안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 절세위한 증여관련 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문에서는 증여를 하신다고 하는데, 증여의 경우 중여가액을 본인 마음대로 할수 있는것은 아닙니다. 질문처럼 3.5억에 지분 절반을 인수받으시려면 매매방식을 통해 진행하셔야 하고 이럴 경우 와이프분은 취득가액이 3억기준 1.5억이고 매도가격이 3.5억이라면 2억에 대한 양도차익이 발생되고 이에 대한 세금문제가 발생할수 있습니다. 증여로 하신다면 중여가액을 기준으로 하나, 보통은 부부간 비과세 6억이내이기 떄문에 증여세는 부담하지 않아도 될듯 보이나, 이런 방식으로 한다고 본인의 취득가액자체가 올라가는 것도 아니기에 의미가 없는 부분입니다. 차라리 일시적 2주택 양도비과세에 따른 비과세 혜택을 받으시는게 더 유리해 보이고 이러한 비과세 적용을 위해서는 B주택을 매수하신 시점부터 3년이내 A주택을 매도하시면 됩니다. 물론 실거주는 B주택으로 하셔야 하구요.
부동산
Q. 아파트의 경우 부동산 사이트가 거래사이트에 공시지가가 정해져 있어서..대출도 가능하고 가격에 신빙성이 생기는 데.. 전원주택의 경우에는 가격을 어떻게 확인할 수 있을까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 확인할 방법은 없습니다. 다만 공시지가 확인은 가능합니다. 일반적으로 주택의 경우 개별공시지가를 매년공시하고 해당부분에 전원주택에 대한 공시지가도 확인이 가능하기 떄문입니다. 문제는 공시지가가 시세와는 차이가 있기에 매물에 대한 가격이 적정한지에 대한 판단은 비교대상이 없다면 사실상 스스로 하셔야 할 부분입니다. 가장 흔하게는 주변 부동산을 통해 대략적인 시세를 확인하여 해당 주택에 특이성을 반영해서 판단을 하셔야 할부분입니다.
부동산
Q. 신축빌라 분양 정보는 어디서 확인할 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축빌라의 경우 청약을 통해 분양을 받는 게 아니기 떄문에 공식적인 청약홈등과 같은 정부사이트가 운영되지는 않습니다, 보통은 지역내 방문을 통해 확인하거나 주변 부동산들 네트워크등을 통해 확인, 또는 일반적인 중개앱이나 블로그등을 통해 확인이 가능합니다, 일반적으로 네이버부동산등에도 해당 부분들은 매물이 올라오기 떄문에 확인이 가능하실듯 보입니다.
부동산
Q. LH에 거주하는게 다른곳보다 저렴한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LH가 공급하는 임대주택이나 국민분양의 경우 일반시세보다는 낮은 금액으로 공급이 됩니다. 본래의 LH가 시장에 공급하는 목적자체도 주거안정을 위한 정부정책을 실제 운영하는 공기업이기 떄문입니다. 임대주택의 예로 해당 주택에 입주를 할 경우 주변 임대차시세보다 30%정도는 저렴한 월세부담이 있으며, 임차기간에서도 장기간 거주가 가능하고 보증금에 대한 안정성이 높은 만큼 인기가 높은 편입니다. 다만, 그만큼 경쟁이 치열하기 떄문에 입주가 쉽지는 않습니다.
부동산
Q. 인구가 줄어드는데 아파트를 계속 짓는 이유는 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인구감소가 현실화된것은 맞지만 현재 인구감소 추세가 시장에 영향을 줄 정도는 아닙니다, 현재 인구 소멸로 인해 크게 감소된 연령대가 아직 실주택구매수요자가 아니기 떄문입니다. 그렇기에 인구감소추세가 현 시장에서 수요감소에 따른 직접적 영향을 주기는 어렵고 향후 10년, 20년뒤에는 실제 인구감소에 따른 수요부족이 나타날수 있습니다,현재까지도 주택보급률이 아닌 아파트의 공급률은 지역에 따라 다르지먄 수요만큼 이루어지지 않았기 뗴문에 지속적으로 아파트 공급이 이루어지고 있다고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 주택청약에 순위가 되기 위해서는 월 납입금은 얼마일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 순위라는게 청약 1순위를 말하시는 것이라면 1순위 요건은 각 청약마다 차이는 있지만 보통의 공공청약의 경우는 청약통장 보유기간과 납입회수에 따른 제한이 있고, 민영청약의 경우는 보유기간과 최소예치금을 채우시고 다른 요건에 해당이되어야 1순위 자격이 부여됩니다. 질문처럼 매월 납입하는 납입금액자체는 청약순위와는 크게 관계가 없고 청약자들중 당첨자 선별시 조금더 유리한 부분이 있습니다. 그외 1순위 요건에 무주택여부와 거주지역등이 해당되는 경우가 많습니다.
부동산
Q. 부동산 직거래시 일부 금액을 지불하고 부동산 사람을 끼고 할 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 하는 경우가 있을지는 잘 모르겠습니다. 질문처럼 하시면 사실상 임대인(매도자)이 부담하여야 할 중개보수나 대필료자체도 본인이 부담하여야 할 상황으로 보이기 떄문입니다. 직거래시에는 원칙상 중개보수가 발생하지 않겠지만 중개사를 통하시면 재계약이 아닌 신규계약에 대해서는 단순 대필료만 받고 계약서를 작성해주거나 중개를 도와주는 경우는 거의 없습니다. 중개보수에 준하는 금액을 요구하게 되는 경우가 많고 질문에서 상대방이 중개보수자체를 전혀지급할 생각이 없다면 결국은 필요로 하는사람이 이모든 비용을 부담하셔야 할수 있습니다. 만약 이런 비용을 감수하고서라도 중개사를 통하신다면 당연히 상대방이 거절할 이유는 없고 중개사 역시 중개보수를 받기 떄문에 과정진행에는 문제가 되지 않습니다.
부동산
Q. 요즘 건설 쪽일이 아예없는걸까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건설업의 경우는 부동산 시장 상황에 따라 영향을 많이 받을수 밖에 없습니다 , 현 부동산 시장상황자체가 좋지 않기에 당장은 건설업회복에는 어려움이 있을수 있고, 건설업 자체로도 부동산 pf유동성 위기와 물가상승에 따른 공사비용증가라는 악재가 남아있기 때문에 이러한 문제 해소까지는 좀 더 시간이 필요해 보입니다. 개인적 판단이지만, 올해 상반기까지는 국내외 상황이 좋지 않기에 회복이 어려울수 있고 하반기 이러한 문제들이 조금씩 해결되고 부동산 가격회복이 이어지는 과정을 거치게 된다면 내년에는 조금씩 건설업도 회복수순으로 이어지지 않을까 생각됩니다.
부동산
Q. 주택담보대출 규제 완화가 부동산 매수 심리에 변화를 가져올까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 기준금리가 인하가 되면 대출금리도 당연히 낮아지게 됩니다. 이럴 경우 자금조달이 용이해지기 떄문에 주택수요가 늘어가게 되고 부동산 가격도 상승하게 되는게 일반적입니다. 다만 이럴 경우 무주택자들의 시장진입이 늘어날수는 있지만 반대로 다주택자들의 투자가 예전처럼 늘어나기는 어려울수 있습니다. 이유는 현재 추세가 다주택자보다는 똘똘한 한채에 대한 투자로 방향이 바뀌고 있기 때문에 결국 주요 상급지 주택에 대한 투자수요가 더 집중될수 있고 이는 부동산 간 양극화가 심화될 가능성이 높다고 볼수 있습니다. 결국에는 금리인하가 시장 상승 분위기를 만들어 낼수 있지만 그 결과는 예전처럼 모든 부동산의 상승으로 나타나지는 않을 것으로 예상되면 부동산간 양극화가 더욱 심회되는 과정으로 이어질수 있습니다.
부동산
Q. 시청은 그 지역에서 중심에 있는건가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.꼭 그렇지는 않습니다. 보통의 시청은 기존 부지에서 그대로 위치하는게 일반적이고, 지역이 개발됨에 따라 현재의 입지가 중심지가 아닌 경우가 생길수 있습니다. 보통 시청등이 이전을 할 경우에 질문처럼 외관이 화려하고 멋지게 건축하는 경우가 많은데 이런 경우라면 부지선정에는 꼭 중심지를 필수로 하지 않습니다. 이유는 당연히 해당 부지매입비용이 크게 소모되기 때문입니다. 다만, 시청이 입지를 한뒤부터는 상주근무하는 인원과 거주를 인원등 유동인구가 늘어날수 밖에 없고 교통편이 늘어나게 되면서 해당 지역 주변이 전반적으로 상업시설등이 크게 활성화되면서 점차 중심가로 변화되는 경우가 많기에 시간이 지남에 따라 해당 입지가 중심 상업지역으로 변화되는 경우가 많은 편입니다. 즉 중심지에 시청이 이전한다기 보다는 시청의 입지가 중심지로 발전되는 경우가 많다고 보시면 됩니다.