안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 다가구주택과 다세대주택의 차이가 뭔지 알 수 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.다가구주택은 단독주택으로 소유자가 한명(공동명의 가능)이고 , 각호수별로 구분소유, 개별매매, 분양이 불가능합니다. 주택으로 사용하는 층수가 지상 3개층이하, 19새데 이하의 주택을 말합니다.필로티 형태의 1층 주차장과 옥탑 면적은 층수에서 제외 합니다.다세대주택은 각호수별로 소유자가 다르고 구분소유 및 개별매매, 분양이 가능합니다.1층 전체면적을 주차장으로 사용하거나 일부는 주차장, 일부는 근린생활시설로 건축을 합니다.주차장제외 주택으로 사용하는 층수가 4층까지 건축이 가능하고 1층 필로티 구조의 주차장은 층수에서 제외 합니다.단독, 다세대 1개동의 바닥면적의 합계가 660m2 이하로 동일합니다.그외 차이점은 일조권, 공지사이, 불법건축물 이행강제금도 차이가 있습니다.
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Q. 공동주택(연립주택) 전세 들어가도 괜찮을까요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.근저당채권최고액 +선순위 보증금액의 합계액을 확인해 보셔야 합니다. 합계액이 최대 70%를 초과하면 위험하다고 볼 수 있습니다.. 총 29세 보증금총액을 확인이 불가할 수 있으나 대략적인 금액이라도 확인 해보세요.확인 후 안전하다고 판단되면 계약하셔도 됩니다. 계약전에 국세완납증명서, 지방세완납증명서,등기사항증명서, 건축물대장 확인은 필수 입니다.
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Q. 전세사기를 예방하기 위해 집주인이 맞는지 확인하는법은?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.부동산에 중개의뢰 하지 않고 직거래로 계약하는 경우 주의할점이 많이 있습니다. 등기사항전부증명서(=등기부등본)와 신분증을 대조하여 소유자 진위여부를 확인 합니다.등기부등본에 근저당권설정, 가등기,가압류 등 제한물건설정여부를 확인해야 합니다. 또한 국세완납증명서, 지방세완납증명서는 임대인에게 요구하여 확인 해야 하고요.건축물대장을 발급받아서 건축물주소지, 위반건축물여부등을 확인 합니다.선순위보증과, 근저당채권최고액 합계가 주택가격에서 차지하는 비율도 확인하고 합계액이 주택가격의 최대 70%를 초과하면 보증금을 보장 받을 수 없으니 계약하지 않을 것을 권장해 드립니다.
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Q. 계약갱신청구권 관련 1년 계약 기간 명시되었는데 2년 주장 가능한가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.최초 1년으로 임대차계약을 한 임차인은 2년을 주장할 수 있고 2년을 거주해야 계약갱신청구권을 사용 할 수 있습니다. 계약갱신청구권 사용하면 기존계약과 동일한 조건으로 거주 할 수 있습니다.임대인의 계약해지 요구를 거절 할 수 있고 거주기간을 보장 받을 수 있습니다. 묵시적갱신이후 임차인이 임대인에게 계약해지 통지하고 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후에는 해지효력이 생깁니다.중개수수료에 관한 별도의 특약이 없다면 중개수수료는 임대인이 지불해야 합니다. 이사비용을 청구한다고해서 임대인이 지급해 줄지 의문 입니다. 결국 청구소송으로 해결해야 하는데 법률전문가에게 상담받아 보셔서 결정하셔야 할 것 같습니다.
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Q. 고시원이나 원룸텔 로 들어가면 세대주분리 가능하나요.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.고시원 (원룸텔)은 임대차계약서 작성하지 않고 통상 입실계약서만 작성합니다. 입실계약은 전입신고 확정일자가 불가 합니다.고시원(원룸텔)에 전입신고 하려면 임대차계약서 작성해야 합니다. 전입신고는 임대인의 동의를 받아야 합니다. 고시원은 주방시설, 세탁실, 화장실을 공용으로 사용합니다.
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Q. 상가 권리금에대해서 개업공인중개사가 받는 수수료가 적법한가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.상가임대차는 거래내용에 상한요율을 적용하여 중개보수를 산정 합니다. 권리금에 대한 중개수수료는 규정이 없습니다. 임차인과 중개업자가 협의하여 중개수수료를 산정합니다.
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Q. 전세만기 두달전에 집주인으로부터 연장계약ᆢ
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차 계약 만료로 보증금변동없이 기조계약과 동일한 조건으로 묵시적갱신이 되었다면 계약서를 재작성하지 않아도 됩니다.보증금을 증액했다면 계약서 작성후 확정일자를 받아야 합니다전세자금대출을 받았다면 계약서를 재작성하고 확정일자 받아서 대출기관에 제출하셔야 합니다. 상황에 맞게 계약서 재작성여부를 판단 하시면 될 겁니다.
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Q. 전세는 매매가의 어느정도일때가 안정적?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.지역마다 전세가 비율이 다릅니다. 전세가율이 높은 곳은 70%를 초과하는 곳도 있고 시세대비 50%이하인 곳도 있습니다. 공급량 대비 수요가 많으면 전세가율은 상승 합니다.전세 임대차 계약시 선순위 근저당권설정되지 않은 주택으로 전세금액은 낮을 수록 안전 합니다.전세금액이 적정선인지 물건지주변 부동산에서 확인하거나 부동산포털,KB시세등도 확인해 보세요.
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Q. 주택담보대출은 언제 받아야하는건가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.주택 청약에 당첨이 되면 10%계약금 납부하고 분양계약서를 작성합니다. 중도금대출로 60%를 납부하고 잔금은 주택담보대출로 대환해서 납부 합니다. 신축아파트는 미등기상태이므로 잔금대출은 취급은행 (중도금대출은행)에서 대출이 가능 합니다. 잔금납부는 아파트준공 후 사용승인이후 입주지정기간을 공고 합니다. 입주지정기간내에 대출기관에서 주택담보대출로 전환하여 중도금 상환하고 잔금을 납부 합니다.
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Q. DSR이란 무엇이며 어디에 쓰이는 용어인가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.주택담보대출을 신청하면 LTV( 담보인정비율),( DTI(총부채상환비율), DSR(총부채상환비율)을 적용하여 대출금액을 산정 합니다.DSR은 연간원리금 상환액을 연소득으로 나눠 계산을 합니다. 주택담보대출, 신용대출,카드론, 마이너스대출등 모든 대출을 포함하므로 LTV, DTI만 적용하는 것보다 대출금액이 줄어 듭니다. 대출규제를 위해 DSR 비율이 낮아지면 대출한도가 줄어듭니다.