안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 재개발 재건축이 시행이 정확히 어떻게 다른가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발과 재건축은 모두 낡은 주택을 허물고 새롭게 짓는다는 점에서 비슷하지만, 그 목적과 범위에서 차이가 있습니다.재개발의 경우 목적은 주거 환경 개선 및 도시 기능 회복입니다. 범위는 건물뿐만 아니라 도로, 공원, 상하수도 등 기반 시설까지 포함하여 전체적으로 개발입니다. 대상 지역은 기반 시설이 열악하고 노후된 건축물이 밀집한 지역입니다. 주로 정부 주도로 이루어집니다.재건축의 경우 목적은 노후된 건축물의 교체입니다. 범위는 기존 건물을 허물고 새로운 건물을 짓는 것에 집중입니다. 대상 지역은 기반 시설이 양호하지만 건축물이 노후된 지역입니다. 주로 주민 주도입니다.집값 상승에 미치는 영향은 재개발과 재건축 모두 집값 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.재개발은 주거 환경이 전반적으로 개선되면서 지역의 가치가 상승하고, 이에 따라 집값도 오를 가능성이 큽니다.재건축은 새로운 고급 아파트가 들어서면서 해당 지역의 집값이 크게 오를 수 있습니다.이 두 가지 모두 주택 공급을 늘리고 주거 환경을 개선하는 긍정적인 효과가 있지만, 투기 수요를 자극하여 집값이 급등할 위험도 있습니다.
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Q. 개인 매매사업자로 아파트 경매 시 기존 전세집의 전세보증금 유지에 대한 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기존 전세집의 전세보증금을 유지하면서 경매를 통해 아파트를 취득하는 것은 가능합니다. 다만, 경매로 낙찰받은 아파트의 기존 임차인이 있다면, 그 임차인의 전세보증금을 반환해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 현재 거주 중인 전세집의 전세보증금은 유지할 수 있습니다. 경매로 낙찰받은 아파트와는 별개의 문제로, 기존 전세집의 전세보증금 반환 의무는 발생하지 않습니다.경매를 통해 상가나 토지를 취득하는 경우, 전세보증금 반환과는 상관없이 취득이 가능합니다. 상가나 토지의 경우 주택임대차보호법의 적용을 받지 않기 때문에, 전세보증금 반환 의무가 발생하지 않습니다. 경매로 낙찰받은 부동산에 기존 임차인이 있는 경우, 그 임차인이 대항력과 우선변제권을 가지고 있다면, 낙찰자는 해당 임차인의 전세보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다.
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Q. 농촌 저온창고 시설에 대한 허가절차 잋지윈금액에 대하여 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.허가 절차의 경우 신청 대상은 농어업경영정보를 등록한 농업인 및 농업법인.신청 방법은 읍면동 행정복지센터 또는 농업정책과 원예특작팀에 문의하여 신청서를 제출합니다. 필요 서류는 농업경영체 등록 확인서, 설치 장소의 토지 사용 동의서 등. 심사 및 승인은 제출된 서류를 바탕으로 심사 후 승인 여부가 결정됩니다.지원 금액의 경우 지원 단가는 3.3㎡당 약 280만 원. 지원 면적은 저온저장고의 크기에 따라 지원 금액이 달라지며, 예를 들어 33㎡의 경우 약 2800만 원 정도 지원됩니다.중고 저온창고를 설치하는 것도 가능합니다. 다만, 중고 제품의 경우 상태와 성능을 꼼꼼히 확인해야 하며, 설치 후 유지보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 중고 저온창고를 구매할 때는 여러 업체를 비교하고, 설치 및 유지보수 서비스를 제공하는 업체를 선택하는 것이 좋습니다.
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Q. 월세 계약 종료일 직전입니다. 법적으로 언제까지 부동산/집주인에게 이야기 해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 계약 종료 의사를 통지해야 합니다. 따라서, 9월 10일이 계약 만료일이라면, 7월 10일까지 통지했어야 합니다. 현재 상황은 8월 24일에 통지하신다면, 법적 통지 기간을 지키지 못한 상황입니다. 이 경우, 다음과 같은 선택지가 있을 수 있습니다 임대인과 협의하여 9월 10일에 계약을 종료할 수 있는지 논의하는것이 좋습니다. 임대인이 동의한다면, 추가 비용 없이 계약을 종료할 수 있습니다. 통지 기간을 지키지 못한 경우, 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있습니다. 이 경우, 임대인에게 3개월 전 통지 후 계약을 종료할 수 있습니다. 임대인과 협의하여 새로운 세입자를 구하는 방법도 있습니다. 이 경우, 복비를 부담할 가능성이 있습니다. 복비 부담 없이 나가는 방법: 임대인과의 협의가 가장 중요합니다. 임대인이 동의한다면, 복비 부담 없이 9월 10일에 계약을 종료할 수 있습니다. 따라서, 가능한 빨리 임대인과 연락하여 상황을 설명하고 협의해보시는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트 직거래만 있으면 시세로 반영안되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 직거래도 시세에 반영될 수 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 신고된 모든 거래는 시세에 반영됩니다. 다만, 직거래가 특수관계인 간의 거래이거나 시세보다 현저히 낮거나 높은 가격으로 이루어진 경우, 해당 거래가 시세로 반영되지 않을 수 있습니다.현재 거래가 적어서 직거래 건수 하나만 있는 경우라도, 그 거래가 정상적인 거래로 인정되면 시세로 반영될 가능성이 높습니다. 하지만, 거래가 적어 시세 형성이 어려운 경우, 유사 매매 사례가액이나 감정가액 등을 참고하여 시세를 산정할 수도 있습니다.
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Q. 학군과 관련하여 12개월중 이사철이 따로 존재하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.학기가 시작되는 3월을 앞두고 많은 가정이 이사를 합니다. 이는 새로운 학년이 시작되기 전에 자녀를 좋은 학군으로 옮기려는 수요가 많기 때문입니다. 이 시기에는 특히 초등학교 입학을 앞둔 가정이 많습니다. 가을에도 이사 수요가 많습니다. 이는 주로 중학교나 고등학교 입학을 준비하는 가정에서 발생합니다. 또한, 가을은 날씨가 좋고, 여름 방학 동안 집을 찾지 못한 사람들이 이사를 많이 하게 됩니다.최근에는 가을 이사철을 앞두고 학군지 아파트 전셋값이 크게 오르는 현상이 나타나고 있습니다. 예를 들어, 서울의 대치동, 목동, 중계동 등 주요 학군지에서는 전셋값이 반년 만에 수억원씩 오르는 경우도 있습니다. 이사철에 따라 전세 수요가 몰리면서 가격이 오르는 현상은 학군지에서 특히 두드러집니다. 따라서 학군을 고려한 이사를 계획 중이라면 이사철을 잘 파악하고 준비하는 것이 중요합니다.
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Q. 허그 대출 받을때 다른 은행 전세자금 대출
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.9000만원을 꼭 현재 전셋집 집주인에게 받아서 상환하지 않아도 됩니다. 현금 조달이 가능하다면, 본인의 돈으로 잔금일에 9000만원을 상환하고 허그 대출을 실행시키는 것은 문제 없습니다. 다만, 이 부분은 대출을 받은 은행과도 확인해보는 것이 좋습니다.대항력을 유지하기 위해 부모님 중 한 분을 구 전세집으로 전입신고 시키는 방법은 가능합니다. 다만, 전입신고를 통해 대항력을 유지하려면 해당 부모님이 실제로 그 집에 거주해야 합니다. 간접점유의 경우, 법적으로 인정받기 어려울 수 있으므로 주의가 필요합니다.
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Q. 상가주택 2층 주거형태인데 그곳에서 사업할수있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가주택의 2층이나 그 이상의 층에서 사업을 운영하는 것은 가능합니다. 다만, 몇 가지 절차를 따라야 합니다.주거용 공간을 상업용으로 변경하려면 시군구청에 용도변경 신청을 해야 합니다. 이 과정은 신청과 허가 두 단계로 나뉘며, 허가 절차가 더 복잡할 수 있습니다. 사업을 시작하려면 사업자 등록이 필요합니다. 이를 위해 관할 세무서에 사업자등록 신청서를 제출해야 합니다. 온라인 홈택스를 통해서도 신청할 수 있습니다. 사업자 등록 시 임대차 계약서를 함께 제출해야 합니다. 이 계약서에는 임대인과 임차인의 주소, 성명, 임대료 금액, 임대차 기간 등이 포함되어야 합니다. 사업자등록 신청서와 임대차 계약서를 제출하면 사업자등록증이 발급됩니다. 이 등록증을 통해 사업을 공식적으로 시작할 수 있습니다.이 절차를 통해 상가주택의 2층이나 그 이상의 층에서 사업을 운영할 수 있습니다.
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Q. 대전 지하철 2호선 생기긴하나요...?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대전 지하철 2호선은 실제로 건설될 예정입니다. 대전 도시철도 2호선은 트램 형태로 2024년 상반기에 착공하여 2028년에 개통될 계획입니다. 이 노선은 대전시를 순환하는 총연장 38.1km로, 45개의 정거장이 포함될 예정입니다. 그동안 여러 차례 계획이 변경되었지만, 현재는 무가선 수소 트램 방식으로 확정되었습니다. 따라서 대전 지하철 2호선이 개통되면 대전의 교통 환경에 큰 변화가 있을 것으로 기대됩니다.
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Q. 아파트를 많이 짓고 사람들이 입주하지 않으면 보통 몇퍼센트까지 할인분양이 들어가는지요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.한국에서 아파트가 많이 지어졌지만 입주자가 부족할 경우, 건설사들은 다양한 방법으로 미분양 문제를 해결하려고 합니다할인 분양의 경우, 보통 5%에서 10% 정도의 할인이 일반적입니다. 그러나 상황에 따라 더 큰 할인율이 적용될 수도 있습니다. 예를 들어, 특정 지역의 부동산 시장이 침체되거나, 분양이 장기간 지연될 경우 할인율이 더 높아질 수 있습니다. 또한, 지원금을 제공하는 경우도 있습니다. 예를 들어, 초기 계약금의 일부를 지원하거나, 중도금 무이자 대출, 발코니 확장 무상 제공 등의 혜택을 통해 입주자의 부담을 줄여주는 방식입니다. 이러한 지원금 정책은 입주자 모집을 촉진하고, 미분양 문제를 해결하는 데 도움이 됩니다. 어떤 방식이 더 많이 사용되는지는 지역과 상황에 따라 다를 수 있습니다. 할인 분양과 지원금 정책 모두 미분양 문제를 해결하기 위한 중요한 수단으로 사용되고 있습니다.