안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 서면 계약서를 전자 계약서로 변경 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 서면으로 계약서 작성한뒤 전자계약서로 전환하는 경우도 있습니다. 물론 중개사를 통해 이를 요청하시고 중개사와 매도자의 동의를 구하시면 가능합니다. 다만 3월말 잔금이라면 대출심사기간을 고려하면 이제 한달정도밖에 안남았기 때문에 빠르게 진행을 하셔야 잔금일에 대출실행에 문제가 없을것으로 보이긴 합니다. 참고로 전자계약서의 경우 중개사가 작성하고 계약당사자가 폰으로써 인증하는 절차이기 떄문에 중개사의 도움이 꼭 필요할수 있습니다.
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Q. 세입자 입주청소시 공과금은 어떻게 처리하나요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 사실상 협의를 하셔야 하는데, 이를 청구할 근거는 없습니다. 이유는 원칙상 잔금전에는 주택을 인도받은게 아니기 때문입니다. 이는 반대로 얘기하면 잔금전에 입주청소를 위해 주택을 먼저 열어주실 필요도 없는다 의미입니다.그럼에도 질문의 경우처럼 공실인 경우 임대인이 특별히 해당 부분을 배려하여 잔금전에 미리 입주청소등을 허용해주셨다면 이에 대한 동의를 하실때 이러한 부분까지 요구를 하셨어야 하는게 맞을듯 보입니다. 즉, 지금이라도 임차인에게 위에 대한 사항을 전달하고 일정금액을 요구하시거나 해당시점부터 관리비를 인수받는것으로 협의를 하시거나, 크게 드는 비용이 아닌 만큼 좋은게 좋은거라고 별도 요구를 하지 않거나 하셔야 할듯 보입니다.
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Q. 원룸 전세계약을 하려고 합니다...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험에 가입을 하실 경우 우선적으로 임대차계약서가 필요합니다. 해당 임대차계약서에는 확정일자가 반드시 부여되어 있어야 합니다, 그리고 해당 계약시 지급한 계약금의 납입영수증(보통은 계약금 지급시 받을수 있습니다. ) 주민등록등본, 대상주택의 둥기부등본, 건축물대장, 전입세대열람원(주민센터발급가능)등이 필요합니다.
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Q. 전세 계약 하려는는데 등기부등본 괜찮나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인보다 선순위 채권이 두개나 있는 것이고 현재는 대출에 따른 근저당이 2.9억. 그리고 이전 세입자등이 설정한 선순위 전세금 4천만원이 있어 보입니다. 이럴 경우 주택가격을 정확히 알수 없기에 판단을 하기은 어려운 부분이 있으나, 임대인 경제사정에 따라 경매가 진행될 경우 배당을 통해서 전액을 돌려받지 못할 경우 임차권은 소멸되고 본인은 보증금반환과 관계없이 해당주택에서 퇴거를 하셔야 합니다. 즉, 이상하다가 보다는 이 상태 그래로 계약을 한다면 안전한 매물로는 보기 어렵습니다, 확실한건 선순위 임차권 지위는 별도 특약에 말소특약이 없다면 확보가 어려운 매물로 보입니다.
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Q. 디딤돌 대출과 버팀목 대출의 금리가 오른다고 합니다. 디딤돌 대출과 버팀목 대출이 오르면 부동산에 어떤 영향을 주나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.디딤돌대출이나 버팀목 대출도 결국은 주택담보대출에 해당되고 해당 대출상품의 금리가 오르게 되면 당연히 대출수요가 감소하게 되고 이는 주택수요 감소로 이어질수 있습니다. 그렇기에 향후 주택가격에도 하락세가 나타날수 있습니다. 또하나로는 현재 이용중인 채무자들은 매월 부담하는 대출원리금이 상승하기 떄문에 대출에 따른 부담이 커질수 있고 이는 주택을 처분하기위해 매물로 내놓으면서 매물량이 늘어날 수 있고, 실질소득감소로 인해 소비를 줄이게 되면서 내수경기에도 좋지 않은 영향을 줄수 있습니다.
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Q. 강화도에 집은 주택으로 포함되지않는다는데 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.강화도 지역에 모든 주택에 대해서 해당되는 것은 아닙니다. 보통 비도시지역으로 일정요건에 해당되는 주택에 대해서는 과세세금별로 특례를 적용 주택수에서 배재하는 경우가 있지만 강화도 전지역의 주택이 이러한 요건에 해당되지는 않습니다. 그리고 현재 이러한 특례를 주는 이유는 부동산 경기침체에 따른 수요증가를 위한 규제완화의 목적이며, 다시 부동산 상승이 시작되거나 가격상승이 나타나게 될경우 이러한 규제완화는 다시 변동될수도 있는 부분입니다. 결론적으로 강화도뿐아니라 비도심지역내 일정요건에 해당하는 주택에 대해서는 주택수산정 배제가 되는 것이며, 강화도만에만 국한된 별도 정책은 아닙니다.
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Q. 재건축 아파트는 왜 토지거래허가구역을 풀지 않나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축아파트라고 해서 반드시 토지거래허가구역으로 지정되는 것은 아닙니다. 만약 토지거래허가구역내 위치한 재건축아파트라면 토지구역 해제에 따라 함께 해제가 되는 게 일반적입니다. 다만 현재 서울의 핵심 상급지인 강남 , 송파지역에 위치한 재건축아파트의 경우 목적자체가 재건축에 따른 투기수요등의 방지하기 위한 목적인 만큼 재건축이 진행되는 동안에는 개발완료시점까지는 이러한 규제가 해제되기는 어려울수 있습니다.
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Q. 전세를 살 때 집 주인이 바뀌면 어떤걸 준비해야될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거주중 임대인이 변경된다고해서 임차인에 법적효력에는 문제가 없는게 일반적입니다. 다만 새로운 임대인이 재정사정이 없는 경우라면 문제가 될수 있기에 현 임대인에 대해서 전세승계거부권등을 요구하여 임대차를 해지하실수 있습니다. 사실 새로운 매수인(임대인)이 자금능력이 있는지 여부는 임차인이 판단할 근거가 거의 없기 떄문에 임차인 입장에서는 거주중 매매에 대해서는 우선적으로 현재 시세와 전세보증금간 전세가율, 현 전세시세등을 확인하시는게 좋고 보증보험에 가입되어 있다면 필요에 따라 임대인 변경사실등을 통보하셔야 합니다.자세한 절차등은 보증보험에 연락하시어 안내를 받으시는게 필요합니다.
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Q. 매수하는 집에 전세를 살고 있고, 갱신이 1달도 안 남았다면 매수 후 제가 들어갈 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 매수인이 실거주를 하고자 한다면 임차인이 계약갱신청구권을 사용하더라도 이를 거부하고 퇴거를 요구할수는 있습니다만 문제는 해당 협의는 계약만료 6~2개월전에 하셔야 합니다. 즉,계약기간이 한달만 남아있는 경우로써 이미 계약연정협의가 되었거나 혹은 묵시적갱신이 성립되었다면 매수후 실거주를 원한다고 해도 임의대로 임차인에게 퇴거를 요구할수는 없습니다, 일단 매도자에게 해당 임차인과 계약연장에 대한 협의를 어떻게 되었는지를 확인하셔야 할 부분으로 보입니다.
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Q. 토지거래허가 해제가 전월세가격에는 어떤 영향을 줄까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가 해제에 따라 지가가 상승하게 된다면 전월세 시세도 함께 상승하게 됩니다, 그리고 해당구역해제에 따라 갭투자를 통한 임대차등이 가능함에 따라 해당 지역내 매물이 많이 늘어날수 았다고 판단할수 있지만, 사실상 토지거래허가제가 해지됨에 따라 이러한 갭투자보다는 직접개발에 대한 수요가 높아지기 때문에 개발로 인해 오히려 임대가능한 매물자체가 감소할수도 있고 이는 전월세시세를 상승시키는 요인이 될수 있습니다.