신축빌라 월세계액 직거래 해도될까요?
제가 이사를 하려고 여러방면으로 집을 알아보고 있는데 채소중고거래 사이트에서 부동산 직거래 매물을 많이 보다가 맘에들어서 보러갔는데 정말 맘에 들더라구요 그래서 계약을 하려고 하는데 이 집이 건축주 집주인이고 신축빌라이고 근저당이 20억이 되어있습니다
월세는 2000/70인데 계약 할 때 등기부등본상의 명의자랑 신분증상의 이름 주민번호 동일한지 보고 계약금 입금할때 집주인명의 계좌인지 확인만 하면 괜찮을까요?
신탁등기 같은거는 어떻게 확인하나요?
전세사기를 당한 이후에 허그에서 보증승인나서 이사가는거라 여러모로 참 불안하네요 거래해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
전세사기 이후 직거래라면 더욱 불안함을 느낄 수 있습니다.
신탁등기가 되어 있다면 원칙적으로 신탁재산에 대한 임대차계약은 신탁회사 의 동의가 필요합니다.
부동산이 신탁된 경우, 소유권이 신탁회사로 이전되므 로 소유자(위탁자)가 임의로 임대차계약을 체결할 수 없습니다.
「신탁법」 및 「부동산 신탁 관련 법령」에 따라 신탁회사 가 계약을 체결해야 하며, 동의 없는 임대차계약은 무효 또 는 효력이 제한될 수 있습니다. 즉, 신탁회사의 동의를 받지 않고 체결한 임대차계약 은 법적으로 효력이 인정되지 않을 가능성이 큽니다.
신탁 동의 없이 체결된 임대차계약의 법적 효력
신탁 부동산은 신탁회사 명의로 등기되므로, 소유자로 등 기되지 않은 위탁자(원 소유자)가 임대한 계약은 원칙적으 로 무효
임차인은 대항력(주택임대차보호법 보호) 및 우선변제권 을 주장할 수 없습니다.
신탁회사가 이를 승인하지 않으면 임차인은 강제퇴거당 할 위험이 있습니다.
신탁등기 전에 체결된 임대차계약
신탁계약이 체결되기 전에 이미 체결된 임대차계약이라 면 일반적으로 유효합니다.
다만, 신탁재산이 경매로 넘어갈 경우 보호받기 어려울 수 있습니다.
임차인은 우선변제권 확보를 위해 확정일자를 받아야 함
신탁회사 동의 없는 임대차계약에 대한 임차인의 대응은 계약 전 신탁 여부 확인 (가장 중요)해야 합니다.
계약 체결 전, 등기부등본 확인→ 신탁등기 여부 확인 필 수, 신탁원부를 발급받아서 확인해야 합니다.
만약 신탁재산이라면 반드시 신탁회사의 동의서가 필요합니다. 신탁회사 동의가 없는 계약이라면 계약 체결을 피하는 것 이 바람직합니다.
이미 계약을 체결한 경우에는 신탁회사와 협의하여 임대차계약을 정식으로 승인받는 방 법이 있습니다.
신탁회사가 동의를 거부하면, 계약이 무효가 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
신탁등기가 되어있는지는 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아보면 알수 있습니다
등기부에 신탁등기가 기재되어 있습니다
계약서를 작성할때는 그날 발급한 등기부등본을 확인하고 계약을 하게 됩니다
신탁등기가 되어 있으면 신탁회사의 동의서를 받고 계약을 하시면 됩니다
확인잘하셔서 계약 하시기 바랍니다
월세는 2000/70인데 계약 할 때 등기부등본상의 명의자랑 신분증상의 이름 주민번호 동일한지 보고 계약금 입금할때 집주인명의 계좌인지 확인만 하면 괜찮을까요?
==> 보증금 규모 만을 고려할 때 해당 건물에 경매처분되는 경우 낙찰대금의 2분의 1 범위 내에서 최우선적으로 낙찰을 받을 수가 있습니다.
신탁등기 같은거는 어떻게 확인하나요?
==> 등기사항 전부증명서를 가지고 열람해야 합니다.
전세사기를 당한 이후에 허그에서 보증승인나서 이사가는거라 여러모로 참 불안하네요 거래해도 괜찮을까요?
==> 금액적인 측면에서는 어려움이 없을 것으로 보입ㄴ디ㅏ,
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문에 기재한 내용만 볼때 아직 등기부등본을 통한 권리관계확인이나 부동산 거래경험이 많지는 않아보입니다. 해당 답변을 통해서 설명을 해도 사실상의 등기부상 어떠한 권리가 되어 있는지를 알수 없고 현재 해당 건물자체에 선순위 근저당이 있다는 점등이 눈에 보이기 때문에 중개사를 통해서 거래를 하시는게 가장 안전할듯 보입니다. 참고로 신탁의 경우는 등기부등본상 갑구를 통해 여부를 확인하시면되고, 을구를 통해서는 선순위 근저당을 확인하시면 됩니다. 위 계약조건의 경우 소액임차인 최우선 변제에는 해당되어 최우션 변제대상이 될것으로 보이기에 그나마 보증금 회수에는 유리한 부분이 있어 보이나, 어찌됐던 리스크자체가 없다고는 보기 어렵습니다. 또한 신탁이 되어 있다면 당연히 신탁사가 발행한 임대차동의서등을 반드시 확인하신뒤 거래를 하셔야 합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
직거래할 때는 여러모로 본안직접 사기여부를 확인해야합니다 먼저 거축눌 등기부 등존을 확인하여 주변시세와 비교할 때 실거래가에 비교하여 근저당이 80%이상시는 계약상 위험할 수 있습니다
다시 말해서 계약종료후 보증금을 받기어려울 경우도 발생합니다
따라서 중개사를 통하여 계약을 권장드립니다
그리고 신탁등기 경우는 등기부등본상 명시 되어 있으면 신탁회사의 승인을 받아 계약을 실시하여야 정식 계약으로 인정받습니다
왜냐하면 신탁시 소유권자는 신탁회사에 위임하기 때문입니다
잘 판단하여 계약을 진행하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다
100% 안전한 물건은 없지만 근저당이 잡혀 있는 매물은 더욱 조심해야 합니다. 하지만 보증금 2,000만 원에 월세 70이면 최우선변제금액에 해당되기에 계약하셔도 괜찮다고 생각합니다.
계약하실 때 등기부 등본 확인하시고 임대인 신분증과 계좌 일치 여부를 확인하고 납입하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
신축 빌라 월세 직거래에 대한 고민이 많으신 것 같아요. 전세 사기를 당한 이후에 허그 에서 보증 승이 나서 이사 가는 것 같은데 가능하면 직거래보다는 부동산을 통해서 계약할 것을 권해드립니다.
중개 보수 료에 대한 부담이 있겠지만 부동산을 통하는 것이 안전하기 때문입니다. 부동산을 통해서 계약을 하면 공적 장부에 대한 서류 준비와 브리핑,예견되는 문제점을 미리 체크 후 안전하게 거래할 수 있도록 도와줄 뿐더러 공제 증서라는 안전 장치를 해 놓을 수 있기 때문입니다.
중고 사이트에서 직거래를 봤더니 방이 맘에 드는데 공적 장부에 대한 걱정, 대출에 대한 문제,차후 잔금까지 어떻게 진행을 하는지 걱정이 되실 텐 데 직접 하신다고 하면 다음과 같은 점을 유의하고 체크할 사항을 적어 보겠습니다.
등기 사항 증명서 확인입니다 : 계약을 하시기 전에 반드시 등기부 등본을 확인하셔야 합니다. 명의 자와 실제 집주인이 동일한지, 근저당 설정 여부도 확인해야 합니다. 근저당이 20억이라면, 해당 금액에 대한 부담이 있을 수 있습니다.
신분증 확인입니다 : 집주인의 신분증과 등기 사항 증명서 상의 이름이 동일한지 확인하는 것은 필수 입니다. 또한 주민등록번호도 일치해야 합니다.
계좌 확인입니다 : 계약금 입금 시 집주인의 명의 계좌인지 확인하는 것은 중요합니다.
신탁등기확인입니다 : 신탁 등기가 되어 있는지 확인하려면 , 등기 사항 증명서에 보면 '신탁 등기'라는 용어가 기재되어 있습니다. 신탁 등기가 있다면 계약이 복잡해 질 수 있습니다.
이전에 전세 사기를 당하셨다면, 이번 거래는 더욱 신중하게 돌 다리도 두드려 가면서 신중하게 진행하시길 바랍니다.