 기재를 해두시고, 위약금 및 계약 해제 조항을 반드시 포함시켜 두셔야 합니다.
계약금은 소유자 명의 계좌로 입금하신 후에 거래 증빙 자료를 남겨 두시고, 잔금 지급 시 소유권 이전 등기도 같이 진행을 하시기 바랍니다.
그리고 사전에 해당 집에 별도의 정유자가 있는지도 체크를 해두시고 임대차 계약이 되어 있는 곳이라면 보증금 반환 문제에 대해서도 사전에 협의를 해두시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
공인중개사의 경우 부동산 거래 매물에 대한 사전 조사 및 권리등 하자에 대한 분석을 하고 매수자/세입자에게 정확한 설명의 의무가 있고 또한 중개 사고가 발생이 될 시 손해배상책임보험을 가입을 하였으므로 좀 더 안전하게 거래가 가능하고 직거래의 경우 중개수수료의 발생은 없겠지만 이러한 책임은 계약당사자가 각각 책임을 져야하는 문제는 있습니다. 거래 당사자에 대한 문제가 없고 책임에 대한 문제발생이 없다고 사료가 되고 부동산 거래에 대한 지식이 풍부할 경우 직거래를 진행하셔도 무방하시고 아닌 경우 공인중개사 도움을 얻는 것도 괜찮다고 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
가장 중요한 것은 정당한 임대인 자격을 갖춘 소유자인지 신원을 확인하는 것과 해당 주택의 저당, 선순위 임차여부 등 권리 분석을 하는 것 입니다.
추가로 임대차 보호법에서 정하는 임차인의 권리를 무시하는 특약이 있어서는 아니 되겠습니다.
직거래를 하시더라도 가급적이면 인근 부동산 중개소에서 유상 서비스를 받는 것을 추천합니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
등기부등본 확인 – 소유권, 근저당, 가압류 여부 필수 확인
계약서 작성 철저 – 특약사항, 잔금일, 위약금 등 명확히 기재
거래대금 안전 확보 – 가급적 에스크로 서비스 이용 또는 단계별 지급
중도금,잔금 지급 시 등기이전 확인 – 등기부 등본 변동 사항 체크 후 지급
실거주 여부 및 점유 상태 확인 – 기존 세입자, 명도 문제 등 고려
세금 및 추가 비용 확인 – 취득세, 양도세 등 예상 세금 계산 필수
사기 피해 예방 – 신분증 대조, 위조 서류 여부 확인, 공증 활용 고려
결론: 직거래는 비용 절감 장점이 있지만 법적,금융적 위험이 크므로 철저한 검증이 필요합니다.
참고하세요!
안녕하세요. 답변 드립니다.
부동산 직거래시 부동산 거래 경험이 부족할 경우 사기 위험이 있으며
법적 문제가 발생할 수 있으니 각종 서류를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
등기부등본을 열람하여 소유자를 확인해야 하며, 근저당, 가압류, 가처분, 전세권, 임차권 등이 설정되어 있지 않은지 확인해야 합니다.
또한 매매를 하는 경우 토지대장과 건축물대장도 확인해야 하며, 지목이나 불법건축물여부 등을 확인해야 합니다.
계약 시에는 일반적으로 사용되는 양식의 계약서를 사용하는 것이 좋고
특약 사항이 필요할 경우 협의하여 기재하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 김동욱 공인중개사입니다.
부동산 직거래는 중개수수료를 절약할 수 있다는 장점이 있지만, 전문성이 부족한 개인 간 거래에서는 사기와 법적 분쟁의 위험이 큽니다. 아래에서 직거래의 주요 위험성과 실제 사례를 간단히 설명드릴게요.
부동산 직거래의 주요 위험성
소유자 확인 문제: 가짜 집주인이 신분증과 위조된 등기부등본으로 사기를 치는 경우가 많습니다.
권리관계 미확인: 근저당, 가압류 등 숨겨진 제한물권을 확인하지 못하면 재산상 손실을 볼 수 있습니다.
계약서 작성 미흡: 구두로 합의된 내용이 계약서에 포함되지 않아 분쟁이 발생할 수 있습니다.
하자 문제: 집의 하자를 발견하더라도 사후 보수가 어렵습니다.
사기 피해: 계약금만 받고 잠적하거나 허위 매물을 올리는 사례가 빈번합니다.
실제 사례를 들어 설명해드릴게요.
한 피해자는 당근마켓에서 전세집을 직거래로 구했습니다. 상대방은 신분증과 등기부등본을 제시하며 집주인이라고 주장했지만, 사실은 가짜였습니다. 피해자는 계약금을 송금한 후 연락이 두절되었고, 결국 전 재산을 잃었습니다.
등기부등본과 신분증을 꼼꼼히 대조하세요. 권리관계(근저당, 가압류 등)를 반드시 확인하세요. 계약서는 표준 양식을 사용하고 모든 조건을 명확히 기재하세요. 가능하다면 변호사나 공인중개사의 도움을 받으세요. 직거래는 비용 절감의 유혹이 크지만, 안전한 거래를 위해 철저한 준비와 검증이 필수입니다!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
부동산 직거래 시 주의해야 할 점은 정확한 시세 파악입니다. 부동산 직거래 매물을 확인하며서 시세 파악을 하고 매도자 말만 믿지 마시고 바로 계약하지 마셔야 합니다.
간단하게 네이버 부동산 사이트를 이용하여 주변 평균 시세를 파악할 수 있으니 최소한의 시세 검색을 미리 하셔야 합니다.
또한 주변 시세에 비해 너무 낮거나 또는 너무 높다면 좋은 매물은 아니기 때문에 피하시는 것이 좋습니다.
감사합니다.