안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 아파트 매매 거래시 근저당 말소는 잔금 당일에 해도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 잔금일 전에 근저당 말소를 해놔야 하는건가요 아니면 잔금일날 매수인에게 받은 돈으로 근저당 말소를 해도 되는건가요? -> 네, 보통은 잔금을 받아서 은행에 상환하고 당일 근저당 말소 등기접수를 하게 됩니다. 매도인의 아파트 관리 납부외에도 또 신경써야 하는것이 있을까요? -> 계약사항에 따라 아파트 관리비 인수인계와 선수관리비에 대한 인수인계부분을 고려하시면 됩니다. 중개인 수수료도 현금영수증 처리 하지 않고 영수증만 받아 놓아도 괜찮은 건가요? -> 어떠한 목적인지에 따라 다르겠지만 현금영수증을 발행하시는게 나중에서 근거로 사용하실때 효력이 있습니다. 다 만 현금영수증 발행시 중개보수의 10% 부가세가 추가될수 있습니다.
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Q. 지분이 나눠져 있으면 잔금날 모두 다 모여야 하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로는 지분 공유자 모두가 참석하고 계약서상 모두 서명 및 날인을 하셔야 합니다. 그외 세부적인 시간등은 당사자간 협의를 해야할 부분이고 계약서상 서명 및 날인 모두 있어야 하고 등기를 위해서는 각 공유권자 매도용 인감과 인감증명서 모두 필요하다고 보시면 됩니다. 권리등기증은 최근에는 전산화에 따라 종이 자체 보다 그안에 가려져있는 코드가 필요한것입니다. 그러므로 등기이전을 위해서는 해당 등기권리증이 필요하고 이를 잔금을 받은 시점에 매수자에게 전달하거나 등기를 대리하는 법무사에게 관련서류를 전달하는 것으로 보시면 됩니다. 통장은 필요없으시고 인감, 인감증명서, 신분증, 등기권리증. 등본만 가지고 가시면 되는 것으로 알고 있습니다. 구체적인 필요서류는 중개사를 통해 문의하시고 준비하시면 됩니다.
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Q. 2천만원을 6개월 카드 무이자할부 했을시 얻은 이익금?
일단 무이자 할부자체가 카드할부수수료에 대한 세이브가 가능합니다. 보통의 할부수수료는 카드사 . 카드종류별, 할부기간에 따라 차이가 있지만 평균적으로 10개월이상이라면 연15%이상입니다. 이럴 경우 원금균등상환을 할 경우 10개월총 할부수수료만 대략 150~180만원사이가 됩니다. 즉 이 금액자체가 세이브가 가능하다고 보시면 됩니다. 이와 더불어서 시간에 따라 화폐가치가 하락하는 것을 고려한다면 눈에 보이지 않지만 이에 대한 이점도 있을수 있습니다.
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Q. 신축 대단지 아파트가 들어서거나 하면
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격에 대한 수혜는 사실상 뉴타운이나 신축아파트 건축이 완공되기전에 기대감에 따라 가장 높은상승률을 기대할수 있습니다 .다만 실제 위와 같은 신축아파트나 뉴타운이 완공되면 그때부터는 오히려 가격상승의 효과보다는 전세시세 하락이나 이전 상승된 가격에 대한 하락이 나타날수 있습니다. 쉽게 말해서 주변 지세 상승은 가능하지만 그만큼 입주물량이 동일지역내 크게 늘어나기 때문에 구매, 임대차수요 모두가 당장 감소될수 있기 떄문입니다. 시간이 지나면서 점차 상향안정화되겠지만, 그래도 초반에는 어려움이 있을수 있습니다.
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Q. 경매개시공고 일자를 알고싶은데 어디서 확인을 할수있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인터넷상 법원경매정보를 클릭해보시면 대법원에서 운영하는 법원경매정보 사이트에서 확인가능합니다. 아래에 주소를 링크로 걸어두었습니다. 법원경매정보그리고 해당 사이트에서 사건번호나 지번조회를 통해 확인을 하실수 있습니다.
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Q. 반전세 세입자에게 2년계약후에 2년만기되면 집매도할수있나요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2년후에 임차인이 계약갱신청구권을 사용한다면 매도를 위해 이를 거부할수 없습니다. 즉, 임차인을 낀 상태로 매매를 하셔야 하고 임차인에게 퇴거를 요구할수 없습니다. 최근 사례에서 실거주를 이유로 갱신청구권을 거부한뒤 실제 1년미만 거주후 매도를 하거나, 아예 실거주없이 바로 매도를 하는 경우가 종종 있는데 이럴 경우 손해배상 책임이 발생되기 때문에 이러한 편법은 사용하지 않는게 좋습니다. 재계약시 임차인이 어떠한 결정을 할지 모르는 만큼 사전에 재걔약가능성을 확인하시고 거주를 원할 경우 합의를 거쳐 만기해지를 하시거나 전세낀 매매를 진행하셔야 합니다.
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Q. 방화동이 5~10년내로 개발호재가
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 요건이라면 가능성은 충분이 있을수 있습니다. 다만 미래에 일을 단정할수는 없기에 정확한 답변은 어렵습니다. 개인적판단이지만 방화동의 경우 김포공항과 마곡 중간에 위치하고 있고 현재 방화뉴타운 사업도 진행중에 있는 만큼 개발호재는 충분히 있다고 판단은 됩니다.
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Q. 전세 묵시적 갱신이면 복비랑 새로운세입자는 누가 구해야되나요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적 갱신에서의 중도해지의 경우 임차인이 해지통보를 하고 임대인이 해당통보를 받은 3개월후 계약은 자동종료가 됩니다. 질문에서 임차인이 해지통보를 실제 퇴거일인 5월 기준 3개월전인 2월 현재 하였다면 임차인은 정상적인 해지절차를 하신것이고 그에 따라 5월에 임차인 퇴거를 하더라도 임대인이 임차인에 대해서 중개보수나 다음세입자를 구하는 부분에 대한 요구를 할수 없습니다, 결론적으로 임차인은 아무런 패널티가 없습니다. 임대인 스스로 세입자를 구하셔야 하고, 중개보수도 스스로 부담하셔야 합니다. 그리고 5월퇴거시 보증금 반환을 해주셔야 합니다.
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Q. 전세 계약 만기 후 며칠만 더 살아달라고 하는데요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 보증금 반환에 대한 협의과정에서 몇일 늦겠다는 사항 자체가 법적으로 문제되지는 않습니다. 다만 실제 만기일에 반환을 하지 않을 경우 문제가 될수 있습니다. 다만 기간차이가 크지 않은 만큼 법적 문제를 논하는게 의미가 없을듯 보입니다. 별도 합의를 하셨다면 나중에 경우를 대비해서 문자나 녹취등은 남겨두시는게 좋을듯 합니다. 3일정도의 관리비와 별도관리비에 대해서는 임대인과 협의를 하시기 바랍니다. 원칙상 거주중이므로 질문자님이 부담하시는게 맞지만, 계약만료시 임대인 사정으로 늦게 퇴거를 해야하는 만큼 조정이 가능한 부분으로 보입니다. 해당부분은 은행에 상담을 해보시기 바랍니다. 만기일 반환이 되지 않는다는 전제하에서는 반드시 대출연장을 단기간이라도 해야하고 이럴 경우 3일짜리 연장은 없기에 연장기간에 따라 중도상환수수료 부담이 생길수 있습니다. 임차권등기명령은 만기일이 이후에 바로 하셔도 관계가 없지만 , 임대인이 말한 해당일자에 정상적으로 반환이 된다면 등기가 되기 전이므로 크게 의미는 없습니다 결론, 우선 3번에 대한 사항을 확인하여 임대인과 3일 추가 거주에 따른 비용부담문제를 협의하시고 해당부분을 문자나 녹취등으로 남겨두시면 됩니다. 그리고 임대인이 말한 21일에 실제 전액반환이 되지 않는다면 그때는 임의대로 임차권등기명령신청 및 법적 조치를 진행하겠다는 의사통보를 하시는게 좋을 듯 보입니다. 그리고 실제로도 21일에 반환이되지 않으면 임차권 등기를 바로 신청하시면 될듯 합니다.
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Q. 남편 명의 집에 아내 전세대출 가능 여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 방식으로 한다고 해서 대출중인 전세대출이 회수되거나 하지 않습니다. 그러므로 아내분 명의로 전세대출을 받은 뒤 혼인신고로 1주택이 되어도 상관은 없습니다. 다만 전세대출연장의 경우 이러한 1주택이 적용될수 있기에 이에 대한 확인은 필요해 보입니다 ,