안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 인구가없는 도시는 어떻게 운영이되나요 ??
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.신도시는 기존 도시의 과밀을 해소하고 균형발전을 위해 계획적으로 조성된 지역입니다.하지만 초기 정착 인구가 예상보다 낮을 경우 , 다양한 문제가 발생합니다.우선 가장 큰 문제는 공공 인프라의 비효율입니다.학교 , 병원 , 도서관 , 지하철 등은 충분한 인구를 전제로 설계되는데 , 사람이 적으면 운영적자나 폐쇄 위기가 발생합니다.또한 상업시설의 공실 문제도 심각합니다.상가 , 마트 , 카페 등이 입점하더라도 수요가 부족해 문을 닫게 되고 , 이는 다시 도시의 활력을 떨어뜨리는 악순환으로 이어집니다.버스 등 교통 운영도 적자를 감수하면서 유지되거나 배차 간격이 길어져 주민 불편이 커집니다.지방정부는 이런 상황을 타개하기 위해 임대주택 공급 , 기업 유치 , 세금 감면 등 다양한 정책을 시도합니다.또한 아파트 가격을 낮춰 외부 수요를 유도하거나 교통망 확충을 통해 접근성을 개선하기도 합니다.결국 신도시의 정상적인 운영은 시간과 정책적 지속성에 달려 있으며 , 단기적 정착률보다는 중장기적인 성장 관리가 핵심이라 할 수 있습니다.정부가 인구 미달 신도시에 사람을 유입시키기 위해 시행하는 대표적인 유인정책은 아래와 같습니다.(1) 주거 지원 정책ㆍ 분양가 인하 또는 특별 분양 : 미분양 물량을 해소하기 위해 시세보다 저렴하게 공급.ㆍ 전세임대 확대 : 공공 임대나 LH임대 아파트로 부담을 낮추어 입주 장려.ㆍ청년ㆍ신혼부부 특화 주택 : 저금리 대출 , 계약금 지원 등을 통해 젊은 층 유입 유도.(2) 일자리 및 기업 유치ㆍ 산업단지 조성 및 기업 이전 유도 : 신도시 인근에 첨단산업단지나 공공기관을 유치해 직주근접 유도.ㆍ세제해택 : 기업이나 자영업자가 해당 지역에 입주하면 법인세ㆍ취득세 감면.ㆍ 스타트업 인큐베이팅 : 창업 지원센터 , 기술보육시설 설치 등.(3) 교통 인프라 개선ㆍ 광역교통망 구축 : 광역버스 , 지하철 연장 , KTX 정차역 신설 등으로 수도권ㆍ대도시와 연결성 강화.ㆍ 출퇴근 시간 버스 집중 배차 : 실거주자의 교통 편의성 확보.(4) 생활 인프라 조기 확충ㆍ 학교ㆍ병원ㆍ도서관 등 조기 개관 : 최소한의 생활 기반 마련.ㆍ 문화ㆍ체육시설 유치 : 아이키우기 좋은 환경 , 여가생활이 가능한 도시 이미지 부각.(5) 정주 인센티브ㆍ 이사비 , 전입지원금 지급 : 일정 기간 거주 조건으로 현금 또는 지역화폐 지급.ㆍ 전입자 자녀 학자금 지원 : 유치원 ~ 대학교까지 학비 일부 지원하는 시도도 있음.따라서 정부는 주거 , 일자리 , 교통 , 생활환경 등 ' 살고 싶은 도시 ' 로 만들기 위한 종합 패키지 전략을 사용합니다.다만 예산ㆍ정책의 일관성 부족으로 효과가 제한적일 수 있습니다.
Q. 나무증권 30달러 출금 질문이요 내용있음
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.해외주식을 매도한 후 출금이 실제로 계좌에 입금되기까지는 몇 가지 절차가 필요합니다.먼저 , 해외주식은 국내주식과 달리 결제일 (T+2) 기준으로 거래가 확정됩니다.다시말해 , 매도일로부터 영업일 기준 2일 후에야 실제로 현금화되어 출금 신청이 가능해집니다.사용자가 언급한 대로 4월 25일은 금요일입니다.이 경우 결제일 T+2는 4월 29일 화요일이 됩니다.4월 27일 (일요일)은 휴일이고 , 4월28일 (월요일)은 대체 공휴일이 아니므로 정상 영업일로 간주됩니다.따라서 T+1은 4월 28일 (월) , T+2는 4월 29일 (화) 이 맞습니다.다만 , 나무증권에서 출금 신청 처리는 결제 완료 후 추가적인 1일 정도가 소요될 수 있습니다.즉 , 4월 29일 화요일에 출금 가능 상태가 되며 , 실제 입금은 늦어도 4월 30일 수요일까지는 완료될 가능성이 높습니다.출금 방식 (은행계좌인지 , 증권계좌 간 이체인지) 이나 시간대에 따라 차이가 있을 수 있으므로 , 오후 늦게까지 입금이 안 될 경우 증권사 고객센터에 문의해보는 것이 좋습니다.정리하자면 , 4월 29일 (화) 에 출금 처리가 가능하며 , 실입금은 29일 오후 또는 30일 중으로 예상할 수 있습니다.
Q. 리얼티인컴 외화세금 환급은 뭔가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.리얼티 인컴 (Realty Income) 은 매달 배당금을 지급하는 미국의 대표적인 리츠 (REITs) 로 , 한국 투자자들도 해외 주식계좌를 통해 투자할 수 있습니다.그런데 이 배당금에는 미국 원천징수세 (보통 15%) 가 자동으로 붙습니다.이때 ' 외화세금 환급 ' 이라는 문자는 미국에서 원천징수된 세금 일부가 환급될 수 있다는 뜻으로 , 증권사에서 세금 정산 과정이나 환급 대상 여부를 안내하기 위해 보내는 경우가 많습니다.보통 한국 투자자는 한ㆍ미 조세조약에 따라 15% 세율이 적용되며 , 이보다 더 많이 원천징수된 경우 자동 환급 대상이 될 수 있습니다.다만 , 일반적인 경우라면 별도로 국세청이나 IRS에 신고할 필요는 없으며 , 증권사에서 대행 처리하거나 자동 정산됩니다.따라서 , 문자를 받았다고 해서 투자자가 직접 무언가를 신고하거나 행동할 필요는 거의 없습니다.다만 , 관심이 있다면 해당 증권사 앱에서 세금환급 진행 여부를 확인하거나 고객센터에 문의해보면 더 확실합니다.
Q. 토지매입을 했는데 위에 세워진 건물이 옆집과 같이 사용하는 건물이예요 이럴때 건물 등기부등본 상황에대해서
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.토지를 매입하면서 위에 세워진 건물이 공유지분 형태로 되어 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우는 생각보다 흔히 발생합니다.특히 건물이 물리적으로 분리되어 있어도 등기상 공유라면 , 각자의 공간을 자유롭게 처분하거나 담보로 제공하는데 제약이 따릅니다.이번 사례처럼 은행 대출을 받으려는 시점에 등기부 등본을 확인하면서 공유지분 구조가 드러나면 , 대출 심사 과정이 상당히 복잡해질 수밖에 없습니다.현재 상황에서 가장 큰 불편함은 , 건물의 일부를 사용하고 있음에도 등기상 지분이 명확히 구분되어 있지 않아 , 은행 업무나 기타 법률 행위에 공유자 모두의 동의나 참여가 필요하다는 점입니다.공유지분 상태에서는 단독으로 건물을 담보로 설정하거나 처분하기가 어렵기 때문에 , 현실적인 불편이 큽니다.이 문제를 해결하기 위한 방법은 다음과 같습니다.(1) 건물의 ' 구분소유 ' 를 위한 분할등기건물이 명확히 물리적으로 구분되어 있다면 , 각 공간을 구분건물로 등록하여 지분이 아닌 전유부분 (단독소유) 으로 만들 수 있습니다.이는 일반적으로 다가구주택 , 다세대주택처럼 독립된 출입구와 구조를 갖춘 경우 가능성이 높습니다.(2) 전유부분 설정을 위한 요건 충족구분등기를 위해서는 먼저 건물의 구조와 용도가 법적으로 구분등기가 가능한지 확인해야 합니다.지자체 건축과를 통해 건축물대장 정리 및 현황도 작성 , 경우에 따라 사용승인 변경 절차가 필요할 수 있습니다.(3) 공유자 간 협의와 분할 합의서 작성가장 중요한 것은 기존 공유자들의 동의입니다.지분만으로는 건물 일부를 따로 분할할 수 없기 때문에 , 공유자 전원이 동의하는 분할합의서를 작성하고 , 그 내용을 토대로 분할 소유권 이전 등기나 구분등기를 신청해야 합니다.즉 , 현재 공유 형태로 된 건물이라도 건물 구조가 분리되어 있고 , 공유자 간 합의가 이루어진다면 , 단독 등기 신청이 가능합니다.다만 절차가 단순하지 않기 때문에 , 공인중개사 또는 부동산 전문 법무사의 도움을 받아 등기 가능성 여부와 필요서류를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.그렇게해야 향후 은행 대출이나 처분 , 소유권 행사 시 불편을 줄일 수 있습니다.
Q. 나이키가 리쇼어링을 절대 못한다고 하는 이유가 무엇인가요
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.리쇼어링 (Reshoring) 이란 해외로 이전했던 생산공장을 다시 본국으로 돌리는 전략을 말합니다.미국은 제조업 부흥을 위해 리쇼어링을 독려하고 있지만 , 나이키와 같은 글로벌 신발ㆍ의류 기업은 구조적으로 리쇼어링이 거의 불가능한 상황입니다.이유를 살펴보자면 : 첫째 , 노동집약적 생산 구조 때문입니다.신발과 의류 생산은 본질적으로 고도의 자동화가 어려운 산업입니다.물론 일부 자동화 기술 (3D 프린팅 , 로봇 재봉 등) 이 개발되고 있지만 , 고급 브랜드가 요구하는 섬세한 작업 , 소재별 대응력 , 다품종 소량생산을 완벽히 자동화하기는 아직 어렵습니다.결과적으로 여전히 다수의 저임금 노동력에 의존해야 하는데 , 미국의 높은 인건비 구조에서는 경제성이 맞지 않습니다.둘째 , 공급망 최적화 문제입니다.나이키는 동남아시아 , 특히 베트남 , 인도네시아 , 중국 등에 걸쳐 방대한 협력 공장을 운영하고 있으며 , 이 지역에는 신발 부품 , 원자재 , 생산설비 등이 모두 밀집해 있습니다.단순히 공장만 미국으로 옮긴다고 끝나는 게 아니라 , 전체 부품ㆍ원자재 공급망까지 같이 이동해야 하는데 , 이는 막대한 비용과 리스크를 수반합니다.현실적으로 불가능에 가깝습니다.셋째 , 가격 경쟁력 유지의 문제입니다.나이키 신발 한 켤레가 미국 기준으로 100~200달러에 팔리지만 , 생산원가는 매우 낮습니다.만약 미국 내에서 생산하면 인건비와 물류비 상승으로 제품 가격이 크게 올라갈 수밖에 없습니다.이 경우 소비자 저항이 심해지고 , 경쟁사 (특히 아디다스 , 스케쳐스 등) 와 가격 경쟁에서 밀릴 위험이 큽니다.브랜드 이미지와 가격 사이에서 균형을 맞추기 위해서라도 해외 생산을 고수할 수밖에 없습니다.마지막으로 , 글로벌 분산 생산 전략 때문입니다.나이키는 단일 국가 리스크 (정치적 리스크 , 노동 분쟁 등) 를 피하기 위해 일부러 생산 기지를 여러 국가에 분산시켜 왔습니다.리쇼어링을 통해 미국에 생산을 집중시키면 , 특정 지역 리스크에 취약해져 글로벌 공급 안전성이라는 나이키의 전략적 이점을 포기하게 됩니다.요약하자면 , 나이키 같은 신발ㆍ의류 업체는 ' 노동집약적 특성 ' , ' 공급망 구축 비용 ' , ' 가격 경쟁력 유지 ' , ' 글로벌 분산 전략 ' 이라는 구조적 이유 때문에 리쇼어링이 사실상 불가능 합니다.일부 자동화 시도는 있을 수 있지만 , 본격적인 대규모 미국 내 생산은 현실적으로 어렵다고 보는 것이 맞습니다.※ 추가로 나이키의 미국 내 소규모 자동화 생산 시도에 대해 알아보겠습니다.비록 대규모 리쇼어링은 구조적으로 불가능하지만 , 나이키는 ' 소규모 자동화 생산 ' 을 미국에서 실험적으로 시도하고 있습니다.대표적인 프로젝트가 ' Nike Advanced Product Creation Center ' 입니다.이 시설은 미국 오리건주에 위치하며 , 주로 최첨단 자동화 기술을 활용해 고급 제품 (특히 고성능 운동화 등) 을 소량 생산하고 있습니다.이 프로젝트의 특징은 다음과 같습니다.ㆍ 3D 프린팅 , 자동 재단기 , 로봇 조립라인 같은 첨단 기술을 사용해 노동 비용을 최대한 줄입니다.ㆍ 소량 고급 제품 (예 : 한정판 운동화 ) 중심으로 생산합니다 .대중적인 대량 생산 모델은 아닙니다.ㆍ 신속한 제품 개발과 테스트를 위한 프로토타이핑센터 역할도 겸합니다.ㆍ 공급망과 시장이 가까워 제품 출시 속도를 높이려는 목적도 있습니다.하지만 이 역시 " 실험적 " 이고 , " 특수 제품군에 한정 " 되어 있습니다.일반 대중용 신발 (예 : 에어포스 1 , 에어맥스 , 코르테즈 같은 대량 판매 모델) 은 여전히 베트남 , 인도네시아 , 중국 등에서 싸게 대량 생산하는 것이 기본 전략입니다.그래서 나이키는 미국 내에서도 일부 첨단 생산을 실험하고 있지만 , 이는 ' 본격적인 리쇼어링 ' 이라기보다는 ' 첨단 소규모 생산 실험 ' 에 가깝습니다.근본적으로는 여전히 해외 대량 생산 체제를 유지할 수 밖에 없는 구조입니다. ※