안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 박근혜 정부때는 집 대출 얼마나 해줬었나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.박근혜 정부(2013~2017) 시절은 한국 주택시장 정책의 큰 전환점으로 평가받습니다.당시 정부는 부동산 경기 활성화를 위해 대출 규제를 크게 완화했으며 , 그로 인해 " 집 사기 가장 좋은 시기 " 라는 평가가 나왔습니다.이를 뒷받침하는 대표적 근거 중 하나가 바로 주택담보대출비율(LTV) 과 총부채상환비율(DTI) 완화 정책입니다.(1) LTVㆍDTI 완화 정책2014년 8월 , 박근혜 정부는 주택시장 부양을 위해 수도권ㆍ비수도권 구분 없이 LTV와 DTI를 각각 70%와 60%로 단일화 했습니다.이전에는 지역별로 LTVㆍDTI 기준이 달라 서울은 LTV 50~60% 수준이었고 , DTI도 50% 수준에 머물러 있었습니다.하지만 규제 단일화로 인해 대출한도가 실질적으로 크게 늘어났고 , 특히 수도권과 투기지역의 LTV상향은 중산층과 무주택자에게 큰 기회로 작용했습니다.(2) 초저금리와 맞물린 시기적 호재또한 이 시기는 한국은행이 기준금리를 지속적으로 인하하던 시기로 , 2015년에는 1.5%대의 초저금리가 정착되었습니다.대출 문턱이 낮아진 데다 , 이자 부담까지 적어지면서 실수요자와 투자자 모두 주택 구입에 나설 수 있는 환경이 조성되었습니다.(3) 전세난과 갭투자의 시작당시 전세난이 심화되면서 전세를 끼고 집을 사는 ' 갭투자 ' 가 본격적으로 유행했습니다.LTV 70%의 규제를 활용해 자기자본 2~3천만 원만으로 집을 살 수 있는 구조가 가능해졌고 , 이는 서울과 수도권 아파트 가격 상승의 기폭제가 되었습니다.(4) 비교 : 현재와의 차이점2025년 현재는 대출 규제가 다시 강화되었고 , LTV는 대체로 60~70% 수준이나 , 다주택자나 고가주택의 경우 매우 엄격한 규제가 적용됩니다.금리도 3~4% 대로 상승해 , 당시처럼 쉽게 대출을 받아 집을 사기는 어려운 구조입니다.결론적으로 , 박근혜 정부 시절은 대출 규제 완화 , 저금리 , 전세난이라는 삼박자가 맞아떨어지며 집 사기에 가장 유리한 환경이 조성된 시기였습니다. 지금과 비교하면 대출 가능 한도와 자금 조달의 용이성 면에서 훨씬 유연했고 , 이로 인해 " 그때가 가장 좋은 집 사는 시기였다 " 는 인식이 강하게 남은 것입니다.
Q. 대통령이 되면 가지고 있는 주식 같은 경우에는 어떻게 해야 하는가요
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.대통령이 되면 주식을 어떻게 처리해야 하는 가에 대한 문제는 공직자의 이해충돌 방지와 공정한 국정 운영을 위한 중요한 윤리적ㆍ제도적 과제입니다.특히 주식은 정책 결정과 시장 변동 간의 연관성이 크기 때문에 , 대통령이 특정 기업의 주식을 보유한 채 재임하는 것은 의심과 논란을 낳을 수 있습니다.우리나라의 경우 , 대통령은 ' 공직자윤리법 ' 에 따라 취임 직후 일정 기간 내에 재산을 등록해야 하고 , 이 재산 내역은 공개됩니다.특히 주식과 같은 금융투자자산에 대해서는 보유 사실 자체보다 그 이해충돌 가능성이 중점적으로 판단됩니다.법적으로 대통령이 주식을 무조건 처분해야 하는 의무는 없습니다.하지만 공직자윤리법 제14조에 따라 , 이해충돌이 우려되는 경우 직무 관련성이 있는 주식에 대해서는 처분하거나 백지신탁해야 합니다.예를 들어 대통령이 A기업의 주식을 가지고 있는데 , 재임중 그 기업과 관련된 정책 (규제 완화 , 정부 사업 수주 등) 을 결정해야 하는 위치에 있을 경우 , 이는 명백한 이해충돌입니다.이런 경우에는 해당 주식을 백지신탁제도를 통해 외부 전문가에게 관리하게 하거나 , 아예 매각하는 것이 원칙입니다.백지신탁은 본인이 주식에 대한 관리나 매매를 일절 하지 않도록 하는 제도입니다.다만 대통령이라는 지위는 일반 고위공직자와 달리 , 그 영향력이 막강하고 정책 전반에 걸쳐 직간접적인 영향력을 행사할 수 있기 때문에 , 사실상 모든 상장주식이 직무 관련성과 얽힐 수 있습니다.이 때문에 대통령이 되면 관행적으로 보유 주식을 전부 매각하는 것이 일반적이며 , 사회적으로도 요구됩니다.과거에도 대통령 후보나 당선인이 주식 전량을 처분 한 사례가 많습니다.결론적으로 , 법적으로 대통령이 보유 주식을 반드시 매각해야 하는 것은 아니지만 , 공직자윤리성과 시장의 신뢰 확보를 위해 실질적으로는 처분이 요구되는 분위기입니다.실제 주식 시장에 미칠 영향이 큰 만큼 , 대통령 본인도 자발적으로 주식을 정리하는 것이 바람직한 선택이라 볼 수 있습니다.
Q. 상속 등기 전 부동산 매수인 주의사항 알려주세요.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.상속등기 전의 부동산을 매수하고자 할 경우 , 매수인은 일반 매매보다 훨씬 더 많은 주의가 필요합니다.이는 현재의 등기부등본상 소유자가 이미 사망하여 권리관계가 불분명할 수 있고 , 상속인들 간에 법적 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없기 때문입니다.아래에서는 이러한 거래를 진행할 때 매수인이 반드시 확인해야 할 서류와 유의사항을 알아보겠습니다.(1) 사망자 명의의 등기 상태 확인현 시점에서 부동산은 피상속인(사망자) 명의로 등기되어 있으며 , 상속등기는 아직 완료되지 않았습니다.따라서 이 부동산을 매수하는 경우 , 실질적인 소유자 (상속인) 들의 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.단순히 부동산 등기부만 보고는 실제 매도인의 권한을 확인할 수 없다는 점이 위험 요소입니다.(2) 상속인 전원의 동의 필수상속이 개시되면 상속인들은 공동상속인이 되어 , 해당 부동산의 공유자가 됩니다.이때 매매계약을 체결하려면 상속인 전원의 서면 동의와 인감 날인이 반드시 필요합니다.단 한 명이라도 동의하지 않으면 매매계약 자체가 무효 또는 취소의 위험에 처할 수 있습니다.따라서 아래와 같은 서류들을 확보하고 , 반드시 모든 상속인의 실명확인 및 인감을 받아야 합니다.(3) 필수 확인 서류기본서류 : ㆍ 사망자 (피상속인) 기본 증명서 및 가족관계증명서ㆍ 상속인 전원의 기본 증명서 및 가족관계증명서ㆍ 상속인 전원의 주민등록등본 , 인감증명서ㆍ 인감 날인된 매매계약서 및 공동매도 위임장등기관련 : ㆍ 현재 등기부등본 (사망자 명의 확인용)ㆍ 상속등기 예정 내역 및 신청일자 확인ㆍ 상속재산분할협의서(공동상속인 간 합의서류) ㅡ 특히 매매 목적의 분할 협의 여부 확인(4) 계약서 작성 시 특약사항 기재상속등기가 완료되지 않았기 때문에 , 매수인은 소유권이전등기를 당장 받을 수 없습니다.따라서 계약서에는 다음과 같은 특약사항을 명확히 기재해야 합니다.ㆍ " 매도인은 상속등기를 ㅇ월 ㅇ일까지 완료하고 , 지체 없이 매수인 명의로 소유권이전등기를 이행한다."ㆍ " 상속등기 지연 시 계약금 배반환 및 손해배상 책임을 진다. " ㆍ " 상속인 중 일부라도 등기 협조를 거부할 경우 계약은 무효로 간주되며 , 매수인은 계약금 2배 및 기타 비용 전액을 반환 받는다. "(5) 추가적으로 권유되는 조치ㆍ 사전 등기권리 확보 : 상속등기 완료 후 특정 상속인 명의로 단독등기를 진행한 후에 매매하는 방식이 가장 안전합니다.ㆍ 법률 전문가 검토 : 거래 전후로 부동산 전문 변호사 또는 공인중개사를 통한 계약 검토가 필수입니다.ㆍ 가등기 활용 : 계약이 확정적일 경우 , 매수인을 위한 가등기 설정을 통해 추후 법적 분쟁에 대비할 수 있습니다.결론적으로 , 상속등기 전 부동산 매수는 일반 거래보다 복잡하며 , 매수인 입장에서는 법적 리스크가 큽니다.상속인 전원의 동의가 확인되지 않거나 상속등기의 향후 진행이 불확실한 경우에는 거래를 보류하거나 법률적 안전장치를 병행하는 것이 바람직합니다.무엇보다도 , 현재 매도인의 등기 권한이 없다는 점을 명심하고 , 계약의 모든 조건을 문서로 명확히 남겨두는 것이 최우선입니다.
Q. 이더파이코인을 많이 추천하던데 이더파이는 어떤코인인가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.이더파이(EtherFi , 약칭 : EDFi) 는 최근 디파이 (DeFi) 와 리퀴드 스테이킹 (LSD , Liquid Staking Derivatives) 분야에서 주목받고 있는 프로젝트 중 하나입니다.이름에서 알 수 있듯이 이더리움 (ETH) 기반의 탈중앙화 금융 (DeFi) 시스템과 관련이 깊으며 , 특히 ' 이더리움 스테이킹 ' 에 새로운 접근을 제시하고 있다는 점에서 인기를 끌고 있습니다.여러 유투브 영상이나 암호화폐 커뮤니티에서 추천이 늘어나는 이유도 이 때문입니다.{이더파이의 핵심 구조와 기능}(1) 리퀴드 스테이킹 (LSD) 플랫폼 이더파이는 사용자가 이더리움(ETH) 을 스테이킹하면 , 그 대가로 ' eETH ' 라는 유동 토큰을 받는 시스템입니다.이 eETH는 다시 디파이 생태계에서 활용 가능하며 , 원할 경우 언제든 ETH로 교환 가능합니다.(2) 노드 운영의 탈중앙화전통적인 리퀴드 스테이킹 플랫폼은 스테이킹된 ETH를 몇몇 노드 운영자에게만 위임하는 방식이 많았습니다.하지만 이더파이는 노드 운영 권한을 탈중앙화 시키는 구조를 도입했습니다.누구나 노드 운영에 참여할 수 있고 , 보상도 직접 수령 가능하다는 점에서 ' 진정한 탈중앙화 ' 에 가까운 모델을 추구합니다.(3) Restaking & EigenLayer 연동이더파이는 EigenLayer와 통합되어 리스테이킹(restaking) 기능도 제공합니다.즉 , 스테이킹된 ETH를 단순히 하나의 역할에 쓰는 것이 아니라 여러 서비스에 재활용함으로써 보상을 극대화할 수 있습니다.{장점 - 왜 주목받고 있는가? }ㆍ 높은 보상률 : 단순 스테이킹보다 리스테이킹까지 고려하면 연간 수익률(APR) 이 높다.ㆍ 탈중앙화 노드 운영 : 리스크가 분산되고 , 거버넌스에도 참여할 수 있다.ㆍ DeFi 연동성 : eETH는 다양한 디파이 플랫폼에서 담보 , 대출 , 유동성 제공 등에 활용 가능하다.ㆍ EigenLayer 기반 확장성 : 이더리움 보안과 연계해 새로운 서비스 구축 가능성이 크다.{단점 - 유의할 점은 무엇인가?} ㆍ 복잡한 구조 : 리스테이킹 , eETH , 노드 참여 등 일반 사용자에게는 다소 난해할 수 있다.ㆍ 스마트컨트랙트 리스크 : 모든 LSD 프로토콜이 그렇듯 스마트컨트랙트 해킹 가능성 존재ㆍ 유동성 리스크 : eETH를 시장에서 원하는 시점에 ETH로 바로 바꾸지 못할 수도 있다.ㆍ 경쟁 심화 : Lido , Rocket Pool , Frax 등 이미 강력한 경쟁자들이 존재한다.{투자 가치가 있는가?}이더파이는 이더리움 기반 리퀴드 스테이킹 분야에서 기술적 , 구조적으로 진보된 모델을 제시하는 유망 프로젝트입니다.특히 DeFi 활용성과 리스테이킹을 통한 수익 극대화 전략이 매력적입니다.하지만 상대적으로 신생 프로젝트인 만큼 보안성 , 유동성 , 시장 채택률 등에 있어 일부 리스크도 존재합니다.따라서 투자 시에는 기술적 이해와 리스크 관리가 병행되어야 하며 , 단기적 유행보다는 중장기적 생태계 안착 여부를 보고 판단하는 것이 바람직합니다.결론적으로 , 이더파이는 이더리움 기반의 리퀴드 스테이킹 플랫폼으로 , 탈중앙화 노드 운영 및 EigenLayer 연동 기능이 강점입니다.그러나 복잡한 구조와 유동성 위험 등도 함께 고려해야 합니다.
Q. 신축빌라 입주시 임대인 변경 예정일때 보증보험은?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.신축빌라 입주를 앞두고 임대인의 변경이 예정된 경우 , 전세보증금 보호를 위한 보증보험 가입은 매우 신중하게 접근해야 합니다.보증보험은 임대인의 신용도와 소유권 등기 상태 등에 따라 가입 가능 여부가 달라지기 때문에 , 계약 시점과 보증보험 가입 시점이 불일치하면 큰 리스크로 이어질 수 있습니다.현재 상황은 건설사가 소유자인 상태에서 세입자가 전세보증금을 지급하고 , 이후 제3자에게 소유권이 이전되며 , 다시 그 제3자와 계약을 체결하게 되는 구조입니다.이럴 경우 가장 중요한 점은 보증보험 가입 시점에 소유권자와 세입자 간 계약이 유효해야 하며 , 해당 소유자가 보증보험 요건을 충족해야 한다는 점입니다.만약 건설사 소유 상태에서 계약을 체결하고 , 그 건설사 명의로 보증보험에 가입하면 , 해당 보증은 ' 건설사와의 계약 ' 에 한해 유효합니다.하지만 이후 임대인이 변경되고 , 새로운 임대인과 다시 계약을 체결하게 되면 , 기존 보증 보험은 무효가 될 수 있으며 , 새로운 임대인 명의로 다시 보증보험을 가입해야 합니다.문제는 여기서 발생합니다.새로 임대인이 될 예정인 사람은 아직 확정도 되지 않았고 , 신용이나 기타 사유로 인해 보증보험 가입이 불가능한 경우 , 세입자는 보증 사각지대에 놓이게 됩니다.보증보험사가 보증을 거절하면 전세금 반환에 대한 안전장치가 사라지게 되는 것입니다.따라서 이 같은 구조에서 세입자가 취할 수 있는 가장 안전한 방안은 다음과 같습니다.임대인이 확정된 이후 , 소유권 이전등기 완료 후에 계약 체결 및 보증보험 가입을 진행한다.만약 입주 시점을 조정할 수 없다면 , 계약서에 반드시 ' 보증보험 가입이 불가능할 경우 계약 자동 해제 및 전세금 전액 환급 ' 조항을 포함시켜 리스크를 줄여야 합니다.임대인 변경 전에는 보증보험 가입을 하지 말고 , 소유권 이전 등기 완료 후에만 계약 및 보증보험을 실행하는 것이 바람직합니다.결론적으로 , 임대인 변경 예정이 있는 상황에서는 서두르지 말고 보증보험 가입 가능 여부가 확인된 이후에 계약을 확정하는 것이 세입자의 재산을 보호하는 최선의 방법입니다.계약 구조가 복잡할수록 보증보험이 핵심 안전장치가 되므로 , 임대인 변경 전 계약은 신중히 , 보증보험은 임대인 변경 이후에 가입하는 것을 원칙으로 삼아야 합니다.