안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 보증금반환채권이 소멸되면 임대보증금을 돌려받을 수 없나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임차인의 보증금반환채권 소멸시효는 10년이 맞습니다. 사한에 따라 소멸시효가 적용될 수 있으나 임차인이 보증금을 반환받지 못해 임차목적물(임대차한 주택)을 적법하게 점유하고 있으면 보증금반환채권의 소멸시효가 진행하지 않는다는 판결이 있습니다. 보증금을 반환받지 못하고 계속 거주중이라면 법률전문가의 도움을 받아 소송으로 반환 받을 수 있도록 하셔야 할 겁니다.
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Q. 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 소송말고는 방법이 없나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임차인이 보증금을 반환받지 못하면 1차로 내용증명을 발송합니다. 내용증명은 법적인 효력은 없으나 반환소송시 증빙자료로 활용 합니다. 내용증명 발송하고 임차권등기명령 신청하고 등기되면 퇴거하거나 보증금 반환소송을 진행하는 방법 입니다.다른 방법도 시간이 소요되고 강제집행 할 수 없습니다. 소송으로 진행해야 강제집행이 가능하니 법률전문가의 도움을 받아 진행하셔서 반환 받을 수 있도록 하셨으면 합니다.
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Q. 부동산 살려고 하는데 특약사항을 이렇게 작성해도 될까요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.주택 매수시 근저당권외 제한물건이 등기되어 있다면 계약서에 말소시기를 기재 합니다.매수인이 요구한 특약사항 기재하고 계약서 작성을 요구 하셔도 됩니다. 매매계약금 지불하고 중도금 지불일에 등기사항증명서 발급받아 확인하고 잔금일에 위임받은 법무사도 등기부등본 발급받아 확인 합니다. 중개사도 잔금일에 등기부등본 발급받아 확인하고 잔금을 진행 합니다.
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Q. 전세계약 관련 계약 날짜에 대해
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.보증금이 6천만원을 초과하거나 월차임이 30만원을 초과하면 임대차계약서 작성일로부터 30일이내에 주택임대차신고를 하면 확정일자가 자동 부여 됩니다. 전입신고는 잔금일에 신고하셔야 대항력이 생깁니다.
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Q. 전세보증보험 계약기간까지만 보장되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세자금대출과 전세보증보험은 계약이 만료되면 재가입 해야 합니다.보증금 변동이 없어도 계약서 재작성해서 대출기관에 제출해야 합니다. 보증보험도 재가입 해야 합니다.
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Q. 임차인 폐업신고를 안해주고 연락이 안되요
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.기존임차인이 사업자등록 말소하지 않고 퇴거후 연락 두절이면 임대인이 관할 세무서에 방문해서 직권말소 처리를 하셔야 다음 세입자가 사업자등록이 가능 합니다. 기간은 최소 2주정도의 기간을 필요로 합니다.세무서에 방문하여 직권말소 처리하면 구청에서도 확인이 가능 합니다. 시간을 절약하려면 임대인이 처리 확인하고 구청도 방문하셔서 처리하면 시간이 절약 될 수 있을 겁니다.
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Q. 청약 당첨되면 현재 주택담보대출 꼭 갚아야 하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.1주택자가 신규로 주택을 취득하기위해 주택담보대출을 받는다면 기존 주택의 담보대출은 변경할 수 없습니다.신규주택 담보대출은 LTV, DTI, DSR을 적용하여 담보대출이 불가하거나 대출금액이 적게 승인이 납니다.
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Q. 전세 계약만료 이사 시 보증금 및 이상 일정 문의
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.매수한 주택이 공실이면 다음 세입자 입주전에 이삿짐을 옮겨 놓을 수 있으나 보증금은 반환 받고 퇴거를 해야 합니다. 부피가 큰 이삿짐을 옮기고 부피 작은 이삿짐을 옮기면 이사비용이 추가 될 수도 있으니 확인해 보시고 결정 하세요. 다음 세입자가 잔금 지급일에 이사하고 신규주택으로 전입신고 하면 계약이 종료 됩니다. 다음 세입자가 잔금지불전에 보증금 반환이 가능하지 임대인과 협의 해보시고 판단 하세요.
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Q. 월세 1년 계약하고 2년째 거주 중, 더 연장가능한 방법 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임차인의 계약갱신청구권을 임대인이 거절 할 수 있습니다. 임대인이 실거주 목적, 월차임을 2기이상연체한 경우에도 임대인은 계약갱신을 거절 할 수 있습니다.
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Q. 갱신청구권에 대해서 질문 드립니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임차인의 계약갱신청구권은 계약기간중 1회만 사용이 가능 합니다. 계약갱신청구권을 사용해도 보증금의 5%이내에서 협의하여 증액이 가능 합니다.