안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 2014년 취득 주거용 오피스텔 1주택여부 관련
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.오피스텔은 업무용과 주거용으로 구분하고 있습니다. 주거용오피스텔로 전입신고가 되어 있으면 주택수에 포함이 됩니다. 부모님이 거주하는 주택을 보유하고 있다면 무주택자 혜택을 받을 수 없습니다. 자가가 아닌 임대차이고 오피스텔을 사업자등록한 세입자가 사무실로 사용중이면 주택수에서 제외되어 무주택택을 받을 수 있을 겁니다. 전입신고한 이력이 있다면 주택을 소유한 것으로 볼 수 있으니 대출신청 기관에서 확인하셔야 합니다.
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Q. 부동산 직거래에서, 부동산 대필의 역할
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대인과 임차인이 직거래로 임대차계약서를 작성하고 확정일자 전입신고 하면 대항력이 생깁니다. 직거래시 등기부등본과 신분증을 대조하여 소유유무를 확인합니다. 등기부등본, 건축물대장, 그외 서류 확인하고 확인설명서에 주택의 상태 등을 표기하여 줍니다. 책임이 따를 수 있어 부동산에서 대필을 하지 않으려고 합니다. 계약서 작성이 가능하다면 쌍방합의로 계약서 작성하세요.
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Q. 아파트 청약에 당첨되면 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.청약통장을 사용하여 청약에 당첨이 되면 계약금은 1차 2차로 진행을 합니다. 1차는 통상 계약금액의 10%이내, 2차는 1차금액을 제외한 금액을 납부하고 분양계약서 작성을 합니다. 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 진행을 하는데 중도금은 3개월 ~4개월에 1회씩 납부하고 잔금은 주택담보대출로 전환하여 중도금대출을 상환 합니다. 잔금은 입주지정기간내에 납부를 합니다.
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Q. 이삿날 전세금 돌려받는 시간은 언제인가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다. 기존 임대인에게 보증금액의 10% 반환을 요청해서 반환 받으세요. 남은 금액은 주택 퇴거시 임대보증금을 반환 받을 수 있습니다. 확정일자 받은 계약서와 잔금을 동시에 이행하시면 되고요. 퇴거하지 않으면 대항력은 상실하지 않습니다.
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Q. 현재 거주중인 전세집을 매매하려고 하려고 합니다
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임차한 주택을 구입시에도 주택담보대출이 가능 할 수 있습니다. 전체매매가액에서 보증금액을 제외한 차액을 지불하고 소유권이전등기하면 거래는 종결 합니다. 만약 전세자금대출을 받았다면 전세자금대출금액은 전액 상환하셔야 합니다. 대출대상자의 자격에따라 대출금액, 대출금리가 다르니 출기관에서 상담 받아 보세요.
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Q. 1세대 2주택 세금관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.1주택자 부모님과 신규로 1주택을 구입한 자녀가 세대를 같이 하고 있으면 1가구 2주택자로 봅니다.일시적1가구 2주택은 기존 주택을 3년이내에 처분하면 양도소득세비과세를 받을 수 있습니다.부모님과 자녀가 세대분리를 하면 1가구 1주택자에 해당되어 기존주택을 처분하지 않아도 양도소득세 비과대상이 될 수 있습니다.
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Q. 임차권 등기 명령을 신청해도 그 사이 월세는 납부해야 하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임차권등기명령 등기가 완료 되었다면 신규주택으로 전입신고를 해도 대항력을 유지 합니다. 임차권등기명령 신청하고 집기류를 남겨 놓는다면 관리비와 월세비용등이 발생할 수 있으니 퇴거 하셔도 됩니다. 임차권등기명령은 퇴거해도 전입신고와 확정일자 효력을 유지하고 있으니 퇴거하고 현관비밀번호도 임대인에게 오픈해야 다음 세입자를 구하고 보증금을 반환 받을 수 있을 겁니다.
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Q. 형제간 부동산지분거래시 부동산거래계약 작성방법
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.매도자 거래지분비율은 1분의 1, 매수자 거래지분비율 1분의 1로 표기를 해야 합니다. 1/2로 표기하면 2분의 1 지분중 2분의 1만 매수하므로 총 지분비율이 75%가 됩니다. 지분표기가 정확해야 합니다.
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Q. 아파트 인테리어 공사 시간 중에 전입신고 해도 되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.아파트 매수 후 잔금일에 매도자에게 잔금 지불하고 소유권이전등기 서류 접수 후 전입신고가 가능 합니다.잔금을 지불하고 소유권이전등기신청서 접수하면 소유자 입니다. 소유자가 자가주택에 전입신고시 불이익은 없습니다.
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Q. 보증금1천만원에 대한 월세금액을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.보증금 1천만원에 대한 월세 환산율은 보증금액, 물건 소재지, 은행대출금리등에 따라 다를 수 있습니다. 임대인에 따라 보증금대비 월세전환율을 다르게 적용하므로 계약전에 협의해서 월세를 조정하시면 도움이될 것으로 봅니다. 1천에 10만원이면 연 12%, 실계약은 12%까지 적용하지 않고 계약을 합니다.