안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 우리나라 학원가로 유명한 지역은 어디인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 대입을 위한 학원가는 흔히알고있는 강남8학군 그중에서도 대치동이 가장 유명한 지역이고, 노량진의 경우는 대입보다는 경찰, 공무원등 국가고시를 준비하는 사람들을 위한 학원이 밀집된 지역으로 볼수 있습니다. 즉 어떠한 시험을 준비하는지에 따라 유명한 지역에는 차이가 있다고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 요즘 매매가 잘 안되는 것 같은데 금리가 너무 올라가 있어서일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 거래량 감소의 이유는 금리보다는 대출규제에 따른 자금조달이 쉽지 않기 떄문입니다. 대표적으로 현재 스트레스 dsr이 도입 운영중에 있어 한도가 원하는 만큼 나오기가 어렵고, 1주택자에 대한 1금융권 추가주담대 불가등이 투자수요를 급감시키는 이유가 되었고, 거기에 무주택자의 저금리 공공대출 역시도 금리가 오르고, 조건이 강화되는등 전반적인 대출규제가 수요를 줄어들게 만들었다고 볼수 있습니다. 거기에 경기불황과 물가인상등이 추가되면서 부동산 시장 전반이 침체되는 분위기가 만들어졌다가 볼수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 노후 아파트는 투자하기 위험하다고하던데요. 신축 아파트는 실거주나 투자로 구입하는게 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축의 경우 구축에 비해서는 임대차가 수월하고, 전세가율이 높아 갭차이가 적은 편입니다. 또한 부동산 시장 변화에 따라 가장 빠르게 반응하고, 하락시기에는 구축보다는 늦게 가격하락이 발생합니다. 그에 따라 투자목적으로는 구축보다는 유리한 게 맞으나, 일정지역내 재건축에 대한 이슈가 있고 해당 재건축을 위한 투자를 고려할 경우에는 노후 구축아파트가 유리한 부분이 있습니다. 질문의 목적이라면 개인적 판단도 구축보다는 신축에 투자를 하시는게 맞을것으로 보입니다.
부동산
Q. 공공분양 아파트 청약 미분양 시 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공공분양의 경우 질문과 같은 악성미분양은 거의 발생하지 않습니다. 이유는 공급분양가자체가 주변시세보다 낮기 떄문에 경쟁률이 높기 때문입니다. 다만 당첨자들중 자격요건 미달에 따른 물량이 나올수 있는데 이런경우도 대기순번이 있기에 무순위 청약으로 이어지는 경우는 거의 보지 못한듯 합니다. 만약 무순위 청약이 진행된다고 해도 민영무순위 청약과 다르게 무주택여부는 조건에 해당된다고 볼수 있습니다. 즉 공공분양의 목적상 가장 기본적인 요건에 해당되는 부분이기 때문입니다.
부동산
Q. 서울에서 가장 아파트가 많은 구는 어디인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2024년 10월 기준으로 1위는 강서구입니다. 아파트수는 890개이고 세대수는 104,795세대입니다. 2위는 서초구이며 아파트수는 794개 세대수는 101,270세대입니다, 3위는 강남구 아파트수는 776개 세대수는 135,456세대 입니다. 4위는 은평구 이고 아파트수는 666개 세대수는 692,50세대입니다.
부동산
Q. 신축빌라 월세계액 직거래 해도될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에 기재한 내용만 볼때 아직 등기부등본을 통한 권리관계확인이나 부동산 거래경험이 많지는 않아보입니다. 해당 답변을 통해서 설명을 해도 사실상의 등기부상 어떠한 권리가 되어 있는지를 알수 없고 현재 해당 건물자체에 선순위 근저당이 있다는 점등이 눈에 보이기 때문에 중개사를 통해서 거래를 하시는게 가장 안전할듯 보입니다. 참고로 신탁의 경우는 등기부등본상 갑구를 통해 여부를 확인하시면되고, 을구를 통해서는 선순위 근저당을 확인하시면 됩니다. 위 계약조건의 경우 소액임차인 최우선 변제에는 해당되어 최우션 변제대상이 될것으로 보이기에 그나마 보증금 회수에는 유리한 부분이 있어 보이나, 어찌됐던 리스크자체가 없다고는 보기 어렵습니다. 또한 신탁이 되어 있다면 당연히 신탁사가 발행한 임대차동의서등을 반드시 확인하신뒤 거래를 하셔야 합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 공부를 할 때 어떤 과목에 가장 시간 할애를 많이 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사에서 주로 과락이 많이 나오는 과목은 1차시험에서는 민법, 2차시험에서는 공법입니다. 그래서 많은 학원이나 인강에서 1차의 경우 민법은 과락을 면하는 점수를 다른 과목인 학개론에서 고득점을 통해 매꾸는 전략에 맞추어 준비를 하시는 경우가 많고 2차시험에서는 중개사법에서 고득점, 공법은 과락을 피하는 전략, 공시세법은 합격점수를 받는 전략으로 보시면 됩니다. 실제 시험을 치뤄보면 알겠지만 학개론이나 중개사법에서 고득점(80점이상)을 하지 못하면서 위 두과목의 점수를 매꾸지 못해 의외로 불합격하는 경우가 적지 않습니다.
부동산
Q. 세입자가 월세 입금일을 계속 어기는 경우 재계약을 거부할 명분이 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 월세일자를 늦춘다고 해서 계약연장의 거부사유가 되지는 않습니다, 다만 월세를 2기에 달하는 연체가 발생되었다면 계약만기와 관계없이 일반적인 해지가 가능합니다. 즉, 연체가 2기에 달하면 법에 따른 조치가 가능하지만 단순히 월세일자를 조금씩 늦추는 경우에는 계약해지나 연장거부를 하기는 어렵습니다. 다만 임차인이 계약갱신청구권이 없거나 사용하지 않는다면 재계약시 연장을 거부하시면 됩니다. 만약 재계약을 어쩔수 없이 하신다면 특약등으로 이러한 지급지연등에 대해선 패널티등을 합의하여 기재하시는 것도 방법이 될수 있습니다.
부동산
Q. 야당역 10분거리 첫집으로 빌라 매매 어떤가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라의 경우는 향후 매도시 가격적 손해를 볼 가능성이 높습니다. 이러한 의미가 산 가격대비해서 낮게 판매되어야 한다는 의미는 아니며, 빌라의 경우 매매수요가 적기 때문에 경우에 따라 빠른 매매를 위해서는 현시세보다 가격을 더 낮추어매매를 진행하는 경우가 많기에 이러한 기회비용의 손실을 의미합니다, 결국에는 매매수요가 어느정도 있다면 부동산 상승, 하락에 따라 형성된 시세에 매매가 가능하지만, 아무리 부동산 가격이 상승하였더라도 매매수요가 없다면 이러한 상승가격의 수익을 누릴수 없다는 의미입니다. 물론 향후 주택가격이 상승할지 하락할지는 알수 없는 부분이지만, 상승하더라도 그 시세 그대로 판매가 어려울수 있다는 의미로 보시면 되고, 반대로 가격하락이 발생하게 되면 더 큰 손실를 보고 매도를 하실가능성이 높습니다,
부동산
Q. 1기신도시 30년 구축아파트vs 인천 부평 20년 구축
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적인 판단을 말씀드리면 일단 재건축가능성과 거주편의성만 보면 부천 중동이 나을것으로 보입니다. 비교 대상인 2번의 경우도 사실상의 신축은 아니기 때문에 1.2번간 거주상 시설편의는 비슷하다고 볼수 있습니다. 다만 입지적인 면에서 강남기준으로는 중동이 교통편이나 거리가 유리하고, 1기신도시 재건축사업진행으로 재건축을 통한 가치상승가능성도 2번보다는 1번이 높다 판단되기 때문입니다.