안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 바닷속에 모래랑 자갈 계속 부으면 진짜 땅이 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 방식을 통해 토지면적을 넓히는 방식이 실제 존재하고 있습니다. 대표적으로 서해 간척지등이 이러한 방식을 통헤 바다를 매립하여 간척지를 만들었습니다, 그 대표적인 예가 서산 간척지가 대표적입니다. 해당 간척지는 현대가 사업을 진행하여 전체국토의 1%에 해당하는 1만6000ha의 토지를 만들어내었습니다.
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Q. 전세라는 제도가 우리나라에만 있다고 하는데 정말인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세제도는 인도나 볼리비아에도 존재는 하고 있으나, 인도는 전세의 형태가 다르고, 볼리비아가 가장 유사하나, 그 비중이 우리나라처럼 많지는 않습니다. 그래서 사실상의 전세제도 비중이 차지하는 비율이 높은 나라는 전세계에서 우리나라가 유일하다고 볼수 있습니다 ,이러한 이유는 우리나라의 경우 산업화 이후 수도권에 인구가 집중되면서 주거부족에 따른 주거비용이 크게 증가하였고, 목돈이 보증금으로 지급되지만 매월 주거비용이 발생하지 않는 전세가 임차인에게 유리하였고, 임대인 입장에서는 목돈을 받아 다른 주택구매자금이나 다른 용도로 사용이 가능하였기에 서로간 필요가 맞아 크게 늘어나게 된 계기가 되었습니다.
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Q. 강남구(투기과열지구)는 LTV가 몇 % 까지인가요? 혹시 청년이나 생애 첫주택이면 공시가 제한 안 받고 LTV가 더 오르기도 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.강남이 경우 규제지역에 해당되고 해당 지역에서 ltv는 50%정도로 적용이 됩니다. 비규제지역에서는 70%가 적용됩니다, 그리고 대출시에 주택가격의 기준으로 kb시세나 한국부동산원시세를 기준으로 판단하기 때문에 ltv자체는 변동이 없지만 생애최초주택담보대출의 경우는 규제지역이라도 ltv80%까지 적용가능할수 있으나, 한도는 6억원으로 제한이 됩니다.
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Q. 세대 간 부의 이전이 경제 불평등에 미치는 영향이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상속과 증여는 어떻게 보면 젊은 세대들 입장에서는 출발점이 다르다는 것을 인지하게 되는 부분입니다. 상속이나 증여를 받을게 없는 입장에서는 이러한 상속세와 증여세등 세금에 대한 강한 규제가 필요하다고 할수 있지만, 그 반대에서는 본인 스스로 축척한 부에 대해서 내 자녀들에게 상속, 증여를 하는데 있어 너무 높은 세금의 부과는 비합리적이라고 말할수 있습니다. 사실 부의 세습은 세대간 경제적 격차보다는 동일세대간 경제적 격차를 만드는 요인이 더 강하다고 볼수 있고, 이러한 격차가 사회적 문제로 발생할수 있다는 우려로 인해 이에 대한 세금부과를 다른 선진국에 비해 강하게 부과하는 경향이 있습니다.문제는 이러한 부분이 경제불평등을 개선하는데 크게 효과적이지 않다는 의견이 많은 편입니다. 자본주의 사회에서 이러한 불평등까지 국가가 통제를 하는게 효과가 있는지 알수 없고, 다른 선진국에 비해 이러한 세금부과의 방식은 더욱더 불법적인 상속과정을 만들어 내는 원인이 될수 있기 때문입니다. 결국 상속과 증여에 대한 통제로 사회적 평등을 이루기보다는 사회적기회의 부여나 그외 부분에 대한 불평등을 해소하는게 우선되어야 하는 정책이 필요해보이며, 이러한 의견들이 많아짐에 따라 점차 상속세에 대한 완화가 필요하다는 의견이 많이지고 있는 게 현실입니다.
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Q. 월세환급저도 가능할까요..? 괜히 집주인이랑 실랑이 일어날까봐 걱정되기도 하고 그렇네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자리톡 월세환급을 하실경우 별도 임대인 동의는 필요하지 않는것으로 알고 있습니다, 다만 임대인이 세금신고를 하지 않았거나 불법임대인일 경우라면 세무조사나 임대인의 소득노출등의 문제가 생길수 있지만 이는 임대인이 강제할수 없는 부분이기에 질문자님이 월세환급을 원하신다면 그대로 진행하시면 됩니다, 말했듯이 임대인에게도 위와 같은 경우에 해당되지 않는다면 별다른 문제는 발생하지 않습니다.
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Q. 반전세랑 월세랑 차이가 무엇인가요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.반전세라는게 임대차 종류에 해당되지는 않습니다. 즉 전세와 월세만 았는 것이고 반전세는 그냥 월세와 같다고 보시면 됩니다. 다만 일반월세에 비해 보증금이 큰 편인 대신 매월 납입하는 월세가 낮은 게 특징입니다. 본래 반전세라는게 전세세입자가 재계약시에 보증금 인상분에 대해서 월세로 전환하여 부담하는 경우를 지칭하였으나, 최근에는 억단위 보증금에 월세를 납입하는 경우까지를 모두 포함하여 반전세라고 표현하는 경우가 많습니다.
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Q. 매수자입니다.중도금 납부후 관리비는 누가내나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비 납부는 원칙상 주택을 인도받는 시점부터 인수가 됩니다. 일반적인 매매에서는 잔금지급시 주택을 인수받기 떄문에 해당시점부터 관리비를 인수받습니다. 문제는 위에서 처럼 인테리어를 위해 잔금전에 인수를 받는것이기에 이에 동의를 하셨다면 인테리어를 시작하는 시점 즉 중도금 납부시점부터 인수를 받으시게 됩니다.보통 관리비는 중간정산은 가능하나 결제자체는 매달 정기적으로만 가능하기 떄문에 중도금 납입일자를 기준으로 이전까지는 임대인에게 정산금을 받으시고 익월에 청구되는 한달치를 이 금액과 본인자금을 합쳐 부담하시면 됩니다. 예) 중도금지급일자가 예로 16일이라면 관리사무소에 해당월 1일부터 15일까지의 관리비내역을 정산(예로 5만원)이라면 이를 임대인에게 받고 익월에 해당 월관리비 11만원이라면 5만원과 본인 6만원을 합쳐 11만원을 모두 내시면 되는 구조입니다.네, 협의하시는 부분이기에 잘못되었다고는 볼수 없고 임차인도 본인의 인테리어를 위해 잔금전에 양해를 구한것이기에 서로간 필요에 따라 협의를 하였다고 보시면 됩니다.
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Q. 전세서 반전세로 변경시 전입신고 확정일자는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일주택에 대해서는 조건이 변경된다고 해서 전입신고를 다시 하실 필요는 없습니다. 이미 전입신고가 되어 있기에 이전 대항력이 그대로 이어진다고 볼수 있습니다. 확정일자의 경우는 보증금이 증액된 경우 확정일자 재부여가 필요하지만 반전세로 기존보다 낮아진 경우라면 확정일자도 꼭 다시 받으실 필요는 없습니다. 다만, 전월세신고의 경우는 재계약이라도 조건이 변경되었다면 계약일로부터 30일이내 하셔야 합니다.
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Q. 서울에서 가장 비싼 땅값을 가진 구는 어디인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 지가(토지가격)을 말한다면 현재 공시지가 기준 1위는 서울 중구이고, 주거지 (아파트)를 기준으로 하면 개별공시지가 1위는 서울 강남구가 해당됩니다.
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Q. 전세계약 만기는 어느시점부터인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간은 두 당사자간 합의로 9개월간 연장된 것으로 보입니다. 질문에서처럼 해당 연장기간을 입증할 문자나 녹취등이 있다면 이후에 만기에 대한 다툼은 없을것으로 보입니다 ,다만 계약서를 작성하지 않았고 이러한 녹취나 문자등이 없다면 만기시점에 대해서 두 당사자간 다툼이 있을수 있어보이고, 이는 임차권등기명령신청등에 있어서도 만기에 대한 입증이 어렵기에 현시점에서 다시 임대인에게 합의된 내용에 대해서 기간을 명시한 계약서를 작성하거나, 문자등으로 합의 사항을 다시 확인하시어 근거를 남겨두시는게 필요할듯 보입니다,