안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
주식·가상화폐
Q. 파이코인 앞으로의 전망은 어떨까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.파이코인 ( Pi Network ) 은 2019년 출시 이후 스마트폰을 통한 간편한 채굴 방식으로 많은 관심을 받아왔습니다.최근 2025년 2월 20일 메인넷을 공식 출시하며 OKX , Bitget , Gate.Io , Mexc 등 여러 글로벌 거래소에 상장되었습니다.상장 직후 파이코인의 가격은 1.3~2 달러 사이에서 거래되었으며 , 일부 거래소에서는 3.4 달러까지 상승하기도 했습니다. 현재 시가 총액은 약 14조 원 규모로 전체 암호화폐 중 상위 10위 권에 위치하고 있습니다.그러나 파이코인은 초기부터 다단계 마케팅 구조와 개인정보 수집에 대한 우려로 스캠 논란이 있었습니다.중국 헝앙시 공안국은 이를 근거로 파이코인을 스캠 코인으로 분류하기도 했습니다.또한 , 파이코인 채굴을 위해서는 실명 인증 ( KYC ) 을 요구하며 , 이 과정에서 이름, 주소 , 신분증 , 전화번호 등의 민감한 개인정보를 제출해야합니다. 이는 트래블룰을 대비하고 , 자금세탁을 방지하기 위한 조치라고 파이코어팀에서는 밝히고 있습니다.그러나 이러한 정보가 해킹으로 유출될 경우 큰 피해로 이어질 수 있으므로 주의가 필요합니다.파이코인의 전망에 대해서는 긍정적 의견과 부정적 의견이 혼재되어 있습니다.일부에서는 메인넷 출시와 거래소 상장을 통해 가치 상승을 기대하고 있으나 , 다른 한편에서는 프로젝트의 신뢰성과 개인정보 보호 문제를 지적하며 신중한 접근을 권고하고 있습니다.투자나 참여를 고려하신다면 , 이러한 다양한 의견과 정보를 종합적으로 검토하시고 신중하게 판단하시길 권장드립니다.
부동산
Q. 보증보험 안되는 전세빌라, 답 없을까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.빌라 전세를 구할 때 보증보험 가입 여부는 굉장히 중요한 요소입니다.보증보험이 안 된다는 것은 다음과 같은 위험이 있다는 뜻입니다.전세금 반환 위험 ( 전세 사기 위험 )ㆍ 보증보험이 안 되는 이유는 보통 건물의 근저당 비율이 높거나 , 시세보다 전세가율이 높아서입니다.ㆍ 만약 집주인이 대출이 많아 압류되거나 경매로 넘어가면 , 질문자의 전세금이 제대로 반환되지 않을 가능성이 큽니다. 시세보다 낮은 가격에 나온 이유 :ㆍ 보증보험이 안 되는 빌라는 대개 실제 시세보다 높은 전세가로 설정된 경우가 많습니다.ㆍ 집주인이 대출을 상환하거나 다른 사정이 있어서 전세가를 높게 잡은 것일 수도 있습니다.대처 방법 : 1) 정말 보증보험이 안 되는지 직접 확인ㆍ HUG ( 주택도시보증공사 ) 또는 SGI 서울보증에서 직접 확인합니다.ㆍ 가끔 중개사나 집주인이 보험이 안 된다고 말하지만 , 사실 가입 가능한 경우도 있습니다.2) 안전한 매물을 찾으려면 ' 매매가 대비 전세가율 ' 체크 ㆍ 빌라 시세 ( 매매가 ) 대비 전세가율이 70%를 넘으면 위험할 확율이 큽니다.ㆍ 전세가율이 높으면 집이 경매로 넘어갈 때 , 질문자의 전세금을 못 돌려받을 가능성이 큽니다.3) 시세보다 저렴한 이유를 철저히 분석 :ㆍ 근저당이 많이 잡혀 있는지 , 집주인의 신용이 괜찮은지 확인 필요함.4) 보증보험이 안 되더라도 ' 대출 없는 집 ' 이거나 ' 집주인이 신용 확실 ' 한 경우에만 고려할 것ㆍ 보증보험이 안 되는 집이라도 , 집주인에게 확정일자와 전세권 설정을 요구하면 보호받을 확율이 높아집니다.ㆍ 하지만 , 집주인의 재정상태가 나쁘면 전세금 반환이 어려울 수도 있으니 집주인의 대출 및 소유 부동산 상태 확인 필수임.결론적으로 , 보증보험이 안 되면 피하는 게 안전합니다.ㆍ 현재 자금이 부족해서 어쩔 수 없이 저렴한 매물을 본다면 , 되도록 보증보험 가능한 곳을 찾는게 좋습니다.ㆍ 차선책으로 보증보험이 안 되는 집이라도 근저당 없는 곳 , 집주인 재정이 튼튼한 곳을 찾는 방법이 있지만 , 이는 위험 부담이 큽니다.만약 , 옵션이 있는 곳을 원한다면 ,ㆍ 월세 + 보증금 조합으로 보증보험 가능한 매물 찾기ㆍ 보증금 낮추고 나머지 예산을 월세로 전환하는 방법도 고려할 만 합니다.빌라 전세 사기가 요즘 많으니까 절대 급하게 결정 하시지 말고 , 신중하게 따져 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 이번에 전국 그린벨트 지역을 대대적으로 푼다고 했는데요 과연 국가이익이 있는 걸까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.최근 정부가 전국적으로 그린벨트 ( 개발제한구역 ) 를 대대적으로 해제한다고 발표했습니다.이는 부동산 시장과 경제 전반에 큰 영향을 미칠 수 있는 정책입니다.하지만 이 정책이 국가적으로 또는 개인적으로 어떤 이익을 가져올지에 대한 논란도 존재합니다.국가적 이익 : 단기적 경제 활성화 혹은 장기적 환경훼손에 대한 논란ㆍ 그린벨트 해제는 가장 먼저 부동산 공급 확대를 통한 경제적 효과를 기대할 수 있습니다.수도권과 일부 대도시에서는 주택 공급 부족으로 인해 부동산 가격이 급등하는 현상이 지속되었고 , 이번 해제로 인해 공급이 늘어나면 시장이 안정될 가능성이 있습니다.또한 , 대규모 개발 사업이 진행되면서 건설경기 부양 , 일자리 창출 , 세수 증가 등의 효과도 기대할 수 있습니다.그러나 장기적으로 보면 , 환경 훼손이 불가피합니다.그린벨트는 원래 도시 확장을 제한하고 자연환경을 보호하기 위해 설정된 지역이기 때문에 , 무분별한 해제가 진행되면 수질 오염 , 대기 오염 증가 , 생태계 파괴 등이 발생할 수 있습니다.이는 기후 변화 대응과 지속 가능한 도시 개발 측면에서 국가적 부담이 될 수 있습니다.개인적 이익 : 토지 소유자의 반사이익 혹은 서민 주거 문제 발생ㆍ 개인적으로는 토지 소유자의 이익이 가장 클 가능성이 높습니다.기존의 그린벨트 지역은 개발이 제한되어 있어 토지 가격이 낮게 유지되었으나 , 해제가 되면 땅값이 급등할 가능성이 커집니다.특히 , 개발업자나 대형 건설사는 상대적으로 낮은 가격에 토지를 매입해 수익을 극대화할 수 있습니다.ㆍ 반면 , 일반 서민들에게는 반드시 긍정적인 결과로 이어지지 않을 수도 있습니다.그린벨트 해제 후 조성되는 부동산이 서민을 위한 공공주택이나 저렴한 주거시설이 아닌 고급 아파트 , 상업지구 중심으로 개발된다면 , 서민들에게 실질적인 주거혜택은 미미할 것입니다.또한 , 인프라 구축 없이 주택 공급이 급격히 늘어나면 교통 체증 , 생활환경 악화 등으로 인해 거주 만족도가 낮아질 가능성도 있습니다.균형 잡힌 접근이 필요 :ㆍ 그린벨트 해제는 단순히 부동산 시장의 수요와 공급을 맞추는 차원의 문제가 아닙니다.단기적 경제효과만을 고려해 무분별한 해제를 진행할 경우 , 장기적으로 도시환경과 국민 삶의 질에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.따라서 환경 보호와 개발 사이의 균형을 맞추는 정책적 조율이 반드시 필요합니다.예를들어 , 친환경 도시 개발 , 공공주택 의무 공급 , 교통 및 기반시설 확충과 같은 보완 대책이 병행되어야 합니다.결론적으로 , 국가 차원에서는 신중한 검토가 필수적이며 , 개인적 이익은 토지 소유자와 개발업체에게 집중될 가능성이 큽니다.서민들에게 실질적인 혜택이 돌아가려면 보다 세밀한 정책설계가 필요할 것입니다.
주식·가상화폐
Q. 변동성이 낮으면서 꾸준한 수익을 기대할 수 있는 ETF는?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.변동성이 낮으면서 꾸준한 수익을 기대할 수 있는 ETF를 추천한다면 다음과 같습니다.KODEX 최소변동성 ETF : 삼성자산운용에서 운용하는 이 ETF는 시장과의 괴리를 최소화하면서 변동성을 줄이도록 설계되었습니다.S&P Broad Market Index Universe 를 기반으로 하며 , 안정적인 수익을 추구하는 투자자에게 적합합니다. ( 삼성펀드 )Invesco S&P 500 High Dividend Low Volatility ETF ( SPHD )미국 S&P 500 지수 내에서 높은 배당 수익율과 낮은 변동성을 가진 50개 종목에 투자하는 ETF 입니다.월별 배당을 제공하며 , 안정적인 수익을 추구하는 투자자에게 적합합니다. ( 마켓워치 )Goldman Sachs ActiveBeta World Low Vol Plus Equity ETF ( GLOV )글로벌 시장을 대상으로 하며 , 낮은 변동성뿐만 아니라 품질 , 가치 , 모멘텀 등의 요인을 고려한 ETF입니다.미국 외 선진국 시장에도 약 1/3 정도 투자하여 포트폴리오를 다각화합니다. ( 마켓워치 )SPDR S&P 500 Low Volatility ETFS&P 500 지수 내에서 변동성이 가장 낮은 100개 종목에 투자하는 ETF로 , 안정적인 수익과 낮은 변동성을 추구합니다.최근 기술주 중심의 ETF보다도 높은 수익율을 보이면서도 변동성은 낮은 편입니다. ( Welt )iShares MSCI USA Min Vol Factor ETF미국 주식 중 변동성이 낮은 종목에 투자하여 시장 변동성에 대비하는 ETF입니다.포트폴리오에 Walmart , Merck , Cisco , Berkshire Hathaway 등 안정적인 기업을 포함하고 있습니다. ( Barron's )결론적으로 , 결정전에 각 ETF의 구성 종목 , 수수료 , 과거 수익율 등을 상세히 검토하시고 , 자신의 투자 목표와 위험 허용 범위에 부합하는지 확인하시기 바랍니다.
부동산
Q. 급매로 구축아파트 매수했는데 하락기가 온다면 어쩌나 걱정에 문의드려요!!
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.최근 급매로 구축 아파트를 매수했지만 , 만약 부동산 시장이 하락한다면 어떻게 될까?부동산 시장은 다양한 요인에 의해 변동하며 , 올해 2025년도 예외는 아닙니다.현재 시장 흐름을 바탕으로 올해 부동산 전망을 살펴보겠습니다.금리와 유동성 : 부동산 시장에서 금리는 가장 중요한 변수 중 하나입니다.미국과 한국 모두 2024년 말부터 금리 인하 가능성이 거론되었고 , 만약 금리가 본격적으로 인하된다면 대출 부담이 줄어들어 부동산 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.그러나 예상보다 금리 인하가 지연되거나 , 경기 둔화가 심화될 경우 부동산 시장이 다시 위축될 가능성도 배제할 수 없습니다.공급 증가와 시장 부담 :최근 몇 년간 진행된 대규모 아파트 분양으로 인해 2025년부터 입주 물량이 급증할 전망입니다.특히 , 수도권과 일부 지방에서 공급이 늘어나면서 전세시장이 약세를 보이고 , 이에 따라 매매시장도 조정을 받을 가능성이 큽니다.입주 폭탄이 현실화되면 , 구축 아파트 가격은 더 큰 영향을 받을 수 있습니다.정책 변화와 시장 심리 :정부는 경기 부양을 위해 규제를 완화하는 한편 , 부동산 시장 안정화를 위한 추가 정책을 고려할 가능성이 있다.최근 다주택자 양도세 중과 완화 , 보유세 완화 등이 논의되었는데 , 이 같은 정책 변화가 매물 증가 또는 가격상승을 초래할 수 있습니다.하지만 정책 효과는 단기적으로는 제한적일 수 있으며 , 결국 시장심리가 중요한 변수로 작용할 것입니다.올해 부동산 시장 전망 : 조정기 혹은 바닥?현재 상황을 종합하면 , 2025년 부동산 시장은 조정 국면이 이어질 가능성이 큽니다.ㆍ 금리 인하 기대감은 있지만 , 경기 불확실성이 존재합니다.ㆍ 공급 증가로 인해 매수세가 위축될 가능성이 있습니다.ㆍ 정책 변화가 변수지만 , 시장 반응은 제한적일 수 있습니다.그러나 장기적인 관점에서 보면 , 결국 부동산은 인플레이션과 함께 가치가 상승하는 자산이라는 점도 고려해야합니다.다만 , 구축 아파트의 경우 신축 공급 증가와 노후화 문제로 인해 가격상승이 제한될 수 있습니다.결론적으로 , 전략적 대응이 필요한데 만약 가격하락이 우려된다면 , 전세를 놓아 보유기간을 늘리거나 , 리모델링 등의 가치를 더하는 방식을 고려할 수 있습니다.또한 , 금리가 인하되면 대출을 활용한 자금 운용전략도 가능할 것입니다.단기적인 가격 변동에 흔들리기보다는 , 장기적인 관점에서 입지와 수요를 고려한 대응이 중요합니다.
부동산
Q. 부동산 중개료 관련 문의드립니다~~
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.16억 원짜리 아파트를 매수할 때 5억 원 전세 세입자가 있는 상태로 ' 세를 안고 ' 매수하는 경우 , 부동산 중개보수 ( 중개수수료 ) 의 산정 기준이 어떻게 되는지 알아보겠습니다.중개보수 계산 기준 한국에서 부동산 중개보수는 보통 실거래가 ( 매매가 ) 기준으로 산정됩니다.즉 , 전세보증금을 제외한 실질적인 매수 금액 11억 원이 아니라 , 16억 원 전체를 기준으로 중개보수를 계산합니다.16억 원 아파트의 중개보수 계산ㆍ 매매가 16억 원 -> 상한요율 0.9% 적용 ( 협의 가능 )ㆍ 최대 중개보수 = 16억×0.9%= 1,440만 원 ( 부가세 별도 , 협의 가능 )정리하자면 , 전세를 안고 사더라도 매매 계약의 실거래가 ( 16억 원) 기준으로 중개보수가 산정됩니다.16억 원 기준으로 상한 0.9% ( 협의 가능 ) , 최대 1,440만 원이 부과될 수 있고 , 중개보수는 협의 가능하므로 중개업소와 협상을 시도해보는 것이 중요합니다.
주식·가상화폐
Q. 바이비트 거래소 해킹사건 보니 무서운데 한국 거래소는 해킹 안전한가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.최근 암호화폐 거래소 바이비트 ( Bybit ) 가 약 2조 원 규모의 해킹 피해를 입었으며 , 이는 북한의 해킹조직인 라자루스 그룹의 소행으로 추정됩니다.이러한 대규모 해킹 사건은 암호화폐 거래소의 보안에 대한 우려를 높이고 있습니다.한국의 암호화폐 거래소들도 해킹의 위험에서 완전히 자유롭지 않으므로 , 사용자들은 개인적인 보안 수칙을 철저히 지키는 것이 중요합니다.암호화폐 거래 시 보안을 강화하기 위한 권장사항을 알아보겠습니다.이중 인증 ( 2FA ) 활성화 : 거래소 계정에 로그인할 때 이중 인증을 설정하여 보안을 강화하십시오.강력한 비밀번호 사용 및 정기적 변경 : 예측하기 어려운 비밀번호를 사용하고 주기적으로 변경하여 계정 보안을 유지하십시오.의심스러운 링크나 이메일 주의 : 피싱 공격을 방지하기 위해 출처가 불분명한 링크나 이메일을 열지 마십시오.콜드월렛 사용 : 장기 보관용 암호화폐는 인터넷과 연결되지 않은 콜드 월렛에 저장하여 해킹 위험을 줄이십시오.거래소의 보안정책 검토 : 이용하는 거래소의 보안 조치와 과거 해킹 이력을 확인하여 신뢰할 수 있는 곳을 선택하십시오.결론적으로 , 암호화폐 시장은 높은 수익 가능성과 함께 보안 위험도 존재하므로 , 개인의 주의와 철저한 보안관리가 필수적입니다.아래 영상은 사고에 관련된 것이니 참조하시기 바랍니다.
부동산
Q. 전세 계약 만기 후 며칠만 더 살아달라고 하는데요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.집주인이 요청한 6/21까지 거주하는 것에 대해 법적인 문제는 없으나 , 몇 가지 중요한 점을 체크해야 합니다.법적인 문제 여부ㆍ 전세 계약 만료일 ( 6/18 ) 이후에도 집을 비워주지 않는 경우 , 집주인이 갱신 거절을 했다면 불법점유로 볼 수도 있지만 , 집주인이 동의한 상태라면 문제될 가능성은 낮습니다.ㆍ 다만 , 나중에 분쟁이 발생할 가능성에 대비하여 관련 내용을 문자로 주고받는 것이 좋습니다.문자로 남겨야 할 내용ㆍ 집주인이 6/21까지 거주 요청한 것과 전세보증금을 6/21 지급하기로 약속했다는 내용을 문자로 남기세요.ㆍ 예시 :"ㅇㅇ님 요청으로 6/21 까지 거주하는 것으로 협의하였으며 , 전세보증금은 6/21 지급받기로 하였습니다. 이에 대해 확인 부탁드립니다."집주인이 이에 대해 " 네, 확인했습니다." 등의 답변을 주도록 유도하세요. 관리비 및 공과금 처리 ㆍ 계약 만료일 이후의 관리비 , 수도세 , 전기세 등의 비용은 집주인에게 요구할 수 있습니다. (협의)ㆍ 만약 집주인이 6/21 까지 비용을 부담하지 않겠다고 하면 , 이를 6/21 에 지급받을 보증금에서 차감한다고 문자로 명확히 남겨두세요. (협의)은행 대출 및 이자 청구 가능 여부 ㆍ 본인의 대출이 있다면 , 원래는 보증금을 받아서 상환해야 하므로 늦어질 경우 이자가 추가됩니다.ㆍ 집주인의 요청으로 인해 늦어진 것이므로 , 은행이자를 집주인에게 요구할 수 있습니다.ㆍ 문자 예시 :" 전세보증금 반환이 6/21 로 늦어짐에 따라 , 이에 따른 대출 이자를 청구합니다. 이에 대한 입장을 알려주세요. "( 집주인이 거부할 수도 있으나 , 협의는 시도해볼 수 있음 )임차권등기명령 신청 가능 여부 ㆍ 만약 6/21 에 보증금이 반환되지 않을 가능성이 있다면 , 6/19 에 임차권등기명령을 신청하는 것이 안전합니다.ㆍ 임차권등기명령 이란?보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가더라도 임차인의 권리를 보호하는 제도입니다.등기를 해놓으면 보증금을 돌려받기 전까지 대항력 ( 전세금 반환 청구권 ) 을 유지할 수 있습니다.신청 방법은 법원에 신청서 제출 -> 심사 후 등기 완료.결론적으로 , 6/21 까지 거주하는 대신 , 보증금 지급 확약 문자를 받아 두시고 , 6/19 에 임차권등기명령을 신청할 지 검토 ( 혹시나 지급이 지연될 경우 대비 ) 하신 다음 , 6/18 이후의 관리비 , 전기세 , 수도세 등은 집주인 부담을 명확히 하시기 바랍니다.그리고 은행 이자 발생 시 집주인에게 부담 요청 가능을 문자로 남기셔야 유리합니다.
주식·가상화폐
Q. 미국주식으로 돈을 잃어도 양도세를 내야하나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.해외 주식 투자자들에게 양도소득세는 중요한 고려 사항입니다.특히 미국 주식 거래에서 손실을 입었을 경우 , 국내 세법상 양도소득세는 어떻게 적용되는지 명확히 이해하는 것이 필요합니다.대한민국의 세법에 따르면 , 해외 주식 거래에서 발생한 양도소득은 기타소득이 아닌 양도소득으로 분류되며 , 연간 총 양도차익이 250만 원을 초과할 경우 22% ( 지방소득세 포함 ) 세율이 적용됩니다.그러나 이는 이익이 발생했을 경우에만 해당합니다.즉 , 미국 주식 거래에서 손실이 발생했다면 , 기본적으로 납부할 양도세가 없습니다.또한 , 해외 주식의 양도소득세는 손익 통산이 가능합니다.예를들어 , A주식에서 500만 원의 이익이 발생했지만 , B주식에서 300만 원의 손실이 발생했다면 , 최종 양도소득은 200만 원으로 계산됩니다.만약 손실이 더 크다면 , 세금 부담은 사라지며 한 해 동안의 손실은 다음 해로 이월되지않습니다.결론적으로 , 미국 주식 거래에서 손해를 많이 본 경우에는 국내에서 양도소득세를 납부 할 필요가 없습니다.그러나 다른 해외 주식에서 이익이 발생했다면 이를 합산하여 과세 여부를 검토해야 합니다.그리고 현행 제도에서는 손실 이월공제가 없으며 , 같은 해 내에서만 손익을 합산할 수 있다는 점을 유념해야 합니다.다만 , 항후 금융투자소득세의 도입 여부에 따라 제도가 변화할 가능성이 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.모든 투자자는 연말 정산 전에 자신의 해외 주식 거래 내역을 면밀히 검토하고 , 필요하면 전문가의 조언을 받는 것이 바람직합니다.
부동산
Q. 주담대 금리비교 질문 드립니다 알려주세요~
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.주택담보대출 (주담대 ) 금리를 비교하고자 할 때 , 여러 금융사의 금리를 한눈에 확인하고 대출을 갈아탈 수 있는 앱이 있습니다.예를들어 ' 금리비교 한눈에 ' 앱은 전세대출 , 주택담보대출 , 개인신용대출 등의 금리를 비교하고 계산할 수 있어 유용합니다.또한 네이버 ,토스 , 카카오페이 등 다양한 대출 비교 플랫폼을 통해 여러 금융사의 금리를 비교하고 대출을 갈아탈 수 있습니다.이러한 플랫폼들은 주택담보대출과 전세대출의 온라인 대환대출 서비스를 제공하여 , 집에서 손쉽게 대출 상품을 비교하고 변경할 수 있도록 지원합니다.두 번째 아파트를 구매하려는 경우 , 주택담보대출의 담보인정비율 ( LTV ) 은 일반적으로 60%에서 70% 사이입니다.다만 , 이는 지역 , 주택가격 , 개인의 신용도 등에 따라 달라질 수 있으므로 , 정확한 비율은 해당 금융기관이나 관련 기관에 문의하여 확인하시는 것이 좋습니다.