안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 주택임대사업자 관련해서 질문있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대 사업자는 개인 또는 법인으로 등록할 수 있으며, 다음과 같은 혜택을 받을 수 있습니다.취득세 감면은 전용면적 60m2 이하의 주택을 최초로 분양받은 경우, 취득세를 100% 감면받을 수 있습니다. 재산세 감면은 전용면적 85m2 이하의 주택을 2채 이상 보유한 경우, 재산세를 50% 감면받을 수 있습니다. 종합부동산세 감면은 일정 금액 이하의 임대 소득에 대해 종합부동산세를 면제받을 수 있습니다. 양도소득세 감면은 장기 임대주택을 양도할 때 양도소득세를 감면받을 수 있습니다.주택임대 사업자 등록을 하면 세금 혜택을 받을 수 있지만, 의무 임대 기간(4년 또는 8년)을 준수해야 하며, 임대료 인상률 제한 등의 규제를 준수해야 합니다.
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Q. 근린생활시설이 전입신고 불가능하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근린생활시설은 주거용이 아닌 상가용으로 분류되어 전입신고가 불가능합니다.만약 근린생활시설을 주거용으로 사용하면서 전입신고를 하면 불법행위가 되며, 이에 따른 법적 책임을 질 수 있습니다.전입신고를 하지 않으면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못해 보증금을 돌려받지 못할 수도 있으므로, 근린생활시설을 임차할 때는 전입신고가 가능한지 반드시 확인해야 합니다. 임대인과 합의하여 전입신고를 한 경우에도 보증금 보험 가입은 어려울 수 있습니다. 보증금 보험은 주거용 건물에 대해서만 가입이 가능하기 때문입니다.
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Q. 이사를 할 때 손없는 날을 이용하면 싸다는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.손 없는 날은 악귀가 없는 날로, 이사나 결혼 등의 중요한 일을 하기 좋은 날입니다.전통적으로 음력 9, 10, 19, 20, 29, 30일이 손 없는 날이며 이사 업체들은 이날에는 수요가 많기 때문에 평소보다 높은 가격을 요구하기도 합니다. 한편 이사를 많이 하는 월과 요일은 지역과 계절에 따라 다르지만 일반적으로 봄과 가을, 주말에 이사를 많이 합니다. 이 시기에는 이사 업체의 수요가 많아 가격이 높아질 수 있습니다. 이사 비용을 절약하고 싶다면 손 없는 날과 주말을 피해 평일에 이사를 하는 것이 좋습니다.
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Q. 세종시 국회의사당 건설 및 부동산 전망
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세종시에 국회의사당 분원이 들어서는 것은 확정된 사항입니다. 건립 예정지는 세종시 연기면 세종리 S-1생활권 일대이며, 2026년 하반기 완공을 목표로 하고 있습니다. 이는 세종시의 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 큽니다. 국회의사당 건설 소식은 세종시 부동산 시장에 호재로 작용할 수 있습니다. 전문가들은 입주 물량이 줄어들고, 국회의사당 건설로 인한 인구 유입이 예상되면서 매수 심리가 다시 살아날 가능성이 있다고 보고 있습니다. 다만, 상가 시장은 여전히 불투명한 상태입니다. 현재 세종시의 부동산 시장은 조정기를 겪고 있습니다. 최근 몇 년간 급등한 아파트 가격이 하락세를 보이고 있으며, 입주 물량 증가와 대출 규제 등의 영향으로 매수 심리가 위축된 상태입니다. 따라서 지금 당장 매도하는 것이 최선인지 신중히 고려해보셔야 합니다. 무리해서 매매를 진행하는 것은 신중히 생각해보셔야 합니다. 국회의사당 건설로 인한 장기적인 상승 가능성은 있지만, 현재 시장 상황과 본인의 재정 상태를 종합적으로 고려하는 것이 중요합니다.세종시도 저출산과 인구절벽 문제에서 자유롭지 않습니다. 세종시의 출산율은 최근 몇 년간 급격히 감소하고 있으며, 혼인율도 낮아지고 있습니다. 이러한 인구 구조 변화는 장기적으로 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 국회의사당 건설로 인한 인구 유입은 긍정적인 요소이지만, 저출산 문제를 완전히 해결하기는 어려울 것입니다. 따라서 장기적인 관점에서 세종시 부동산 시장의 변화를 주의 깊게 지켜보는 것이 필요합니다.
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Q. 요즘 집값이 오르고있나요?내리고 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.최근 울산 남구의 부동산 시장은 회복세를 보이고 있습니다. 특히, 아파트 매매가격지수가 작년 3월 말 이후 15개월 만에 처음으로 상승세로 전환되었으며, 최근 몇 주간 소폭 상승을 기록하고 있습니다. 이는 울산 남구 지역의 부동산 경기가 회복되고 있다는 신호로 볼 수 있습니다.하지만, 전체적인 시장 상황은 여전히 변동성이 크기 때문에, 집을 팔기 전에 시장 동향을 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 요즘 서울 아파트 가격이 오르고 있다고 하는데 강북도 오르고 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.최근 서울 아파트 가격이 전반적으로 상승하고 있는 것은 사실입니다. 하지만 강남의 일부 고가 아파트가 가격 상승을 주도하면서, 전체적인 상승세가 과장되어 보이는 착시 효과가 발생할 수 있습니다. 강북 지역의 아파트 가격도 상승하고 있습니다. 예를 들어, 최근 강북권의 평균 아파트 가격이 10억 원을 넘어섰다는 보고가 있습니다. 그러나 강남과 비교하면 상승폭이 상대적으로 적을 수 있습니다. 강남의 고가 아파트 거래가 전체 시장에 큰 영향을 미치기 때문입니다.
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Q. 9월에 미국에서 금리를 내릴 가능성이 높다고 하는데 그럼 국내 부동산 시장의 전망은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미국이 9월에 금리를 인하할 가능성이 높아지면서 국내 부동산 시장에도 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.금리 인하는 일반적으로 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칩니다. 금리가 낮아지면 대출금리가 낮아져 부동산 투자와 거래가 활성화되기 때문입니다. 하지만 국내 부동산 시장은 금리 외에도 다양한 요인에 영향을 받기 때문에, 금리 인하가 부동산 가격 상승으로 이어질지는 불확실합니다. 경기 침체, 인플레이션, 대출 규제 등의 요인이 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.따라서, 미국의 금리 인하가 국내 부동산 시장에 미치는 영향은 상황에 따라 다를 수 있으며, 부동산 시장의 전망을 예측하기 위해서는 다양한 요인을 고려해야 합니다.
부동산
Q. 화장실 누수공사로 인한 전세세입자 숙박비 보상범위가 어떻게 됩니까?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.화장실 누수 공사로 인한 전세 세입자 숙박비 보상 범위는 정해진 기준이 없으며, 임대인과 임차인이 협의하여 결정해야 합니다.일반적으로 숙박비는 실비로 보상하는 것이 원칙입니다. 공사 기간 동안 발생하는 실제 숙박비를 기준으로 보상합니다. 숙박비의 범위는 찜질방, 모텔, 에어비앤비, 호텔 등 다양한 숙박 시설 중에서 임차인이 선택한 시설의 비용을 기준으로 합니다. 질문자님의 경우 공사 기간이 5일이므로 5일간의 숙박비를 보상해 주는 것이 적절해 보입니다. 숙박 시설의 종류와 비용을 고려하여 적절한 보상 범위를 결정하는 것이 좋습니다.
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Q. 상가 분양가격은 어떻게 결정 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 분양 가격은 여러 요인에 의해 결정됩니다. 일반적으로 아래와 같은 방식으로 책정됩니다.토지비는 상가가 지어지는 땅의 가격으로, 지역에 따라 크게 달라집니다. 건축비는 건물을 짓는 데 드는 비용으로, 재료비, 인건비, 건설사 이윤 등이 포함됩니다. 시행사 이윤은 분양을 통해 얻는 이익으로, 분양 가격의 10-20% 정도입니다. 금융 비용은 대출 이자 등 자금 조달에 드는 비용입니다. 마케팅 비용은 홍보 및 광고에 드는 비용입니다.상가 분양 가격은 주택 분양 가격과 산정 방식이 다릅니다. 주택은 분양가 상한제 등의 규제를 받지만, 상가는 상대적으로 자유롭습니다.주택 지분을 가진 조합원도 상가를 분양 받을 수 있습니다. 다만, 조합 정관에 따라 분양 자격 조건이 다를 수 있습니다. 조합원의 권리가액(자산 평가액)이 상가 분양가 이상이어야 하며, 경합이 있을 경우 추첨 등의 방식으로 결정됩니다.
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Q. 전세권 설정과 확정일자에 대해서 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세권 설정은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익하는 권리입니다. 등기를 통해 전세권을 설정하면, 전세금을 돌려받지 못할 때 전세금 반환 청구 소송을 거치지 않고 바로 경매를 신청할 수 있습니다. 임대인의 동의가 필요하며, 전세권 설정 비용이 발생합니다.확정일자는 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해 임대차 계약서에 도장을 찍어주는데, 그 날짜가 바로 확정일자입니다.주민센터나 법원에서 받을 수 있습니다. 경매나 공매 시 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 우선변제권이란, 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리입니다.입찰 우선권은 전세권 설정을 하더라도 입찰 우선권이 주어지는 것은 아닙니다. 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우, 입찰에 참여하여 낙찰을 받아야 합니다. 전세 계약을 체결할 때는 전세권 설정과 확정일자를 모두 받는 것이 좋습니다.